乐居买房  原野 房地产税的传闻反复多次，这次“狼”真来了。

  10月23日，新华社报道，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

  我们对内容做了梳理：

  1、征税对象：居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

  2、实施主体：国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。

  3、试点地区：按积极稳妥原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况来确定。

  4、试点期限：先试行五年，待条件成熟时，及时制定法律。

  北京购房人最关注的是试点地区、征收方式。就此，我们归纳了主流媒体的观点：

  试点地区，北京作为全国地产风向标城市，大概率不会先试点，根据目前信源，四地可能成为试点区域：上海、重庆、深圳、海南。

  关于征收方式，目前存在两种说法：

  1、按人均面积征收。

  这是较主流的观点，不同经济发展水平的城市，将根据自身情况，设置起征面积。

  据官方统计，2019年城镇居民人均住房建筑面积为39.8平米，农村居民人均住房建筑面积为48.9平米。

  那么，假定按人均住房面积40平米作为起征点，三口之家如果拥有一套房产，建筑面积120平米内免税，大于120平米的按实际超出面积征税；若拥有多套房产，大于120平米的按实际超出面积征税。

  2、首套房免税，第二套起征。

  小编认为，这种可能性不大，不同家庭经济条件不同，首套房面积也不同，既有刚需上车房，也有豪宅别墅，如果一刀切对首套房免征，违背公平原则。

  但无论如何征收，对于拥有二套房甚至多套房的家庭来说，未来的房产持有成本，肯定大幅增加。

  事实上，我国拥有多套房产的家庭不在少数。

  根据央行2019年公布的数据显示，我国城镇家庭中，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。

  其实，很多家庭拥有多套住房，并不是以自住为目的，而是把房子当作投资品，在房价快速上涨的时期，这是再合理不过的选择。

  但房地产行业的发展具备周期性，房价不会只涨不跌，随着政策及市场环境改变，作为多套房产长期持有者，面临的投资风险正在增长：

  1、房价上涨趋势已改变

  过去，由于经济增长、通胀因素、城市建设等因素，我国房价长期处于上涨势头，但今天这个趋势正在改变。

  首先，目前我国城镇住房已处于过剩状态。

  央行统计数据表明，目前我国城镇家庭住房拥有率已达到96%，户均1.5套，这样的供求关系意味着房价上涨已基本见顶。

  其次，房住不炒大前提下，稳房价成为楼市主基调。

  随着各类严监管，强调控政策出台：三道红线、限价、限购、限贷等系列组合拳，从楼市供应、客户购买资格、房企融资等各端口严密封堵，当前楼市已出现实质性降温，部分城市房价从快速增长变成缓慢增长，甚至进入下跌通道，使投资房产利润率降低，甚至开始赔钱。

  2、房产的流动性下降

  当楼市繁荣，房价上涨的时候，市场交易量很大，房子的流动性不存在任何问题，但楼市风向改变，房价陷入停滞甚至下行，市场进入观望状态，房子流动性就会变差。

  此时，不少卖家会更加集中抛盘出货，但买涨不买跌的市场心理使变现难度增加，导致房价进一步下跌，这就进入恶性循环。对卖家来说，房子变成烫手山芋，想及时甩脱，必须面对割肉式亏损。

  3、房产持有成本增加

  投资房产的持有成本很高，主要包括房贷利息成本、交易成本、维修基金、物业费、折旧成本，只不过房价大涨时，这些会被忽略掉。但随着房价停滞或下跌，房产持有成本将成为不小负担，而房地产税出台，将进一步提高持有成本，要求多套房持有者作出取舍。

  房地产税试点5年后，可能进一步扩大征收范围，这意味着北京房产拥有者，还有5年时间优化资产配置：

  如果手中有一定闲置资金，不建议再做投资性置业。政府其实早有明示：房子是用来住的，而不是用来炒的。随着房地产税试点铺开，人们对楼市未来预期将进一步改变，今后楼市更适合自住型购房者，特别是刚需购房者，对于投资性置业需求的价值日趋缩减。

  如果手中已持有多套住房，应提前优化资产配置，可保留价格抗跌性强，或租金回报高的房产（地段好、户型好、物业好的三好住房），而品质相对差的房产应及时处理。