乐居财经 钟广莲 发自佛山 

  【编者按】爱拼才会赢！2021年是中国房地产转折之年，三道红线和集中供地下，地产业告别高周转、高杠杆、高储备，走向稳地价、稳房价、稳预期。

  当下，地产公司如何稳住市场，稳住团队，稳住信心，成为关键。此时，房地产企业如何坚持拼搏，度过低谷，需要的是韧性！此刻，2021年四季度尤其关键，正是房企冲刺的时刻。

  乐居就此启动“韧性：2021中国房地产企业冲刺四季度”的年度主题策划。本期我们将带来“川系一哥”——蓝光发展的佛山浮沉故事。

  第一期主角：蓝光发展

  所属派系：川系

  根据地：成都

  创立时间：1990年

  入佛时间：2019年

  10月下旬，冷空气来袭，佛山开始降温，伴随着斜风冷雨，室外温度低至15°。而更寒冷的，还有房地产市场。

  “我们年初开盘，大部分货量都是上半年卖的。下半年国家加强对房地产的调控以后，客户就很少了。”近期，乐居走访了佛山蓝光未来城楼盘项目，发现售楼处冷冷清清，销售人员寥寥无几。

  蓝光未来城销售中心

  实际上，今年房地产调控升级以来，各地市场迅速降温，包括珠三角区域。而随着市场降温，房企的压力骤然加大，暴雷频现。其中，深陷债务压力的蓝光，随着近期控股股东股权司法拍卖一事再次被推上风口浪尖。

  2019年，这位四川的“地产一哥”——蓝光初次进入佛山市场，两度落子，如今在售的仅里水蓝光未来城项目。

  在市场下行环境下，蓝光能否走出困局？

  布局佛山首选均安

  初入佛山，蓝光选择了均安。

  2019年3月，蓝光以总价3.34亿元、楼面价4220元/㎡斩获了斩获均安2.47万㎡商住地，正式进入佛山市场。根据当时的公告，蓝光持有持有该项目100%的权益。

均安项目位置

  随后，蓝光跟碧桂园签署协议，拟合作开发均安项目。项目备案名为均安蓝和碧桂园，推广名为蓝光碧桂园·锦泷湾。

  需要注意的是，均安项目主要是由碧桂园操盘，蓝光仅作为出资方获得一定的权益。

  签约仪式现场

  2019年年报显示，项目当年已预售面积为11670㎡，预售金额为12440万元，而蓝光在该项目的权益比例下降至51%。

  今年2月，蓝光将旗下物业公司蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称“蓝光嘉宝服务”）64.6203%的股份转让给碧桂园。

  乐居梳理发现，今年7月，该项目开发商佛山蓝和置业有限公司的大股东已经由深圳蓝光和骏投资有限公司变更为佛山市顺德区碧桂园房产置业有限公司，变成碧桂园独资控股。“蓝光碧桂园锦泷湾”也更名为“碧桂园锦泷湾”，碧桂园取得了新的预售证，至此，蓝光将均按项目全部权益均转让给碧桂园。

  项目沙盘图

  蓝光初入佛山时，也是信心满满。

  彼时，蓝光地产相关负责人负责人向乐居透露，他们看好大湾区发展，而均安本地也很有潜力，预计接下来会在佛山有进一步的动作，“我们刚来到大湾区，火力比较足，预计接下来会重仓布局禅城、南海、顺德等区域。”他同时表示，蓝光以改善型产品为主，将重点关注南海的千灯湖和顺德的北滘乐从。

  两年过去，当初的雄心壮志未能实现，而均安项目已经易主，仅剩的里水项目的发展也不容乐观。

  里水项目去化不理想

  蓝光在佛山的第二个项目是位于里水的蓝光未来城项目。

  2020年4月17日，蓝光以总价22.17亿元、楼面价11775元/㎡斩获里水11万㎡望江地。当时的拍地文件还特别强调，整个地块的总投资额不得低于106816万元，且地块所在项目须于1年内动工，4年内竣工。

里水项目位置

  彼时，该地块周边一公里范围内仅有阅海项目在售，均价约1.7万元/㎡，周边二手房的放盘均价则在1.3-1.4万元/㎡。另外，依托临广优势，蓝光对该楼盘抱有较大的期盼。

  蓝光里水项目后来命名为蓝光未来城（备案名“蓝光柏誉苑”），今年年初开盘，售价在1.7-1.9万元/㎡。数据显示，目前蓝光未来城已售套数51套，未售套数210套，去化不到20%。

  在整个里水板块来说，蓝光未来城的去化水平都属于比较低的。据粤湾研究院数据显示，2021年里水在售项目有23个，从网签套数来看，年初就开盘的蓝光未来城网签套数排在第11位，与去化最高的项目相差629套。

  近日，乐居在蓝光未来城营销中心看到，现场工作人员寥寥无几。销售人员告诉乐居小编，项目今年年初开盘，大部分已售产品都是上半年卖的。但自从国家加强调控以来，尤其是这两个月，客户量极少。售楼处销售人员原本有9个人，现在也只剩少数几人。

  “尤其是现在银行对房贷的限制愈加严格，加上利率高企，有的客户买了房半年都还没放贷，还有很多客户都还在观望中。”

  蓝光未来城沙盘图

  唯一项目一波三折

  在均安项目转让给碧桂园后，蓝光仅剩里水未来城一个项目。之前有传言称，蓝光曾就里水未来城项目跟其他房企洽谈收购事宜，后来此事便没有下文。乐居整理发现，蓝光未来城项目公司背后的股权变动一波三折。

  蓝光未来城的项目开发商——佛山均钰房地产开发有限公司（简称“均钰公司”），在成立之初为蓝光发展的全资孙公司，前者的直接股东为佛山市烁坤房地产开发有限公司（简称“烁坤公司”）。

从2020年8月开始，均钰公司的股权先后被质押给深圳联新和杭州工商信托有限公司，几经变动后，烁坤公司的股东由深圳蓝光骏和置业有限公司变更为杭州工商信托股份有限公司。

  均钰公司背后的股权关系

  乐居就此事对蓝光未来城的影响询问了蓝光未来城项目相关负责人，其表示，杭州工商信托只是项目资金方，目前蓝光未来城项目还是属于蓝光旗下的，没有什么变更。

  公开资料显示，均钰公司目前的总资产为27.12亿元，总负债27.16亿元，净资产-406；营业收入0元；净利润-406万元。

  乐居注意到，上述质押和股权的更迭中，隐藏着蓝光和合作了十多年的平安的债务纠纷。

  有媒体报道称，2020年10月，蓝光发展与平安旗下公司合作的广东佛山里水项目（即“蓝光未来城”）中，未能就还款时间达成一致引发纠纷。

  外界猜测双方就此“决裂”。接下来平安的动作似乎印证了这一点。

  今年6月，深圳联新、深圳安创投资管理有限公司就债务问题陆续向法院申请冻结蓝光和骏持有的100%股份，冻结金额约17.37亿元。

  蓝光在当时的公告里表示，深圳联新、深圳安创投资管理有限公司系平安不动产有限公司旗下投资机构，平安不动产有限公司提前解除合同。该部分股权被冻结是相关方采取的财产保全措施。

  乐居查询发现，蓝光和骏同时持有佛山烁坤公司100%的股权。

  结语

  “三道红线”以来，蓝光债务危机频现，压力激增。陷入经营困境的蓝光，早年在全国各地布局的项目并不能给它带来规模效益，相反，现在还要为前期激进的扩张留下的隐患买单。

  今年上半年，蓝光营收119.3亿元，同比下滑24.51%，净亏损47.21亿元，同比下滑446.64%。值得注意的是，今年上半年，蓝光的毛利率为率-6.53%，同比下降33.46%。

  对毛利率偏低的原因，蓝光方面的解释是，主要是由于受国家房地产行业持续调控政策控房价以及疫情反复的影响，公司整体毛利率随行业大势持续走低，同时叠加本期公司为解决债务问题换取流动性降价销售部分存量物业所致。

  截至9月24日，蓝光累计到期未能偿还的债务本息金额合计215.07亿元。

  面对债务困境，蓝光不得不“断臂求生”，处置了一波子公司和项目，陆续回血。然而，在房地产市场“过冬”的行情下，依靠外界的力量似乎不太现实，蓝光能否成功“自救”，还未可知。