乐居财经 陈鑫 发自上海 上海第二轮土拍中，国企央企表现活跃成为拿地主力。福建厦门国资企业象屿地产的身影频频出现，共报名3幅地块，成功竞得2幅地块。其中，获得的两幅地块分别位于青浦区西虹桥和临港新片区，而另一幅同样位于临港新城片区地块则惜败于此轮土拍得新规则“随机值”。值得一提的是，这也是象屿时隔5年后再一次在上海拿地。

  库存告急 拼进上海

  象屿此次拿地，并不是今年在上海的第一次尝试。

  6月，上海第一轮土拍集中供应，象屿参与奉贤庄行及青浦白鹤两幅地块的竞拍，却接连败于一次性书面报价环节。但象屿并没有受到打击，在10月第二轮土拍中以三家房企联合体的形式成功达成梅开二度。

龙湖&象屿&国贸竞得临港新片区地块

路劲&象屿&招商竞得青浦西虹桥地块

  象屿频繁现身于上海土拍市场，实则与公司区域库存告急有关。

  根据官网数据，截至今年，公司在上海所售项目共有9个，目前象屿·名城、象屿·鼎城、象屿·品城、象屿·大宁悦府、象屿·郦庭、象屿·上海年华、华发象屿光星华府7大项目均已告罄，而在奉贤区布局的保利象屿公园悦府（2019年入市）及象屿滨江悦府（2020年入市）目前也仅剩少量房源在售。

  有业内人士指出，房企要想在上海可持续发展，库存补充必不可少。而上海今年集中供地相比以往运气成分更大，也更显公正，自然吸引着更多想在上海发展的房企身影。

  值得注意的，象屿拼进上海的想法或许早已成型，2020年也曾多次在上海公开土拍市场出现，但可惜的是无一收获。2020年7月14日，象屿不敌奉贤本土企业建都房产错失奉贤新城地块；7月29日，象屿与金科联合体惜败禹洲失去奉贤金汇镇宅地；8月20日，象屿败于保利错失浦东川沙纯宅地。

  地王代价

  而聚焦到象屿最近一次在上海公开市场成功拿地，要回到2016年。彼时的上海土地市场频频“翻红”，每逢土拍便会诞生地王。在这种环境下，象屿接连在奉贤高价拿地。

  一块是奉贤区南桥新城16单元36-03地块，溢价率高达126.25%，即现在的保利象屿公园悦府；另一块为南桥新城15单元23A-01A地块，溢价率更是高达193%，为现在的象屿滨江悦府。

  高溢价换回的并不一定是高收益，这也是2016年地王项目的普遍情况。

  据悉，保利象屿公园悦府16年5月拿地，直至19年3月才开始取证认筹，时间跨度近3年。16年拿地的楼板价为22625元/㎡，有业内人士测算后表示，该块地未来保本售价将达3.8万元/㎡。

保利象屿公园悦府售楼中心

  尽管项目首开售价略低于保本售价，为3.78万/㎡，二次开盘的售价则更是降至约3.6万/㎡，却依然为该片区的高位。价位高，配套不足，加上房源定位高端与当地刚需受众不符，使得销量也不容乐观。根据网上房地产数据，前两次开盘876套房源共网签373套，仅过四成。

  兄弟盘象屿滨江悦府的时间开发周期则更为漫长，从16年6月拿地后，至2020年才首开，时间跨度高达4年。16年拿地的楼板价为26333元/㎡，有业内人士测算后表示，该块地未来保本售价将破4万/㎡，但项目2020年首开售价却仅为3.5万/㎡。

象屿滨江悦府示范区

  有专家表示，彼时的高溢价拿地情有可原。2016年上半年正处房企高价地扎堆的时段，抢地潮频频涌现。而在此之后，政府开始收紧供地政策及门槛，地价、房价、备案价等严苛的限制或许成为两幅地块开发周期较缓慢的原因之一。但自己拿下的地王，即使含泪也要开发完。

  重回上海 延续3+X战略布局

  根据克而瑞数据，2021年前三季度象屿上海权益销售金额为26.12亿，占集团的19%（135亿）；操盘金额为32.32亿，占集团的23%（141.5亿），操盘总面积为7.6万/㎡，占集团的13%（59.6万/㎡）。这主要也是由于公司在上海的项目不多，且均为尾盘项目。此次的梅开二度也在一定程度上填补了公司在上海土地储备，为未来业绩增加了助力。

  而在战略规划上，据了解，今年是公司“六五”规划的开局之年。公司表示未来将成为聚集多要素的一体化发展的区域深耕型综合城市运营服务商，开展3+X战略布局，以深耕长三角、海西、成渝为核心，覆盖福建、上海、江苏、重庆、天津、河北等区域，有主有次的深耕重点城市。

  回过头看，公司近两年频繁拼杀在上海市场实则也是为3+X战略布局打下伏笔。

  而在布局定位上，公司将以增加利润为主，不以规模论。正如公司管理层此前曾表示，地产板块在象屿集团内部的定位是“利润中心”，而不是一个冲规模、疯狂扩张的产业中心。未来集团将更偏向于小而美。

  业内人士称，聚焦小而美并不意味着会放弃进驻一线的机会，当有机会时还是要努力去搏一搏，保持一线项目存量对业绩而言总是有利无弊的。

  据了解，象屿地产集团成立于1993年，是大型国企厦门象屿集团有限公司（象屿集团）的全资子公司，地产集团核心业务为地产开发、商业运营、物业服务、工程代建。

  其母公司象屿集团为厦门市国资委下属国有独资公司，业务领域涵盖大宗商品供应链、城市开发运营、综合金融服务、创新孵化等，其主要核心业务则为物流供应链板块，占在营业总收入的占比均在90%以上。