在经历4个多月的等待后，郑州第二批集中供地终于官宣了。

  此次集中供地共出让15宗地块，二七区2宗，惠济区5宗，金水区4宗，管城区2宗，郑东新区2宗。

  其中，管城区64、65号地块均为公开地，而北龙湖15号地也是本次土拍中最大的亮点之一。

  上周，乐居河南实地探访了位于郑东新区和管城区的这三宗热门地块，今天我们一起走进土地现场，来看看三块公开地块周边环境如何？以及区域房价是多少？

  第一站：北龙湖

  北龙湖15号地出让面积为56924.86㎡，规划用地性质为二类居住用地（R2），1.0<容积率<2.5，建筑高度<54米，绿地率>35％，建筑密度<20％。起始总价200100万元，起始楼面价14060.6元/㎡，熔断价230115万元，毛坯限价31300元/㎡，装修标准限价4700元/㎡。

  15号地算得上是备受瞩目的明星地块，网上流传的一张中原科技城龙湖区域控规图直接将其标注为“王炸”。

  该地块位于龙湖外环北路南、龙源西一街东，是北龙湖北岸的核心区域，距离地铁4号线龙湖中环北站很近，步行大约10分钟左右。

  地块占地85亩，面积大且方正。北侧是魏河，周边生态环境优越，拥有河景资源，再加上中原科技城的前景优势，可以说地块本身素质很高，对于房企来说利润空间也很大。

  北龙湖几乎所有项目都集中在南岸，且大部分已经销售过半或接近尾声，基本上清一色的品牌开发商和高端改善盘。

  6月3日郑州首次集中供地，北龙湖两块公开地均触发熔断，摇号成交，且楼面价最高。其中郑政东出[2021]10号（网），即北龙湖10号地，被万科竞得，楼面价为24641.6元/㎡；其次郑政东出[2021]11号（网），即北龙湖11号地，被保利竞得，楼面价为23657元/㎡。10号地、11号地的毛坯和精装限价分别为：毛坯限价37300元/㎡，装修5600元/㎡，毛坯+精装限价42900元/㎡。

  而本次土拍中，北龙湖地价有所上升，楼面价相对较低，容积率也相对有所提高。

  但值得注意的是，最高限价出现了下调：地块毛坯限价31300元/㎡，装修4700元/㎡，北龙湖限价重回36000元/㎡，相比首轮土拍最高限价下降6900元/㎡。

  拿地成本提高，最高限价下调，也就意味着要挤压房企的利润空间。不过对于北龙湖这个“豪宅富人区”来说，即便利润空间有所压缩，依然是房企树立品牌标杆的机会。所以，二轮土拍最大的看点依然在北龙湖。

  第二站：管城区

  管城区64号地出让面积为56264.97㎡，规划用地性质为二类居住用地（R2），1.1<容积率<3，建筑高度<100米，绿地率>30％，建筑密度<20％。起始总价105000万元，起始楼面价6220.6元/㎡，熔断价120600万元。

  地块位于管城区航母城西侧，果园路北、魏庄西街西。目前地块周边配套比较成熟，距离地铁5号线城东南路站不到1公里，距航海广场站1.2公里，出行便利。附近商业配套有福都购物广场，医疗配套有管城区回族人民医院等，基本能满足日常生活所需。

  周边的二手房住宅小区也比较受关注。安居客数据显示，位于地块东侧的正商新蓝钻小区，10月二手房挂牌价约13803元/㎡，环比下跌0.38%；金色港湾小区10月挂牌价约13535元/㎡，环比上涨0.54%。

  管城区65号地出让面积为55537.78㎡，规划用地性质为城镇住宅兼容商业用地，1<容积率<3.5，建筑高度<100米，绿地率>30％，建筑密度<25％。起始总价107305万元，起始楼面价5520.3元/㎡，熔断价123205万元。

  地块位于管城区童心路南、文德路西，距离地铁4号线姚庄站较近，步行10分钟以内可到达，交通便利。但南侧的鼎瑞街道路正在施工，附近有光之谷、时事通产业园、金穗软件园等，配套尚不成熟，整体环境一般。

  地块东侧1.5公里处为富田九鼎公馆，3.8公里处为绿地海铂·兰轩。富田九鼎公馆成交均价约16000元/㎡。

  64号地 PK 65号地

  从利润空间来看，管城区64号地占地约84亩，65号地约83亩，地块均方正。根据出让要求，两个地块的商品住房（毛坯）综合销售均价限价16800元/㎡，商品住房装修价格限价3300元/㎡，精装综合房价单价突破2万元。64号地起拍价低于面积大小类似的65号地，但是容积率低于65号地。利润空间也要相对较高。

  从周边配套来看，64号地，位于核心城区，周边配套齐全，发展醇熟，金二环枢纽地带。65号地，处于南三环南的金岱附近，周边环境及配套明显弱于64号地。

  从升值潜力来看，64号地位于主城，周边在售楼盘较少，均价也在2万左右。65号地所在的管南片区处于主城与航空港区的连接处，是郑州向南发展的核心区域，也是郑州刚需的偏爱。

  目前管城区在售热点楼盘有新城时光印象、富田城九鼎公馆、融创城、龙湖雅宝天钜，均价约15000-18000元/㎡，首付范围在40-60万之间。

  10月20日，新城时光印象开盘加推洋房8#、12#部分房源60套，成交约40套，去化率为67%，成交均价约17500-19000元/㎡（毛坯），开盘表现领跑上周开盘的其他主城项目。