郑州存量住宅用地达6.5万亩 

  近日，郑州市自然资源和规划局发布了《2021年第三季度郑州市存量住宅用地信息》。

  郑州市存量住宅用地总面积为4306.56公顷（约64598.4 亩），相比二季度增长1.86公顷。从区域分布上来看，三季度高新区存量住宅用地面积最大，为690.32公顷，其次是惠济区661.30公顷。存量总面积最少的是二七区，仅193.75公顷。

  郑州市区存量住宅用地信息汇总表中还显示，郑州市存量住宅项目总数1060个，未动工土地面积总计1267.70公顷，占比26%，已动工未竣工土地面积3038.86公顷，占比63%，与二季度相比变化均不大。三季度未销售房屋的土地面积为505.11公顷，环比下降14.85%，占比11%。

  通过以上各区数据，可以发现，房企的储备用地主要集中在港区和高新区。对这两个区域来说，区域面积、待开发空间都比较大，过去几年，住宅供应一直在增加。

  而未销售房屋的土地面积则直接决定了短期内与未来几年的住宅供应量，其中最多的是二七区和上街区，二七区以一千六百多亩的规模，位居首位。根据郑州住房保障和房地产管理局公布的信息统计，郑州主城区7月有23个住宅项目取得预售证，共计房源6043套，8月13个住宅项目取得预售证，共计房源3880套，9月31个住宅项目取得预售证，三季度合计新增待售房源超万套。

  供大于求成为郑州房市现状

  日前，克而瑞河南区域公布了8月大郑州房地产市场月度报告。8月郑州主城区商品住宅供应52.94万㎡（约794.1 亩），成交量49.52万㎡（约742.8亩），供大于求；存量为1134.26万㎡（约17013.9亩），去化周期平稳为14个月，库存整体良好。

  过去几年，随着大批城中村的改造、近郊新区开发建设，郑州全年住宅土地计划供应量在900-1500公顷左右。据统计，2018年住宅用地计划完成率达到67%的高峰，实际供应量650公顷，此后逐年下降。

  郑州市自然资源和规划局今年发布的建设用地供应计划显示，2021年郑州的住宅供地计划为17494亩。

  从全国情况来看，易居研究院数据显示，三季度房企购地面积和房屋新开工面积呈下降趋势。1-8月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降10.2%，降幅继续扩大；房屋新开工面积同比下降3.2%，相比2019年同期下降6.6%。

  二轮土拍郑州何时挂地？

  自从7月份开始，全国336个城市土地成交开始慢慢下滑，和2020年同期相比，下降了25%。并且随着时间的推移，土地流拍的现象越来越多，这意味着未来土地市场交易还会下降。同时在土地交易下降的背后，土地溢价也在下跌。9月份全国土地拍卖溢价率仅仅为3.9%。

  据统计，截止10月11日，15城挂牌土地共700宗，流拍及中止交易数量达206宗，流拍及中止交易率达到29.4%。长沙将于10月下旬迎来二轮土拍。另外，无锡已发布公告将于11月1日迎来第三批集中供地。

  昨日，宁波也公布了二批次集中土拍计划，22城中仍未发布公告的城市仅剩郑州。有坊间传言，10月15日郑州将要挂出35宗地，此消息目前并未得到证实。

  据乐居河南统计，郑州第一轮集中供地住宅规模约为3396亩，约占全年宅地供应计划的25%。加上首轮集中土拍之前，郑州出让的住宅用地规模约为2021亩，共计约5417亩。

  二轮集中供地规模尚不可知，楼市库存压力依然较大。

  开发商也没有余粮，面对融资渠道的持续收窄，资金成本的不断高企，很多企业失去了在土地市场上放手一搏的信心和实力。在销售端，受市场大形势的影响，房企“开源”受限，降价促销手段不再奏效，回款依然困难，房企的现金流受到严重考验。

  但目前预计二轮土拍竞争远不如一轮激烈，是部分稳健型房企以较高性价比获取土地资源的好时机，能够有效降低开发成本，提升利润空间，从而形成企业经营的良性循环。