今年以来，受房地产调控及“停贷潮”等因素的影响，昆明二手房市场降温明显。据国家统计局发布数据显示，8月昆明二手房销售价格环比下降0.6%。而据机构数据显示，昆明二手房交易量从5月至8月成交量锐减超7成。

  在刚刚过去的黄金周，昆明二手房市场整体情况如何？挂牌量价是涨是跌？市场又有哪些新变化？

  据天猫好房二手房数据，黄金周期间，昆明二手房挂牌总量为52260套，挂牌均价为14045.6元/㎡，与节前相比，挂牌套数环比下降3.3%，挂牌均价微涨0.05%。

  从行政区划来看，主城各区县二手房的挂牌套数、价格，基本与新房市场各区域的量价趋势一致。其中，挂牌房源最多的是官渡区，达到了13552套，但与节前相比，仍下滑3.1%；挂牌均价最高的是西山区，高达16701元/㎡，环比上涨0.1%。

  7天假期中，购房者最关注的10个小区里，呈贡区、官渡区各占三席，安宁两个楼盘跻身前十，盘龙区挂零，大部分房源挂牌价格都有所松动。

  其中，呈贡蓝光天娇城在黄金周期间关注度最高，挂牌房源773套，均价为8046元/㎡，与节前相比，价格下调0.2%；万科魅力之城、东盟森林位列第二、三名，挂牌房源分别为683套、472套；挂牌均价最低的是安宁昆华苑，仅为6562元/㎡，与主城区房源相比，价格优势明显。

  从挂牌面积段来看，120㎡以上房源占比最大，价格也相对较高。这与近年来昆明新房市场由刚需向改善过渡的市场行情相吻合。

  昆明锐理数据显示，2016年开始，昆明商品住宅成交面积中，80-100㎡小面积段产品占比逐年下降，100-120㎡、180-200㎡和200㎡以上面积段成交比例基本持平，140-160㎡较大面积段产品供应占比逐年增加；120-180㎡改善型物业成为市场主流。

  黄金周期间，昆明二手房挂牌套数与面积呈现出正相关的特点，面积越大，挂牌房源越多。

  从挂牌价格段来看，100-200万元之间的房源是绝对主流，占比总房源量的47.4%。按照当前14045.6元/㎡的价格计算，房源面积段大致在71-142㎡之间。

  此外，总价小于100万元的房源占比接近三成，二手房市场的刚性供给充足。

  总体来看，总200万元以内的房源占据近8成份额。但受到黄金周休息和出游的影响，无论哪个价格段，挂牌总量都有小幅下降。

  和新房市场不同，由于二手房房源是掌握在个人手上，除非有重大资金周转需求，否则一般不会具备太大的议价空间，也不会有新房贯穿全年的营销举措，市场不会大起大落。

  同时，在二手房调控蔓延全国、交易量下行的背景下，更多业主或将选择待价而沽，而不是急于出手。而随着二手房库存积压和新建住房分流客户，昆明二手房市场或将彻底向买方市场转变。

  相对而言，新房市场最近有回暖迹象。

  近日，央行连续释放地产维稳信号，首次提到了“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”

  当下，正值热门城市楼市横盘、部分三四线城市出台“限跌令”、一二线城市土地频频流拍之际。媒体称为“两个维护”的消息一经传出，无异于一剂强心剂，为踌躇不决的购房者打消了政策疑虑。

  而进入秋冬季节，受雾霾和气候因素影响，“你在北方的寒冬里大雪纷飞，我在南方的艳阳里四季如夏”，昆明的气候优势将进一步凸显，以康养、度假、避寒为主的外地购房客户占比有望进一步提升。

  此外，由于下半年以来昆明楼市成交不及预期，房企为冲刺业绩，年底或将再次迎来优惠潮。可以预见，四季度昆明新房市场或将迎来新的机遇。