文/乐居财经 李奕和 

  15年前，远洋集团自京城挥师南下，在广东中山携手当地企业大信开发大型城市综合体——远洋城。自此，在京津冀之外，远洋以中山为根据地开启了它在华南地区的布局。

  这起合作，为15年后的另一起收购，埋下了伏笔。

  2021年10月12日，远洋资本官微称，其通过指定主体新沃投资（New Harvest）成功收购新加坡大信商用信托管理有限公司（下称“管理公司”）70%股份，正式成为管理公司控股股东。

  据了解，管理公司为大信商用信托（Dasin Retail Trust，下称“DRT”）的管理人，目前负责管理DRT投资组合中7个位于粤港澳大湾区的购物中心。

  该信托于2017年初在新加坡交易所主板上市，同时是中国大陆首个在新加坡交易所主板上市的民营商业地产企业商业信托。

  作为远洋集团旗下另类业务的投资和管理平台，近段时间以来，从入股红星美凯龙旗下红星地产、收购旗下物流公司，再到战投中国华融，远洋资本在资本市场可谓收获颇丰。冉然投资界的一颗新星。

  凭借此笔收购，远洋资本将直接贯通不动产私募基金和境外公募REITs两个平台，进一步打通海外市场的融资渠道，构建出国际化、多元化、市场化的融资格局。对其“募、投、管、退”全投资链路的形成，有重大意义。

  DRT是谁？

  资料显示，DRT是新加坡证券交易所上市的商业地产信托，主营业务是在大中华区（内地、香港和澳门）范围内投资、开发和持有可产生租金收入的商业地产项目，主要侧重点为购物中心。

  目前，该信托持有位于中山、珠海、佛山的7个购物中心，均位于粤港澳大湾区核心区域，项目兼具成熟型、增长型零售物业，业态组合及收入韧性良好。

  大信商用信托是国内首个在新加坡交易所主板上市的民营商业地产企业商业信托。资料显示，在2017年上市之初，DRT仅有大信溢彩荟、远洋新都汇和小榄新都汇三个项目，均位于广东中山。

  2019-2020年，大信商用信托通过收并购的方式，将资产组合拓展为7项零售物业、购物中心，建筑面积达79.38万平方米，业务范围也从中山拓展至珠海、佛山。

  今年上半年，DRT投资组合的出租率达到95.7%，按总租金收入计算和按净可出租面积计算的加权平均租赁期分别为3.5年、5.8年。期内总收入比2020年上半年高出约38.5%。该信托的年化派息率为10.2%，每股基金单位分派（DPU）为2.98分，取得了55.2%的增长。

  受益于较好的投资组合，DRT拥有较好的盈利能力，同时其规模也在快速增长。数据显示，2017年IPO时，该信托物业估值规模约46亿人民币，目前已增加至约121亿人民币。几年时间，资产管理规模已扩展至上市时的近3倍。 

  大信是中山本地企业，其打造的首个大型商业地产项目是位于中山石岐区的大信新都汇。而大信与远洋的合作实际颇有渊源。据悉，早在2006年，远洋挥师南下进军华南区域之时，其首个落脚点正是广东的中山。

  当时，远洋在中山开发的首个城市综合体项目远洋城，便是跟大信合作开发。远洋也得以凭此在京津冀以外正式站稳脚跟。随后，远洋香缇、远洋启宸、远洋锦上、远洋翡丽郡等项目拔地而起，远洋也被誉为中山发展最成功的外来房企。

  这个过程中，包括远洋启宸、大信置业横栏、远洋大信新都汇等在内的多个综合体项目，都少不了双方合作的身影。

  不仅如此，以中山为华南区域的起点，远洋在2010年前后开启"进城下乡"策略，以城市更新等为突破口先后进入深圳、广州两个华南地区的一线城市。至目前，其在华南已进入深圳、中山、广州、佛山、湛江、茂名、香港、福州、厦门、漳州、三亚、海口等多个城市。

  多年来，中山这个城市对远洋的布局华南的意义不言而喻。上半年，该公司在华南的总土储1089.5万平方米，中山就占了43%。此次收购同样发起于中山的大信商用信托管理公司股份，或并非一时巧合。

  高光下的远洋资本

  作为这笔收购的主角，远洋资本被称为是远洋集团（03377.HK）旗下另类业务的投资和管理平台，其前身是自2013年集团内部成立的房地产金融事业部。

  2018年开始，远洋资本先后发起设立多支基金，涉及城市更新、物流、医疗健康、夹层投资等多个热点领域，目前在物流领域已设立多支物流地产基金。

  该平台业务范围主要涵盖不动产投资、结构化投资、股权投资、投资顾问、战略投资及其他五大领域。数据显示，2020年，远洋资本不动产投资、结构化投资、股权投资项目的在管规模分别达到289亿元、375.42亿元以及88.05 亿元。

  近段时间以来，远洋资本大有突飞猛进之势。其在资本市场的收购、投资动作亦常见诸报道。

  最广为流传的是与红星美凯龙（01528.HK）的合作。今年6月2日，远洋资本对红星美凯龙旗下西藏红星、上海红星等7家物流子公司100%股权及相关债权进行收购，涉及项目总建筑面积达85万平方米。

  三个月前，其刚以10.3亿元对价收购红星企发18%股权，战略入股红星美凯龙旗下红星地产，成为其第三大股东；过去的8月18日，远洋资本还通过认购中国华融（02799. HK）新发行股份的方式，对后者进行战略投资。

  对10月12日的最新笔收购，远洋资本称，将有利于公司打通海外市场融资渠道、拓宽投资人类型、引入长期稳定的权益资本，构建国际化、多元化、市场化的融资格局。此外，有助于远洋资本重构不动产投资逻辑，充分撬动资产规模，加速业务拓展及降低重资产投资风险。

  值得一提的是，DRT是国内首个正式在新加坡证券交易所上市的REIT，而新加坡作为亚洲重要的国际金融中心，拥有更成熟、活跃的REITs市场。其在低成本融资和高质量投资方面，相对国内都拥有着不可比拟的优势。

  在中国境内公募REITs，尚未将商办物业纳入试点范围的环境下，此番收购大信商用信托管理公司股权，毋庸置疑将为远洋资本打通海外资本市场、进行商办物业证券化，从而实现不动产资本化退出提供了更多可能性。

  同时，也进一步完善了远洋资本“募、投、管、退”的资本闭环，为远洋资本旗下持有的大规模商办、物流等物业未来的资产证券化，提供了更广阔的想象空间。

  远洋资本称，未来将充分把握境内外REITs发展趋势，借助私募基金+上市REITs的双循环模式，积极推动轻重资产分离，降低重资产投资的集中风险，坚定打造轻资产运营能力，加强商业运营及品牌建设。

  另一方面而言，大信商用信托管理公司也是新交所上市公司中，唯一直接参与国内大湾区市场的商业地产信托业务。此笔收购，同样也可以认为是远洋切入深耕大湾区市场的重要一块拼图。

  近年来，华南区域背靠大湾区国家战略，已成为众房企的兵家必争之地。2020 年作为远洋集团的第五期战略开启之年，" 南移西拓 " 战略是新一期战略的一环，华南区域在其中更是重中之重。

  2021年上半年，远洋集团共获取16个开发项目，新增土储328万平方米，总货值约500亿元。其中，新增开发项目全部位于深圳、厦门、武汉、西安等战略深耕的一二线城市，“南移西拓”区域项目个数占比近70%。