新浪乐居讯 汪昱 刚结束的黄金周，北京33个在售楼盘成交1428套新房，总计成交金额105.93亿。如果这个成绩还算差强人意的话，那么，北京二手房楼市真的开始进入寒冷的冬季。

据天猫好房监测数据，国庆期间，北京二手房经纪人带看量198001组，比节前的217399组环比下降8.9%，黄金周人均带看量11.6组，比节前的13.2组环比下降12.2%。

如果大数据统计不够直观，从业内传来的消息，则令人有更切身的感受：

按理说，国庆期间是经纪人带客户最忙的时间段，除少数人员调休外，大部分人员都保持随时在岗状态。

但今年情况所有不同：北京东部区域某链家门店宣布，小长假期间，所有经纪人集体放假三天。这背后流露出来的意味，令人对当下京城二手房市场的萧瑟现状有了更深体会。

2021年，北京楼市二手房行情可谓跌宕起伏，上半年牛气冲天，下半年情势急转直下，如同飞驰的过山车。

据统计，与往年同期相比，上半年北京二手房市场成交活跃，累计成交达近五年新高，突破10万套大关，摆脱了2018-2019年“小阳春”后快速转冷的短周期规律，月均成交超过16000套，3月更成交22172套，达到历史最高点，创下2017年“317调控”后新高。

但7月开始 ，二手房市场出现降温势头，成交迅速下行，这个趋势一直持续到9月，数据显示，8月北京二手房网签套数15942套，环比降幅10.7%，9月二手房成交量12575套，环比直降21%。

下半年北京二手房楼市迅速下行，乃至国庆黄金周黄金市场不再，主要受以下因素影响：

1、房住不炒政策继续，为楼市预期定下基调

7月30日，政治局会议再提房住不炒定位，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

2、购房调控政策补丁出台，从需求端堵死漏洞

8月初，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，彻底封堵了“假离婚”买房问题。夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合北京市商品住房限购政策规定的，自离异之日起三年内，任何一方均不得在该市购买商品住房。政策调控“打补丁”，浇灭了北京刚热起来的二手房市场。

3、二手房指导价落地，使市场陷入观望状态

上海、深圳、广州等一线城市已实施“二手房指导价”，北京跟进势在必行。

网传信息显示，海淀房协针对海淀区29个热点小区的60平米以下小户型、60-90平米中户型以及90平米以上大户型均给出指导价，并将于国庆后执行。

目前北京只是海淀先行试点，但未来全市推广概率很大，对整体市场心理造成直接影响，尤其是后续相关配套性政策出台，如房贷政策同步参考价核准等，将直接影响到买家的购买能力，使市场观望情绪较重。

4、多校划片政策出台，稀释学区房的稀缺属性

北京去年下旬到今年上半年的二手房成交放量，与学区房因素有直接关系，但今年政府严格控制学区房炒作，西城等多校划片政策落地，导致交易热度明显下降，德胜、月坛等热门学区的买家购房需求开始出现变化，不管刚需还是改善，大部分都停下了非理性入场的步伐，暂缓在热点学区房片区出手。

5、5月供地新盘批量入市，分流二手房购买客户

5月份第一批土拍地块到下半年开始集中上市，且大部分产品为改善型项目，从产品设计到物业服务都比老旧二手房有较大提升，这对被压抑已久的改善需求客户吸引力很大，从而转而购买新盘。

此外，海淀、朝阳等多个热点板块，部分新盘由于政府销售指导价，与周边二手房形成价格倒挂，溢价的收益也促使很多客户参与“打新盘”活动，对于二手房成交造成明显挤压作用。

6、强化金融监管收紧购房信贷，起到釜底抽薪作用

在“房住不炒”政策要求下，房地产金融监管政策趋严是各银行收紧二手房房贷额度的重要原因。银行全行业正按照要求继续严格落实差异化住房信贷政策，压降房贷占比。

据了解，北京信贷相比南方城市信贷要相对宽松，但不少银行房贷额度开始收紧，办理周期大大延长，对于二手房交易量起到釜底抽薪的作用。

中国房地产行业经过二十年发展，以北京为代表的的一线城市，二手房交易已成市场主流，占总成交基本达到80%，为有效调控房价，过去只针对新盘的限价等政策影响有限，二手房调控升级是必然趋势。

在政策面和市场面的双重影响下，目前北京已出现二手房价见顶，逐渐进入下行区间的趋势，预计短期内不会发生大的逆转。