乐居买房 纪旭婧 发自威海 今年“十一”期间楼市的小幅增长主要由部分房企“以价换量”带动，成交均价多表现为同比下跌。在市场调整期，各大房企竞相通过降价来达到成交的目的，传统“金九银十”特有的开盘潮、抢房潮、售罄、秒光、上涨等火热场面很难再现。

对市场主体的开发商而言，如今去化率仍是最需迫切解决的难题。从黄金周山东各地的楼市销售情况来看，楼市区域分化进一步显现。存量较大的近远郊板块，仍然面临市场持续遇冷；经济发达、购买力较强以及流入人口集中区域，则表现出相对更好。

房企以价换量 楼市加剧分化

据青岛乐居统计，“金九”开盘的项目达到56个，各大楼盘都想趁着成交旺季，抢占先机。然而，在一波开盘试水后，市场给开发商浇了一盆凉水，特别是9月最后一周，仅有4个商住项目开盘，给十一黄金周带来些许阴霾。十一黄金周期间，笔者陆续走访了部分热盘，踩盘中发现，购房者的购买意愿甚是保守，无论是刚需还是改善型住房，销售量异常“冷静”。

国庆假期，青岛在售楼盘也纷纷开启了打折促销活动。从青岛楼市整体来看，开发商的降价策略较为“矜持”，而消费者似乎对开发商的诚意视而不见，双方的牵手似乎并不容易。

  而青岛黄金周楼市成交榜也呈现出非正常状。据悉，国庆七天假期，仅恒大两项目便贡献七成成交量，地处胶州市的恒大文旅城项目，累计成交金额为38462万元，成为十一黄金周楼盘成交额冠军。

相比较青岛，济南楼市的金九银十可谓热闹非凡，在短兵相接的黄金周楼市里，各家房企十八般武艺轮番上阵，十一假期期间，济南楼市促销力度不减，特色活动花样上阵，不少项目认购即可参与抽奖，有不少楼盘推出价格很合适的特价房源，在以价换量的策略下，这部分楼盘去化有所提升。

 黄金周都是房企大展拳脚的好时机，也是“金九银十”中楼市最火热的时间段。包括中海、华润、万科、龙湖等在内的品牌房企收获颇丰。

此外，十一黄金周的济南楼市，出现了明显的分化趋势。国庆期间，济南多数楼盘通过以价换量的的方式取得了亮眼的销售成绩，去化有所提升；部分楼盘虽然推出了促销活动，但是去化一般；同时，也有部分楼盘没有降价，销量仍较为可观。

  总体来看，济南东部、南部区域，销售表现良好。与东部、南部相比，西部北部市场表现相对弱一些。100-120平米面积段产品销售好，主要购买群体以刚需和刚改为主。

  有业内专家表示，楼市的分化其实是楼市成熟的表现。去年开始，济南部分高端改善楼市卖得很好，此外部分刚需楼盘也卖得很好。他认为，济南的楼市已经非常成熟，开发商成熟，消费者也成熟，大家知道什么产品是好的。“现实情况是开发商开发的产品，有的比较好，有的不够好，就会出现市场的优胜劣汰。”

“金九银十”已成为历史

  国庆期间，开发商虽然开展了多种形式的促销活动加速销售回款，但目前客户观望情绪基本形成，“金九银十”显然已成为历史，楼市调控高压下，楼市将较长时间维持平稳态势，买卖双方将脱离对季节的依赖。

有业内人士表示“目前行情下,楼市分化严重,刚需房很难跑赢通胀,能跑赢大市的只有改善住房,主要是限购限贷限售等因素作用下,有能力的人为保证未来很长时间不换房,选择核心城市核心区域品牌开发商的大房子。”

总体上今年“十一”长假全国楼市购房热情有所下降，冷热不均仍是楼市的基本面，存量较大的近远郊板块价格下行趋势明显，热点板块价格仍有支撑。主要受到几大因素影响：“三稳”目标下各地面临楼市调控高压，市场趋于冷静；银行贷款的收紧对交易端产生实际影响；部分城市新盘集中入市带来阶段性购房影响。

2021年是楼市面临大考的关键之年，在经历三道红线与集中供地后，地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式，进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代，房地产市场同样也在逐步回归理性。