乐居财经胡佳杰 发自上海

  “房产税啊？嗨！都缴了好几年了，每年3000多块钱，之前我有一年忘了缴还收到过催缴短信。”

  提到住房房产税，上海房东梁姐一幅了然的表情。

  “以前我家只有1套房子，不用缴税的，前几年买了第二套，人均面积超了，个么就开始缴了。”梁姐接着说道。

  其他城市“只闻其名”的住房房产税，对于梁姐这样的上海居民而言并不陌生。

  上海是中国最早开启住房房产税试点的城市之一，一晃10年过去，这项税款的征收规则几无变化。不过，近期房地产税改革试点消息传出，带来了新的风向。

  站在改革的十字路口，回望上海住房房产税试点10年，其中既有梁姐这样的纳税参与者，也不乏许多局外人。

  由房到地

  自2011年启动试点以来，上海住房房产税相关政策规定基本没有发生过变化。

  近期，国务院将在部分地区开展房地产税改革试点工作的消息，为上海这项试点带来了一些新的可能。

  房地产税征收对象排除了合法的农村宅基地及其上住宅，其余居住用和非居住用等各类房地产都被纳入其中。

  对于非居住用房地产征税，明确提出沿用旧例，多年来上海对商业、办公等一类的房产、土地征税就属于这个范畴，此次也没有变化。

  至于居住用房地产征税，和上海此前的住房房产税相比，两者之间的不同，首先体现在一个“地”字上。

  此前上海住房房产税征收对象，是上海本地家庭新买二套及以上住房，且家庭人均面积超过60平，也就是“人少房大”才需缴税，还有就是外地家庭在上海新买住房需要缴税。

  从头到尾只提了“房”，没有提“地”。而此次房地产税的纳税人，除了房屋所有权人，还包括土地使用权人。

  其次，上海住房房产税针对“新购”相关住房，这意味着动迁房一类的非购买获取的房屋不在其中，房地产税则并未排除此类。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“此次政策进一步清晰了‘房地产税’的概念，即房产税是针对房产来说的，而房地产税的范围更大，包括房产和土地。就此次政策来看，其明确土地使用权人和房屋所有权人为房地产税的纳税人。据此，可以认为，房地产税的覆盖范围要更广、考虑更为全面。此前上海和重庆试点‘房产税’的提法，主要是考虑到沿续1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》，将房产税扩展到个人住宅领域。现在的房地产税，是全新的税种，内涵与原房产税暂行条例有很大不同。”

  刚需无感

  上海试点10年间，住房房产税很少触达到刚需层面。

  在上海爷叔老陈的印象里，家里亲戚朋友，基本就没谁缴过房产税：“像拆迁分房，或者中小户型大人孩子一块住，再有孩子买婚房，等等，这些都不用缴的。除非家里钞票多，侬第二套买大平层、买别墅，家里人又少，那缴就缴了，买得起大房子的基本不在乎这点税钱。”

  对于住房房产税，老陈自己的概括是“买不起的不用缴，买得起的不在乎”。

  其实，不止是本地刚需客，只要符合条件，沪漂们也能享受免缴或退税优惠。

  沪漂8年的小川，去年和对象领证，并在上海买到了属于自己的小窝，由于他的上海居住证已满3年，且是名下唯一住房，小两口无需缴纳房产税。

  “我咨询过，居住证不满年限但居住证积分满足条件，也可以免缴。其实就算居住证积分和年限都不满问题也不大，缴纳房产税之后，只要后续居住证满了3年，这些税款可以退还。”买房时特别关注过纳税问题的小川如是说。

  正如他们所经历的，上海住房房产税通过相关条款避免误伤刚需，也因此，尽管这项试点已超过10年，上海庞大的刚需群体，对其仍是颇为“无感”。

  改善博弈 

  从人均面积、是否首套等前置条件来看，上海住房房产税，其实一开始就瞄准了“人少房大”的改善群体。

  开头提到的上海房东梁姐，多年前并不是房产纳税人，变化始于2016年。

  梁姐带着些微复杂的心情，分享了她的纳税历程：“之前我们家只有一套90多平的婚房，不用缴税。2016年我们又贷款买了第二套房，120多平，一平大概4万块，两套房加起来就是200多平，我们家连孩子3口人，按照人均60平来算，180平封顶，超了30多平，个么就开始缴税了。”

  那么，梁姐家一年3000多的房产税是如何计算的呢？

  根据上海相关规定，应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率。

  其中，税率一般是0.6%，如果新买住房单价低于上海去年新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

  根据梁姐家二套房单价和2015年上海新房均价对比，适用0.4%税率。即30平方米*40000元/平方米*70%*0.4%=3360元

  当然，土著老陈所谓的“买得起的不在乎”也并非是空穴来风。

  对于每年3000多的房产税，精打细算的梁姐心里有杆秤：“现在大房子我们自住，一家人住得更宽敞了，小房子出租，房租和每年房子升值幅度，完全可以覆盖这部分税费。”

  改革路口

  在此前10年试点的基础上，今年房地产税改革试点，又将给市场带来哪些变量？

  对此，多家券商预期，房地产税出台短期内可能对楼市造成冲击。

  平安证券相关报告中分析认为，从沪渝房产税试点及海外经验来看，房产税出台或对短期楼市有一定冲击，但冲击大小受到免征范围、边际税率等因素影响。

  同时，平安证券也提出，这种冲击应该是有限度的：“考虑当前楼市基本面承压，我们判断后续房地产税试点将有序、稳妥推进，避免过度冲击楼市。中长期来看，房地产税出台并未改变区域楼市趋势，楼市更多受到供需等区域基本面因素影响。 ”

  华金证券相关分析指出，这种冲击可能不仅会作用于房价，还可能给相关房地产产业链造成负面影响：“未来出台的房地产税试点大概率力度会超过此前上海和重庆的房产税征收力度，在房住不炒的大背景下，预计对房价的冲击力度也将更大。国内房地产市场虽然已经有所预期，但政策实际出来后对地产产业链盈利将增加更多的不确定性，A股房地产产业链的估值也将持续受到偏负面的影响。”

  在上海走过10年的住房房产税，究竟将在此次的房地产税改革试点中，出现哪些变化？上海楼市又将受到哪些影响？乐居财经将持续关注。