文/乐居财经 徐酒眠

  仲量联行出售中国物管业务， 从4月初到现在，消息传了半年，买家也传了半年。近来，这个标价5亿美元出售的业务，又有了新的“买主”。

  有媒体报道，华润集团旗下的物业管理部门有望“击败”其他公司，而仲量联行也已选择华润万象城生活服务有限公司作为其中国业务的首选竞标者。

  不过知情人士也透露，相关商议仍在进行中，且有可能推迟或破裂，并没有最终决定。

  而在此前的6月份，市场消息称碧桂园服务作价35亿收购仲量联行，传的十分笃定，不过李长江正面回应：“假的”。而对于与仲量联行收购是否洽谈过，李长江的回复则稍显意味深长：“企业管理只要结果。”

  与碧桂园服务（06098.HK）“牵手”的绯闻一度传得沸沸扬扬，仲量联行(JLL)挂牌出售中国区物业管理业务的买家又传或易主华润万象生活（01209.HK），是又一次“狼来了”的故事，还是能蹲一个“官宣”暂且不论。作价5亿美元，折合最新汇率约为32亿元人民币，这笔收购到底谁是收割者？

  溢价40倍？

  “JLL的出价较高，但大中华区物管业务利润不高。”两三个月前，曾有一位港股上市物企投资部人士如是表示。

  官网显示，仲量联行的业务遍布全球超过80个国家，商管理物业和设施面积46亿平方英尺，完成总计3.37万宗租赁交易，租赁面积总计达7.84亿平方英尺。

  在持续的疫情影响下，仲量联行全球业务出现下大幅度滑坡。根据2020年财报数据，仲量联行实现全球收入165.90亿美元，同比下滑了7.75%；归母净利润4.03亿美元，同比下降24.68%。

  其中，亚太地区的房地产服务收入占18.5%，为30.7亿美元，同比下降9.9%；来自大中华区收入仅9.92亿美元，而物业管理业务(PM+FM)更是仅有3亿美元。具体到中国大陆地区，仲量联行的收入还要更少。

  而据媒体报道，此次仲量联行出售中国区物业管理业务中，并不含房地产经纪、咨询、评估及投资管理业务。换而言之，仲量联行出售部分业务的收入可能还要远低于3亿美元。

  事实上，仲量联行计划相关业务出售刚传出之时就有消息人士称，其出售业务的合同标的只有千万美元左右，如果按照传言中的5亿美元交易达成，仲量联行至少可以收获40倍的溢价。

  对比近期国内物管市场中发起的几桩大型的收并购，溢价普遍都在15倍以内。

  六月初，仲量联行JLL的官方微信公众号推送的一篇文章中披露，其作为亚太地区最大的商业地产物业与资产管理服务供应商，目前在中国各地管理着总计超过7600万平方米的物业资产。

  增补商写规模

  “关于并购，上半年确实谈了很多。（没有成功）核心的因素就是太贵，没有别的原因，要把更多的财务资源流到好的机会和好的标的上。”刚刚过去的年中业绩发布会上，华润万象生活的管理层曾表示，“下半年有几个重大的标的在谈，目前来看成功几率很大。”

  华润万象生活在收并购上的谨慎不言而喻，却对仲量联行的业务出售竞标中表现十分积极。一位接近交易的知情人士透露，“7月左右，碧桂园服务和华润万象生活进入了最后一轮竞争，仲量联行原本看好碧桂园服务，但华润方面的表现更加积极。”

  现金是一方面。目前，华润万象生活手中囤积了大量资金。截至上半年，其总资产已经达到约199亿元，其中流动资产为147.2亿元，非流动资产为51.7亿元。而流动资产中，现金及现金等价物达到124.6亿元，较去年底增加了21.4亿元，占比为84.6%。

  不过更为重要的还是另一方面，扩张规模，以及捍卫物业商管股的龙头地位。年初的业绩发布会上，华润万象生活的管理层掷言：物管业务上要做行业第一梯队，商业运营服务业务维持行业第一。

  据乐居财经统计，在物管业务上，截至2021年中期，华润万象生活的住宅物业在管面积1.3亿平方米，在45家港股上市物企中排在12位；而位于第一梯队的碧桂园服务在管规模已破6亿平方米，恒大物业、保利物业、雅生活服务的在管规模也在4亿之上。

  而在商业运营服务上，同期，在14家公布商管服务收入的港股物企中，华润万象生活收入16.23亿元，领先第二位的宝龙商业9.42亿元，以及第三位的卓越商企在商务物业收入9.4亿元。不过，在毛利率方面，其该板块业务落后于新希望服务（65.6%）、中骏商管（63.8%）、星盛商业（56.7%、）、碧桂园服务（56.1%），为53.2%。

  此外，与购物中心相比，华润万象生活在商业写字楼领域的开发要更晚。

  资料显示，直到2020年7月，华润万象生活才开始为写字楼提供商业运营服务。截至2021年中期，其已经为24个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为150万平方米；为93个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为710万平方米。

  而仲量联行的主要业务集中在高端商管写字楼领域，其中在一二线城市管理的商用物业很多，尤其是城市核心区的综合体。如交易顺利达成，无疑能增补华润万象生活在商用物业管理面积和项目数量，进一步占领市场。

  商管争夺白热化

  物业行业的竞争加剧，进入细分赛道争夺话语权成为趋势。从近两年登陆资本市场的物业股来看，带“商管”的物企在增多。

  而随着重点城市商业地产的稀缺性越来越强，商业物管行业发展空间也较大；进一步，相比住宅物业，商业运营管理服务上比更加复杂化，进入门槛更高，也更有利可图。

  因此，随着切入商管赛道的物业也在增多。华润万象生活面临的竞争压力也将进一步增强。

  世邦魏理士、仲量联行、戴德梁行、Savills第一太平戴维斯、高力国际，被成为国际“五大行”。五大行在大中华区的业务本身很多维，但物业和综合设施管理服务向来是五大行重点开展的业务板块之一。因此，在中国的商企物业管理领域，曾经有过非常长一段时期，一直被国际“五大行”占据。

  仲量联行在中国区进入的时间比国内许多物业公司都要早很多。据查，北京仲量联行物业管理服务有限公司（简称“北京仲量联行物业”）成立于1995年2月20日。

  企查查显示，其目前注册资本与2020年报披露的实缴资本一，逾504万元；经营范围包括接和接受委托管理经营物业，并提供相关的咨询、策划、培训方面的服务，房地产信息咨询、房地产经纪等；其法人代表王毅青，同时担任CEO一职。

  值得注意的是，企查查显示其资本最新的核准日期为2021年9月27日，或许也能说明其计划出售中国区物业管理业务已经进入最后阶段。

  股权穿透显示，目前，北京仲量联行物业由香港公司仲量联行投资有限公司100%持股。同时，北京仲量联行物业旗下有4家持股公司，分别为珠海华发仲量联行物业有限公司40%股权、广州越秀城建仲量联行物业服务有限公司20%股权、成都莱普敦仲量联行物业服务有限公司30%股权，以及南宁市九洲仲量联行物业服务有限责任公司10%股权。

  通过4家子公司的名字不难判断，华发物业等与仲量联行早已展开过合作。而事实上，中国本土物业公司“牵手”国际“五大行”的案例并不在少数。

  其中，万物云与戴德梁行的合作最早也最深，双方成立的合资公司万物梁行以企业办公物业与写字楼为主，管理面积已逾亿平方米。对华润万象生活而言，这也是一个不容小觑的竞争对手。