乐居财经 任静发自大连 在共同富裕的大旗帜下，房地产税“靴子”落地。消息一出，也让刚刚“平静”下来的大连楼市再次泛起涟漪。

  大连会被列入房地产税试点吗？房地产税将对大连楼市产生怎样的影响？若在大连征收，会以何种方式征收……一系列问题纷至沓来。

  房地产税“十年征程”

  房地产税一度被调侃成房地产行业的“狼”，喊了十余年，这次真的来了。

  10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

  而这个通知距离《求是》杂志发表习主席重要文章《扎实推动共同富裕》不足一周时间，文章中提到了“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

  很多人表示，“房地产税”今年出现的频率有点高，而这恰恰也意味着其重要性不容忽视。

  3月13日，“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确将“推进房地产税立法”纳入工作重点；4月7日，财政部财税司司长王建凡表示，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革；5月6日，财政部部长刘昆发表的文章中表示，“十四五”时期的重点工作包含“推进房地产税立法和改革”等。

  回首房地产税一路走来，可以说是“十年征程”。

  2011年开始，上海和重庆开始试点征收房产税；2013年底，十八届三中全会发布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，并提出“加快房地产税立法并适时推进改革”；2019年，两会《政府工作报告》提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”；2020年11月、12月，王建凡曾两次公开表示“积极稳妥推进房地产税立法和改革”……

  戴德梁行分析，房地产税试点征收有利于引导合理的楼市消费，助力房地产长效机制的建立。增加持有环节成本将有效的打击房地产市场的投机行为，同时，当持有成本大于投资收益时，一些闲置房产将会回流到市场，在增加供应的前提下起到平抑市场价格的作用。

  “房地产税试点如能达到预期效果，则有望成为房地产市场调控的常态化机制，从而使房地产市场真正实现由行政化向市场化的回归。”

  业内不看好大连会被列入试点

  “在部分地区开展试点”，一石激起千层浪，业内纷纷猜测哪些城市会入选，这也牵动着大连楼市的神经。

  从城市量级角度来看，大连新峰房地产顾问有限公司市场总监尹春明分析，这次的试点城市应该是具有代表性城市，而且第一批次的代表城市不会太多。从全国房地产形式来看，一线城市应该在首批之内，其次会有一些比较有代表性的二线或者新一线城市，类似杭州、厦门、西安、武汉等，还会有一些投资比较过热的城市，类似三亚。

  着眼东北，尹春明认为，东北有可能在后续试点的城市应该不超过四个，大连、沈阳、长春、哈尔滨，大连虽然为计划单列市之一，但是大连整体的房地产市场规模较小，且为国家振兴东北经济的龙头，应该不会出现在首批的房地产税改革试点城市。

  从楼市存量角度来看，中原数据显示，截止2021年9月，大连商品住宅存量912.61万平，去化周期16个月。总体来看，大连商品住宅存量微降，去化周期稳定波动。

  大连中原研究中心高级经理付景林表示，房地产政策的首要目标是维持市场平稳发展，本次房地产税的推进，从根本上也是为了确保房地产市场的稳定，因此本次房地产税大概率还是以过热城市或存量房为主导的城市试点，而大连整体稳定，仍处于供大于求状态，因此被列入试点的可能性很小。

  从房价水平角度来看，同策同源机构咨询总监毕恩浩认为，房地产税主要针对2019年以来房价上涨快，绝对房价水平越高的地区，房地产税先行试点的可能性就越大。自2019年以来，大连在70个大中城市中价格指数排名处于中下游，尽管2021年上半年大连新房价格指数排名靠前，但是大连绝对房价水平从全国来看并不高。“所以我认为第一轮大连不会被列入房地产税试点城市。但如果辽宁省一旦开展试点的话，大连大概率会被列入试点城市。”

  “需要强调的是，房地产税的实施是必然的，只是时间先后的问题。是否列入房地产税的改革城市，国家应该是有一套的标准（目前暂未公布），例如GDP、人口规模、房地产市场规模等一系列指标。”

  房地产税或加重观望情绪

  房地产税是调控房地产市场的手段，亦或是去取代土地财政的保障，然而对于普通老百姓来说，最关心的还是政策的实施是否会引起房价的波动，楼市将何去何从？

  房地产税落地产生的影响，需要看房地产税落地的政策细则，征收对象，征收方式，是否有免征面积等。目前房地产税试点细则暂未出台，但重庆和上海房产税试点已多年，对大连楼市会产生了怎样的影响？

  以上海为例，过去十年上海房产税对财政年均贡献率仅为2.6%，这个数字还是整体房产税的税额，精确到个人住房的房产税则贡献率不足1%。

  毕恩浩表示，从重庆和上海试点房产税来看，对房价的影响相对较小，不存在通过房地产税来大力打压房价的情况，而是更大程度构建科学的征收管理模式和程序，来稳定房地产市场。短期内，征收房地产税会提高持房成本，进而对房价形成影响。

  “国家房地产市场的政策基调没有改变，依旧是以‘房住不炒’、‘三稳’为目标的。”尹春明分析称，房地产税是一个持有阶段的税种，对大连影响可能有四个方面。一方面，打击投资炒房客户，这部分客户的热情和对市场的信心受挫；另一方面，长线投资的客户，因为其持有的房产时间长会受到影响，税收增加其成本；第三方面，目前手里持有多套房产的人，会加紧处理自己手里的房产，短时间造成二手房挂牌量激增，二手房价格也将有所回落；第四方面，就目前的市场行情看，全国地产处于一个下调的震荡期，客户的购房热情不高，观望情绪严重，如果房地产税短时间落地试点，会加重客户观望的情绪。

  “从长远看，房地产税的实施落地，本意依然是调整房地产市场向平稳健康发展为目的的。房地产税的落地实施，也是要保证刚需、改善及合理的投资保值需求。”

  在付景林看来，房地产税对目前大连楼市影响有限。“首先房地产税是一个统称，是任何与房地产经济有直接关系的，都属于‘房地产税’，这些税种以前就存在。其次房地产税可以有效抑制投资需求，防止房价过快上涨，而目前大连房地产投资需求并不旺盛，房价也一直相对稳定，因此房地产税对于大连楼市来说，更多是对客户预期的影响。而且目前政策目标还是以稳定市场为主，不会出现颠覆式推进，所以房地产税对目前大连楼市影响有限。”

  税率或在一个温和、可承受的范围内

  除了“试点城市究竟花落谁家”、“对当地楼市会产生怎样的影响”这样的大方向之外，“怎么收”“收多少”同样是大家的关注点。

  从重庆和上海的先例来看，这两地房产税仅针对增量住房，受众人群较小，面向的是中高收入阶层，而且对本地居民制定较宽松的免征条件，从征收的力度来看，均非常有限，上海税率在0.4%-0.6%之间，重庆为0.5%-1.2%。总体来看，房产税试点对这两城市的影响并不大，既无助于补充地方财政，也不足以遏制房价上涨势头。

  “本次试点，有两点新变化，一是包括居住和非居住两类；二是与此前主要针对新房不同，此次对存量房产进行征收。本次房地产税征收对象同样是高收入、有多套房产的中产富裕阶层，通过税收，实现收入分配调节。也就是说，房地产税一旦开征，拥有二套房及以上的中产阶层将成为纳税的主力，且税率会在一个温和、可承受的范围内。按照国际惯例，税率一般在0.5%-3%之间。”毕恩浩说。

  根据央行2019年城镇居民家庭资产负债调查，中国拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%，全国住宅总市值约400-500万亿。大连房地产市场目前已经从刚需向改善需求转变，以房换房及购买二套房比例增加。业内认为，若房地产税在大连征收，最好先从争议较少的别墅以及豪宅开始实施，然后逐步推进。

  写在最后

  当我们再看房地产税试点，赫然映入眼帘的是——促进房地产市场平稳健康发展。其将成为房地产长效机制的重要组成部分，助力房价、市场秩序和预期的稳定。