乐居买房讯 原野 近日，房地产税的消息，再次刷爆各媒体及自媒体。

16日出版的《求是》杂志，发表国家领导人的文章《扎实推动共同富裕》。文章指出，在依法保护合法收入的同时，要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围。

和以往多次“狼来了”不同，这次房地产税大概率会落地。细品字里行间，大致两层含义：

1、房地产税立法工作将坚定推进。因涉及一些复杂因素，很难一蹴而就，但正式立法作为终极目标，出台只是时间问题。

2、现行房地产税制度将进一步改革。2011年开始，上海重庆启动房地产税试点，迄今已10年，但无论税率（如上海仅0.4-0.6%）或征收范围都很谨慎，下一步，或在总结两地经验基础上深化调整，同时扩大试点范围，如房价上涨较快的某些一二线城市。

对购房人来说，最关注的还是房地产税征收背景下，未来不动产将如何配置，哪些房子适合买，哪些房子不宜长期持有？

首先看看，哪些房子应尽早出手。

1、部分老城区的旧房。

北京的老城区分两类：

学区牛的，特指“东西海”，这里的逻辑是学区造就价值，并支撑房价，在这儿买房就是为占坑，虽然多校划片在试点，但瘦死的骆驼比马大，房价总体坚挺，仍有较强投资价值。

学区不牛的，价值就很缺失，包括房山、昌平、顺义、密云、怀柔、延庆、平谷等老城区都有这个问题，房价多年停滞，变相暗跌。若地铁不给力，房龄超过30年，房子面积又大，就可果断放弃了：

房子周边没地铁，租金上不去，房龄超过30年，进入贬值期，大面积容易使家庭人均面积触及“房地产税”征收红线，综合算账，是个大坑。

2、郊区大别墅

指北京周边郊区的第二居所楼盘，以联排、独栋别墅等高端低密度产品为主，客户购房目的为高端改善自住。

这类房子品质高，有天有地，景观丰富，居住舒适度好。但房地产税视角下，却是最危险的“三高产品”：

总面积高，好点儿的联排200-400平米，独栋500-700平米；

总价高，千万起步，主流产品3000-7000万，顶豪产品总价上亿，几乎没人接盘，很难出手；

征税额高，就算按总价2%税率估算，房地产税每年大几十万。

另外，这类房子远离市区，业主平日不会去住，多数时间空置，加上周边交通配套不足，出租很困难，很难用租金抵税，一旦收房地产税，造成的是纯经济损失。

3、城市大平层

这类豪宅通常在城市核心，占尽地段优势，产品以大平层为主，主流面积300-500平米，总价3000-6000万元不等。

和郊区大别墅一样，这类豪宅也是面积大、总价高，市场受众少。房地产税开征预期下，愿接盘者恐怕寥寥无几。

即使作为第一居所，算上每年几十万房地产税，居住成本也是提高不少，如果是二套或多套，居住成本更是倍增。

虽然城市豪宅相对易出租，但本身也失去第一居所的意义，在目前房价原地踏步的状态下，持有价值并不大。

然后再看看，未来，哪些房产适合持有或购买。

1、有产业、临地铁、面积小，总价低，功能全的新房或次新房住宅。

（1）有产业：产业重点布局区域，才有足够人口产生的租房置业需求，维持房价和租金水平，尤其是海淀北昌平南、大望京、亦庄等板块，投资潜力巨大。

（2）临地铁：据二手房机构统计，同板块临铁房的租金水平，比无地铁房至少高30%，在职住难以平衡、交通拥堵难解的北京，地铁的通勤便利性、时间稳定性，对工薪阶层至关重要。

（3）面积小，总价低：购买门槛低，租金回报高，同时，房地产税征收额度小，甚至达不到征税标准。

（4）功能全：户型功能完整性也是决定租金水平的重要因素。同样面积段，三居比两居租金高，两居比一居租金高，目前楼市紧俏的70平米小两居，83-89平米小三居都可以考虑。

（5）新房或次新房，刚交房不久，产品设计新，工程质量好，物业管理好，处于价值巅峰期，易变现。

（2）个人名下的二手小商办

“326新政”后，商办一度打入冷宫，房地产税或使之重新受关注。

由于产权因素，商办有“不占购房名额”，“不收房地产税”等好处。

此外，“总价门槛低”也是商办的优点，正常市场条件下，同区域商办售价通常为住宅的60%，具有一定投资优势。

总之，房地产税的到来，可能会让我们曾熟悉的楼市一去不返，我们应该提前学会适应新时代的游戏规则。

对购房人来说，原有房产投资逻辑将失效，相关资产配置结构也势必根据政策做出合理化调整。

对房子来说，现在由于房地产税开征，某些曾经稀缺值钱的房子，持有成本大幅提高，就失去了原有价值。有些房子，由于低成本高收益，且具备避税功能，将成为抢手货。

对开发商来说，需要具备前瞻性，项目定位阶段就主动调整产品形态及户型配比，拿出顺应市场需求的新东西。