乐居财经 文颖发自沈阳 买房也能买一送一！近日，在沈阳市场上，某大牌央企为去库存，打出了“买住宅即送公寓/商铺2折起购买权”买一又得一的促销手段，而所赠送的公寓位于沈阳浑南全运板块，是近两年发展炙手可热的区域，优惠力度之大，让人乍舌。下半年东北房地产市场上，“工抵房、特价房、零首付”等促销手段已成常态，究其原因，便是供求关系失衡，去化压力大所导致的。

  据瑞达思RDAS数据统计，截止2021年9月末，沈阳可售商品住宅库存量达2005万㎡，参照过去12个月的平均销售速度，当前库存量去化周期约24个月，已经达到行业内公认的严重供过于求的标准。

  去化周期普遍认同的合理范围是6-12个月，而东北四大核心城市，都面临去库存的巨大压力，更何况各城市都还有大量纯新盘未入市，可以想象，明年初，新房市场又将是一轮新的厮杀。

  大连：截止9月末，大连全市商品住宅存量912.61万m²，去化周期16个月。

  长春：截止9月末，长春主城商品住宅可售存量为1152万m²，去化周期21.27个月。

  哈尔滨：截至8月末，哈尔滨主城六区新建商品房库存1120.64万m²，去化周期高达31.1个月。

  成交量萎缩 购房信心下滑

  今年下半年，受疫情、调控政策等因素影响，购房需求明显萎缩，叠加房地产信贷收紧，房企为冲业绩只得以价换量，陷入“内卷”。而“买涨不买跌”、“不涨就是跌”的心态，让很多购房者产生顾虑，观望情绪浓厚，购房信心明显下滑，导致楼市库存高企。

  据国家统计局数据，1-9月，东北地区商品房销售面积4756万平方米，下降2.0%；销售额3858亿元，下降4.7%，成为唯一一个量价双负增长的区域。

  具体到各城市，据CRIC数据统计，2021年前8月，仅大连商品住宅成交实现同比正增长，沈阳、长春、哈尔滨3个省会城市成交较之2019年同期跌幅都在两成以上，哈尔滨跌幅更是高达59%，市场压力可见一斑。

  就连传统“金九”旺季，销量也是异常惨淡：9月沈阳新房成交面积环比下降36.7%，创下近三年同期新低；大连成交面积环比下降35%；长春成交面积环比下降16.21%；哈尔滨更是严重下滑，8月30日-9月26日，哈尔滨主城6区共成交商品房3913套，同比去年9月的7427套来看，“金九”成交量几近腰折。

  房企谨慎拿地 土地市场过剩

  新房市场的低迷，让房企拿地更为谨慎。整体来看，今年东北四城土地流拍频现，底价成交地块比重明显上升，房企拿地愈发谨慎，土地市场也过剩。业内人士预计，随着拿地节奏放缓，预计今年各城的供地完成率都将有所下滑。

  沈阳：经过两轮集中供地，已经出现了“消化不良”的情况。尤其在第二轮土拍中，共推出46宗地，结果还未开拍就有24宗停止交易，最终3宗流拍，19宗成交，其中15宗为底价成交，整体流拍率达58%。

  大连：截止到9月末，今年大连七区出让土地超230万㎡（商住用地），主要集中在金普新区，而市内四区出让土地面积仅47万㎡，占全年供应计划为302公顷的15.6%。

  长春： 前9月土地市场共出让地块209宗，成交134宗，成交建面1702.2万㎡，同比下降5.1%。上半年二次集中供地表现平淡，土地流拍率达到34%，对比2020年流拍率13%，上升21%；土地溢价率对比2020年下降3.9%，主要受政策调控影响，溢价率明显降低。

  哈尔滨：“土地遇冷”是大众对哈尔滨上半年土地市场的一致印象，与往年的“不间断”的出让、拍地相比，放眼上半年，哈尔滨主城6区成交15宗住宅、商住、商业等经营性用地，仅为2020年1月份单月成交宗地数。

  二手房去化压力加剧 沈阳人均挂牌量全国排第一

  东北四城的二手房市场也出现了严重的供大于求现象。据新峰地产数据统计，截止9月，在二手房人均挂牌量前十名城市中，东北F4均位列其中，沈阳更是以170（套）/万人的人均挂牌量排名第一，去化压力面临严峻考验。据某中介平台统计，近90天内，沈阳二手房成交量仅2660套。面对近16万套的库存压力，就算成交量翻一倍，也无异于是杯水车薪。

  从成交价格来看，据国家统计局数据，今年9月沈阳、大连两城二手房成交均价还算坚挺，同比去年同期分别上涨4.2%和5.5%，而长春、哈尔滨两城呈下跌态势，同比分别下跌1.3%和0.6%。在新房接连促销的情况下，二手房市场竞争力减弱。

  人口吸引力不足 四城“内卷”式抢人

  有人口增长、楼市才能有充沛的购买力。可据“七普”数据显示，，截至2020年末，黑吉辽三省常住人口规模为9851万，较2010年末减少1100万人，累计降幅多达10%。

  仅沈阳、大连、长春三城实现常住人口正增长。哈尔滨近10年人口减少了63万人之多。可人口正增长，人口吸引力一定强吗？

  事实并非如此。

  据百度地图慧眼《2021年Q1中国城市活力研究报告》统计，在全国城市⼈⼝吸引⼒排行榜中，东北F4排名最靠前的反而是哈尔滨，位列第78位，⻓春市排名第113位，沈阳第126位，大连第175位。

  城市⼈⼝吸引⼒指数是指该城市新流⼊常驻⼈⼝与全国所有城市新流⼊常驻⼈⼝均值的⽐值，常驻⼈⼝是指在⼀个城市驻留超过2个⽉的⼈⼝，整体来看，东北四城的人口吸引力还明显不足。

  近两年，东北四城纷纷完善人才引进计划，用“真金白银”来吸引高学历人才为城市“添砖加瓦”，下半年开始，抢人政策又进一步升级，在一定程度上，形成了城市间的“内卷”。

  据统计，2020年，东北大学毕业生中只有17%选择在本省就业。可见，靠补贴吸引人才只是第一步，如何留住人才是最应该考虑的问题，如果没有发展空间，即使把人“抢”来了，也会人走茶凉，终究为他人“做嫁衣”。

  结语：总的来看，受东北经济滞缓，购房需求逐渐疲软的影响，四大核心城市目前面临着去化的压力，而一些人口规模较小的四五线城市，譬如鹤岗、双鸭山、丹东、阜新、伊春等城市，加之东北生育率低下，未来房地产市场规模收缩也将十分明显。但随着“救市”信号的释放，振兴东北的步伐不断加快，东北楼市将逐步回归平稳健康发展，让我们静待，黎明的到来。