文/乐居财经 程孟瑶

  正面临业绩持续下滑、资金链承压等诸多问题的光明地产（600708.SH），正有意收缩“战线”。一边连收上海四宗地块，另一边频频挂牌转让各地地产项目，一出一进之间，其正向上海大本营逐渐靠拢。

  上半年，光明地产在上海新增四宗地块并拥有100%权益，分布于上海临港新片区、浦东新区，总价超过35亿元。

  不久后，光明地产频频将地产项目摆上货架，其中包括上海志胜置业100%的股权及债权；柳州同鑫房地产33%的股权及债权等。

  其中，上海志胜置业核心资产为山东菏泽的明御河丹城；柳州同鑫房地产旗下地块，为光明地产首度进军广西柳州时竞得，并引入金科地产和美的置业合作开发。

  10月20日，光明地产公告称，将通过上海联合产权交易所公开挂牌的方式，转让所持有的上海锦如置业60%股权及相应债权。

  据了解，上海锦如置业涉及开发的房地产项目为“嘉定新城 D9 地块商业项目”，项目一期已于2014年4月1日动工建设，目前尚余未售商业建筑面积 13918.32 平方米，写字楼未售建筑面积 170.41 平方米，未售普通产权车位493个；项目二期尚未投入建设。

  从上海外的落子到大本营的存货，光明地产的资产“洗牌”已全面铺开。

  利润“冰点”与踩中“红线”

  2017年，光明地产定下了“1+7+5+X”的多元化转型战略。“1”代表房地产开发业；“7”是保障房建设、城中村建设、殷实农场建设、历史名镇保护与开发、城市更新建设、租赁房建设和物流园区；“5”表示光明地产由专业公司向综合性平台公司转型过程中将构筑的五个关键平台，包括 “商业平台、物流平台、服务平台、建设平台、供应链平台”，“X”指全新的商业模式。

  然而新战略之下，光明地产没能迎来利润的增长，反而出现了连续下滑。

  年报数据显示，2016年和2017年，光明地产归母净利润分别为10.11亿元和19.47亿元，同比分别增长98.15%和92.55%。

  但2018年-2020年，光明地产归母净利润分别为 14.18亿元、5.18亿元和 1.07亿元，同比分别减少27.17%、63.45%和 79.38%，连续三年下滑。尤其2020年，归母净利骤降近八成，创下自2004以来的新低。

  除了利润出现“冰点”，光明地产面临的另一个困境是高企的“红线”。

  2021年上半年，光明地产实现营业收入93.1亿元，同比增长294.09%，但其营业成本、销售费用以及管理费用分别增长356.59%、41.58%以及35.79%。光明地产表示，费用增加主要因为相应结转成本增加、营销佣金等费用增加，以及在建项目竣工折旧等费用增加所致。

  在“三条红线”方面，截止2021年上半年末，光明地产剔除预收款后的资产负债率为78.93%，净负债率为177.4%，现金短债比为0.55。相比2020年末，其财务杠杆压力并未得到有效缓解，依然脚踩三道“红线”，处于红档。

  双重压力之下，光明地产有意“收缩”战线，加速回归大本营，并着重处置沪外项目，试图通过“以旧换新”的资产置换方式，化解目前的困境。

  资产“洗牌”

  今年6月18日，光明地产耗资32.24亿元拿下上海临港新片区两幅地块。据悉，这两宗地块由光明地产全资子公司农工商房地产（集团）有限公司与上海光明生活服务集团有限公司组成联合体拿下，双方持股比例分别为97%和3%。

  在今年上半年，全资子公司光明房地产集团上海汇晟置业有限公司通过挂牌方式取得浦东新区“十二五”保障房三林基地03-03地块，地成交总价1.96亿元；另一全资子公司农工商房地产集团汇慈(上海)置业有限公司以底价1.32亿元摘得浦东新区大团镇中部社区PDS5-0101单元15-05地块。

  目前，光明地产拥有上述4宗地块100%权益，耗资超过35亿元。

  与此对应的是，今年8月24日光明地产挂牌转让上海志胜置业有限公司（简称：志胜置业）100%股权及相应债权，该公司为山东菏泽御河丹城的项目开发公司。

  御河丹城曾是光明地产计提大额存货跌价准备的主要项目之一。2018年，公司曾对房地产及配套板块计提了7.66亿元的存货跌价准备。其中，在未完工的开发成本中，御河丹城项目就计提了1.1亿元。

  除菏泽项目外，光明地产也有意退出柳州市场。今年5月底，光明地产宣布转让子公司柳州同鑫房地产开发有限公司（简称：柳州同鑫）33%股权及债权，挂牌转让价格不低于1.5亿元。

  该地块为光明地产首度进军广西柳州时竞得，随后引入了金科地产和美的置业合作开发，截止发稿，柳州同鑫的股权并未发生实际变更。

  2020年10月，光明地产还与当代置业（01107.HK）达成战略合作，目前当代已收购了其浙江湖州1个项目、山东德州1个项目以及江苏常州的2个项目。

  事实上，早在2017年，即光明地产利润出现拐点之时，已频频挂牌转让旗下资产。

  当年9月，光明地产公告转让广西南宁市良庆区的在建项目资产；10月8日，光明地产将子公司东恒海鑫100%股权及7.1亿元债权以21.8亿元的总价出售给泰禾集团（000732.SZ）；10月11日，其子公司又以9.88亿元出售所持有的商业项目予兄弟公司上海良友集团有限公司。