乐居财经 陈桃 发自重庆 10月17日，一座地下四层、地上六层的大型商业综合体扎根在地铁1号线微电园站旁，这是龙湖落址西永的高新天街。去年9月动工，历经14个月的建设，龙湖高新天街正式封顶，一场隆重的封顶剪彩仪式在这里举行。

  这对龙湖拉特芳斯的业主来说，是一个迟来而又惊喜的礼物；对重庆西永来说，终于拥有一个大型购物中心；对房地产市场来说，是一个实实在在助推片区房产价值升级的利好消息。

  龙湖高新天街计划在明年9月正式开业，将彻底改写西永购物中心的空白历史。

  在重庆，龙湖做“天街”有一套完美的逻辑，并且已经成为龙湖的一个超级IP。

  重庆城市组团式开发的模式，给了龙湖更多的运作空间，一座“天街”甚至可以带动一个区域活力，助力城市版图的扩张。

  今年，龙湖将这一“天街”IP运用到了极致，让“寒冷”的房地产市场燃起一团温暖的火焰。

  01  以地产+商业破局

  早在2013年4月，龙湖以12.59亿元摘得西永一处354亩的地块，规划修建融合商务、商业和住宅总建筑体量达100万方的大型城市综合体。其中，住宅产品龙湖拉特芳斯已交付多年，而商业便是龙湖高新天街。

  虽然，龙湖高新天街是一个迟来的购物中心，但龙湖兑现了8年前的承诺。

  一直以来，龙湖对于“天街”的布局是认真而慎重的。

  事实上，龙湖对“天街”IP的塑造要回溯到2003年，龙湖首个商业项目龙湖北城天街开业，打破观音桥商圈传统百货的商业模式，引入新潮的购物中心模式，快速获得市场认可。从此，“天街”系商业在重庆各区成功复制。

  截止目前，龙湖在重庆已有7个天街投入运营，包括北城天街、西城天街、时代天街、U城天街、源著天街，以及去年开业的金沙天街和礼嘉天街。

  除此之外，龙湖在建中或规划中的“天街”系，还有高新天街、公园天街、南城天街、龙兴天街、大渡口天街、蔡家天街等。其中，位于中央公园的龙湖公园天街预计在今年12月底正式开业。

  不仅如此，龙湖凭借“天街”IP的影响力，开辟了一条“轻资产合作模式”，先后参与二郎的云领天街、解放碑日月光天街的开发运营。对龙湖而言，不仅降低了开发成本，而且以低风险布局全新区域，扩大“天街”的城市覆盖率。

  当然，龙湖高速布局“天街”系与其今年战略布局有关。

  7月，龙湖集团进行了一轮组织升级，将地产开发业务独立为地产航道，并形成地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大主航道。在龙湖看来，商业运营能够为企业提供长期稳定性现金流，而且能与地产、服务等航道相互赋能，确保在房地产行业竞逐中探求更广阔的发展空间。

  02  “抢先”TOD

  十年前，在大批房企谋求转型的过程中，龙湖便提出要从房地产开发商向城市运营商、生活服务集成商转变。北城天街、西城天街、时代天街的成功开发运营，促使地产+商业的开发模式逐渐变为龙湖的强项。

  2018年3月，龙湖地产正式更名为“龙湖集团”，便是一个重要转折点。这一年，龙湖重庆多个天街项目同时开建。

  数年来，龙湖商业也在不断升级，从1.0的购物、2.0的逛街、3.0的交互，进一步升级为4.0的打卡。近年，龙湖重庆开始尝试布局TOD项目，并引入“天街”。

  从龙湖“天街”项目选址条件看，就会发现它们的共性，即均靠近轨道交通站点。如时代天街位于轨道交通1号线和2号线接驳点大坪站；源著天街位于轨道环线体育公园站；礼嘉天街位于轨道交通6号线礼嘉站；高新天街位于轨道交通1号线微电园站。

  值得一提的是，位于沙坪坝三峡广场的龙湖金沙天街，涵盖有一条城际高铁线、三条城市轨道交通线（1号线、环线，在建中的9号线），以及数十条公交车线，是重庆第一座基于TOD开发理念的商业体。

  去年底，龙湖金沙天街落成开业，成为龙湖TOD项目开发领域的标杆作品。

  从另一个角度看，今年龙湖拿地策略趋向于住宅、商业综合性质地块。在大多数房企眼中，商业地块实则一块“烫手山芋”，避之不及。而在龙湖眼中，它则是一块美味可口的“蛋糕”。

  数据显示，今年4月重庆首次集中土拍中，龙湖斥资96.64亿元摘得5宗地块，建筑体量约130.43万方。值得注意的是，4宗地块为二类居住用地、商业用地、商务用地综合用地。

  其中，龙湖大渡口643亩新地块中包含商业性质用地，位于轨道交通2号线建桥站旁，项目已经亮相，取名“龙湖焕城”。

  官宣资料显示，龙湖焕城将打造大渡口区的龙湖天街TOD百万方生活大城，涵盖天街商业、洋房等业态。

  同样，龙湖与颐天康养联手摘得的蔡家189亩地块也包含商业性质用地，位于轨道交通6号线蔡家站旁。坊间有消息称，龙湖将在蔡家新建一座“天街”。在6月24日北碚区2021年第二轮重点招商项目集中签约中，龙湖天街项目赫然在列，印证了传言。

  龙湖在九龙坡区黄桷坪的新地块依然是一宗居住、商业、商务、娱乐康体性质的地块，占地85亩，体量11.28万方。虽然，该项目尚未透露任何消息，但从地块“样貌”看，它与“天街”绝配。

  03 为业绩“引流”

  龙湖的“天街”IP无疑是一张王牌，六大主航道完美配合，以实现龙湖资金链长期保持健康水平。

  财报数据显示，2021年上半年，龙湖净负债率为46.0%；剔除预收账款后的资产负债率为68.3%；现金短债比为5.48，剔除预收监管资金及受限资金后的现金短债比为3.91，各项指标符合“三道红线”标准，并连续5年处在“三道红线”绿档水平。

  当然，这也与龙湖始终坚持稳健的财务管理策略息息相关，通过控制拿地成本、多渠道融资保证资金链良性运转。

  在重庆，龙湖早已稳坐重庆房地产行业的“龙头”地位。

  业内人悉知，龙湖楼盘在重庆不愁卖，每一款均是“爆款”产品，业绩一路飘红。这也基于龙湖给重庆人一种善于“造城”印象，事实也是如此。

  前三季度，龙湖云瑶玉陛热销21.81亿元、龙湖香港置地学樘府热销20.58亿元、龙湖康田宸麓热销14.03亿元、龙湖两江郦湾热销13.88亿元、龙湖春江天镜热销12.4亿元……每一个数字背后皆是龙湖的口碑。

  日前，克而瑞重庆机构发布了《2021年1-9月重庆中心城区房企销售金额榜单》。数据显示，龙湖重庆前三季度销售金额163.18亿元，排名第二。按照月均业绩计算，今年龙湖重庆月均销售金额达到18.13亿元，相比去年月均销售金额增长了4.26%（2020年龙湖重庆中心城区销售金额208.73亿元）。

  今年，龙湖更是围绕着“天街”提前埋下种子。

  回溯2019年，龙湖光年创下4个月销售12亿元、1年销售20亿元的佳绩，它成功的背后便是金沙天街TOD。所以，天街TOD模式或将成为龙湖的全新赛道。

  今年4月，龙湖布局大渡口的TOD项目龙湖焕城接棒，“大渡口要建龙湖天街了！”这一消息迅速传开，成为了国庆黄金周的人气王。数据显示，龙湖焕城10月1日正式开放销售中心，当天到访客户达5000人，7天整体到访超20000人。

  从官宣消息看，龙湖焕城不仅要做天街TOD，还要引入品质住宅区，打造一个集繁华天街商业+密集轨道交通+品质住宅区，并形成一套完整生态模式的龙湖天街生活大城。这是对龙湖“天街”IP的又一次升级。

  2021年，重庆各大房企都在寻求生存之道，而龙湖重庆则是做强“天街”，加速“天街”布局，通过“天街”IP的影响力，赢得市场口碑，并等待着“开花、结果”的那一天。（完）