兜兜转转14年，上海寰宇又回到了徐汇国资委手中。

10月20日，上实城市开发（00563.HK，简称：上实城开）公告，其非全资附属公司上海城开（集团）有限公司（简称：上海城开）与上海徐汇资本投资有限公司（简称：徐汇资本）签订股权转让协议，以35.76亿元的代价转让上海寰宇城市投资发展有限公司（简称：上海寰宇）60%股权。

这是一笔关联交易。

据了解，上海寰宇由上海城开、上海西岸及上海徐家汇商城分别拥有60%、30%及10%权益。上海城开由上实城开和徐汇国资委分别拥有59%和41%的权益，上海西岸、上海徐家汇商城以及买方徐汇资本均由徐汇国资委全资拥有。

转让前，徐汇国资委间接持有上海寰宇64.6%股权，上实城开间接拥有35.4%股权。转让完成后，上海寰宇成为一家100%国有资产控股企业，上实城开不再拥有上海寰宇任何权益，上海寰宇的财务业绩也不再并入上实城开的财务报表。

实际上，这笔股权交易与其说是“转让”，不如说是“回归”。早在14年前，上海寰宇本由徐汇国资委全资拥有。一场被业界称为打造上海“地产航母”的跨年并购，让上海寰宇“被动”进入了上实系的口袋。

国资地产的合与分

最初，上海寰宇由上海城开成立，当时为了打造徐家汇中心，上海城开持有60%股份、徐汇区土地发展中心持有30%股份、徐汇商城持有10%股份。彼时，上海城开是徐汇区政府出资成立的国有企业，上海寰宇由徐汇国资委全资持有。

2007年，上实城开的母公司上实控股（00363.HK），向上海城开注资21.3亿元，并获得40%股权。随后上海城开挂牌出让其19%股权，被上实控股以15.7亿元收入囊中。

最终，上实控股以总计36.7亿元的代价获得上海城开59%的权益，拿到徐家汇中心项目和上海万源城项目的控股权，上海城开也从一家区属国有企业，变成上市公司的子公司。

这场被业界称为打造上海“地产航母”的跨年并购，曾被看作是上海国资房地产资源整合的重要一步。

不久后，上实城开成立，由原上海城开董事长倪建达任上实城开主席、总裁兼执行董事，并向母公司上实控股收购上海城开59%股权。与此同时，由上海城开持股60%的上海寰宇，也一并成为了上实城开间接非全资子公司。

2013年，上实城开宣布退出徐家汇中心项目，并将该项目地块置换城徐汇滨江地块。滨江城开中心的拥有人兼开发商，正此次的交易标的上海寰宇。

此次，上海城开拟以35.76亿元的代价转让上海寰宇60%股权，这是上海城开于上海寰宇的所有权益，相当于将滨江城开中心完全剥离出上市公司。接盘方徐汇资本，与上海寰宇另外两位股东一样，同属于徐汇国资委。

在国资地产资源整合模式下运作了14年之后，上实系退出，徐汇国资委重新全资拥有上海寰宇及其对应项目滨江城开中心。

一举三得

实际上，这场国资地产的“分手”，更像是一次互助。此次，上实城开将滨江城开中心转让于徐汇国资委，至少一举三得。

据了解，滨江城开中心项目总占地面积约7.74万方，规划面52.59万方，预计2020–2023年分期落成。

截止目前，滨江城开中心一期已竣工并投入运作。滨江城开中心一期包含五座四至六层高的办公楼，总建筑面积为2.69万方；以及一座含停车位、零售店面和储存空间的多用途楼宇，总建筑面积约为3.39万方。

对于进行出售事项的理由，上实城开表示，整个滨江城开中心项目的开发工作涉及较长施工期，并需要投入巨额投资。该项目现时的投资回收期比预期长。

上实城开预期，滨江城开中心项目对公司负债率影响较大，短期内很难有业绩贡献。2021半年报显示，滨江城开中心项目可售面积32.46万方，在建面积29.08万方，实际可售面积将达到61.54万方，但实际上项目一直没有销售，且后期再无待开发土地。

为降低公司负债率，增加现金储备，结转利润，并为公司长期发展积极投资拓展新项目打下基础，上实城开决定转让上海寰宇全部股权。

截至2021年6月30日，上实城开录得营业收入45.77亿港元，同比上涨44.27%；归母净利润5402.9万港元，同比下降64.23%。据披露，上海城开将会就出售事项录得未经审核除税后收益约1.64亿元，弥补了上半年利润的下滑。

期末，上实城开手握现金约90.4亿港元，短期有息负债约52.5亿港元，现金短债比约为1.7倍；资产负债率为64.27%，较去年末上涨2.11个百分点。

公告称，经计及估计税项后，预期出售事项的所得款项净额约为28.1亿元，将由上实城开用作偿还公司现有贷款；在机会出现时为其他地块付款，以增加公司的土地储备；及结付上实城开日常营运及资本开支。

在上海近期举行的第二批土地集中出让中，上实城开收获两幅居住用地，分别位于青浦区、自贸区临港新片区，总耗资约28.3亿元。