文/乐居财经 杨宏彬

  “（2020年）对中城投资来说，这是蜕变的一年，更加市场化，更明确自己要走的方向。”中城投资新上任的总裁应华，曾这样说过。

  其所讲述的“方向”，体现在了近日公司的一次股权变更中。

  10月16日，乐居财经获悉，上海中城未来投资有限公司（下称“中城未来”）股东发生变化。旭辉、蓝光、俊发、万科等7家企业退出，他们所持合计约15%的股权移动至上海中城联盟投资管理股份有限公司（下称“中城投资”）。

  中城投资为中城未来最大股东，原持股比例为83.3333%，此次股权变更后，其持股比例上升至98.3333%，剩余1.6667%的股权则掌握在华远地产（600743.SH）手中。

  据了解，中城未来是中城投资旗下一块非常重要的资产，该公司成立于2013年，注册资金6亿元，目前其共有15家对外投资公司，控制的企业为129家。而中城投资控制的企业合计为206家，通过中城未来控制的企业占控制总数的60%以上。

  在成立之初，中城未来本是由中城投资全资拥有，本次退出的7家企业均是在2019年11月1日增资入股，持股比例一直没有变更。

  7家企业进入中城未来的原因，与中城投资的扩大业务需求有关。2019 年，中城投资为做大资产管理规模，重新构建旗下资管业务平台“中城未来”。在保持中城投资控股权不变的前提下，以中城未来作为增资扩股主体，深化打造房地产私募基金专业投资管理机构。

  而此次7家企业的退出，同样为中城投资业务调整的需要。

  “撤退”缘由

  2020 年中城投资新董事会换届，应华出任中城投资董事、总裁，提出进一步优化公司治理结构，简化股权层级，提高管理效率。

  其中，就包括了将“中城未来”资管业务回归中城投资主体，简化中城未来股权结构，恢复由中城投资单一控股，加强中城投资业务直接管控力度。

  目前，中城未来还有1.6667%的股权未回归，中城投资相关人士向乐居财经透露，华远地产所持股权在日后同样会“交还”于中城投资。

  中城投资被誉为房地产行业中的“欧盟”，于2002年成立，是中国成立时间最早的房地产基金管理机构之一。最初是由胡葆森、冯仑与王石相约设立的“全国房地产策略联盟”，起初股东只有12家，之后不断扩充股东规模，现达到53家。包括了旭辉、万科、世联行、泰禾、蓝光、当代置业、大悦城等多家上市房企，持股比例1.82%- 4.71%不等。

  此次退出中城未来的7家企业中，除大家祥驰资产管理集团有限公司之外，其余6家企业均在其中。换言之，此次退出7家企业中，仍有6家通过中城投资持有中城未来的股权。

  中城投资表示，目前公司股东结构无变化，持续稳定，并坚持均股制原则，遵循市场化运作、独立化运营，按监管要求合规展业。

  据中城投资相关人士透露，此前中城投资的业务条线主要为直投和资管业务，接下来将专注于资管业务，使得中城投资和中城未来的业务重合。为了简化治理结构和便于监管，中城投资计划将中城未来股权还原，后续或对其进行清算。

  乐居财经了解到，中城未来此前主要是以股权的形式投入房地产开发项目，大部分项目来源于中城联盟成员企业及其上下游相关领域，由自身或旗下公司完成。

  专注资管

  中城投资这一业务的转变，与新上任的总裁应华有着密不可分的联系。

  据了解，应华曾就职于上海国际信托公司及浦发银行，在金融行业沉淀了20余年。上任后，应华为公司未来的发展指出了新的方向——专注资管。

  目前，中城投资主要有“自有资产管理、受托资产管理、不动产投资经营管理、投资顾问服务”四大业务板块，其投资标的大多为房地产及相关产业。截止2020年末，中城投资的基金管理人累计投资规模逾1600亿元。

  2015年，中城投资曾于新三板挂牌上市，成为新三板市场第一家挂牌的房地产投资管理机构，后于2019年摘牌。在其曾经的财报数据中，可以发现资产管理在其营收中占比不少。

  其中，自有资产管理的营收占比是最高的。退市前该业务贡献收入超4亿人民币，占比达66.92%，成为公司一大收入来源。其次是受托资产管理。

  自有资产管理业务模式为通过自有资本金和联盟企业间借款投向联盟企业的开发项目，以此获得利率差和投资收益。该业务之所以能获得大额营收，与中城联盟中成员的强大背景有很大关系。

  此外，受托资产管理业务带来的收入有两部分：一是基金型管理收入，包括按基金规模1%~2%收取的管理费和按基金利润20%收取的管理报酬；二是非基金型管理收入，向委托方收取受托管理费用。

  在应华的预判中，未来房地产私募基金还是要回归投资本源，股权投资、长期投资、组合投资是大趋势。