近日，厦门市人民政府办公厅发布关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法的通知。

　　建设用地使用权转让

　　建设用地使用权转让包括因买卖、交换、赠与、出资,以及司法处置、资产处置、法人或者非法人组织合并或者分立等引起的建设用地使用权转移行为.建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应当一并转移;涉及房地产转让的,依法办理房地产转让相关手续.第八条以出让等有偿方式取得的建设用地使用权转让的,应当符合下列条件,法律、法规、规章另有规定的,从其规定:

　　(一)符合土地有偿使用合同、监管协议等约定的投入产出、产业类型、受让人主体等转让条件,且不存在应当依法收回建设用地使用权的情形或者其他违法行为;

　　(二)在建工程转让的,应当取得施工许可证,并且完成开发投资总额(地价款除外)的25%以上.建设用地使用权、在建工程在抵押期间转让的,抵押人应当依法通知抵押权人.

　　第九条以划拨方式取得的建设用地使用权转让的,其房屋等地上建筑物应当已经建成、且已取得不动产权证书.属于前款规定的情形,对土地用途符合«划拨用地目录»的,可以保留划拨办理转移登记;不符合«划拨用地目录»的,在符合国土空间总体规划前提下,按规定办理划拨用地补办出让用地手续,签订土地有偿使用合同并补缴土地出让价款.其中,1999年1月1日后取得用地的,划拨用地补办出让用地应当经市人民政府批准.

　　第十条宗地一经确定,不得随意调整;确需分割、合并转让的,应当符合下列条件:

　　(一)符合原土地有偿使用合同(或划拨决定书)相关约定;

　　(二)分割、合并后的地块应具备独立分宗条件,属于权属界限封闭的独立权属地块,具有明确权利界限;

　　(三)经资源规划部门审查同意并依法重新出具规划条件,签订土地有偿使用补充合同(或划拨决定书补充规定)明确分割、合并后的土地开发利用要求,以及公共配套设施建设和使用等权利义务;

　　(四)拟分割宗地存在多个权利主体的,应取得相关权利人书面同意;

　　(五)分割或者合并后的总计容建筑面积不得增加,不改变原土地用途,不改变原土地有偿使用合同或者划拨决定书等确定的权利义务;

　　(六)合并后宗地各用途出让年限的截止时间,不得晚于合并前地块同用途出让年限最早到期的截止时间;

　　(七)因资产处置、司法处置、低效工业用地处置等对宗地进行分割、合并的,应当取得相关的生效法律文书或者有权机关的批准文件.

　　第十一条建设用地使用权转让的权属状况查询、处置协调机制等内容涉及司法处置的,按照有关规定执行.

　　第十二条以作价出资或者入股方式取得的建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定,不再报原批准建设用地使用权作价出资或者入股的机关批准;转让后,可以保留为作价出资或者入股方式,或者直接变更为出让方式.

　　第十三条通过土地二级市场交易平台进行转让交易的,按照下列程序办理:

　　(一)申请人(含中介机构)提出申请,并在土地二级市场交易平台提交相关材料;

　　(二)不动产登记机构对材料进行审核,审核通过的,公告转让宗地信息;

　　(三)申请线上挂牌竞价或者线下拍卖的,由市土地发展中心参照本市土地一级市场招拍挂方式组织实施,包括发布转让公告文件、组织网上竞价或者拍卖、成交公示等;

　　(四)交易双方签订国有建设用地使用权转让合同,建设用地使用权转让人依法申报转让价格.属于在建工程或者限制转让的,原受让人、新受让人应当与出让人签订土地有偿使用补充合同,明确新受让人应承继原合同的权利和义务.

　　第十四条在土地二级市场交易平台上以网上竞价方式进行转让的,意向竞买人应缴纳竞买保证金方能获得竞买资格,竞买保证金按转让底价的10%缴纳.竞买保证金在转让交易完成后2个工作日内予以退还,不计利息.

　　第十五条建设用地使用权转让双方应当向不动产登记机构申请转移登记,并按规定提交申请材料.属于在建工程或者限制转让的,第十三条第四项规定的土地有偿使用补充合同应当作为申办转移登记的要件之一。

　　第十六条交易双方签订建设用地使用权转让合同后,资源规划部门应当对转让人申报的转让价格进行审核.除原土地有偿使用合同另有约定的,申报的转让价格低于基准地价修正值80%的,政府依法享有优先购买权.资源规划部门应当将相关情况报市人民政府,建议行使优先购买权,并通知不动产登记机构暂不受理该宗地产权转移登记.市人民政府明确不予购买的,不动产登记机构方可继续办理产权转移登记.

　　建设用地使用权出租

　　第十七条建设用地使用权出租的,地上建筑物、其他附着物随同土地使用权一并出租,由资源规划部门委托不动产登记部门办理出租备案手续.地上建筑物、其他附着物出租的,土地使用权随同地上建筑物、其他附着物一并出租,由住房管理部门办理出租备案手续.未按土地有偿使用合同规定的期限和条件投资开发利用土地的,土地使用权不得出租.以划拨方式取得的建设用地使用权出租营利的,以及以出让方式取得建设用地使用权、但土地有偿使用合同约定土地使用权连同建成的房屋原则上应当自用的房屋出租的,应当符合本市土地收益金征收管理相关文件的规定.

　　第十八条通过土地二级市场交易平台进行出租交易的,按照下列程序办理:

　　(一)申请人提出申请,并在土地二级市场交易平台提交相关材料;

　　(二)不动产登记机构对材料进行审核,审核通过的,公告出租宗地信息,组织达成交易;

　　(三)交易双方签订出租合同;(四)交易双方申请办理出租备案手续.

　　第十九条以划拨用地出租营利或者限制出租的出让用地出租的,土地使用权人应当在出租行为发生后30日内向资源规划部门申报缴纳土地收益金.土地收益金收缴标准、方式等按有关规定执行.

　　第二十条以划拨方式取得的建设用地使用权,宗地长期出租(出租年限超过5年)营利的,或者部分用于出租营利且符合本办法规定的宗地分割条件的,土地使用权人应当依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

　　建设用地使用权抵押

　　第二十一条自然人、企业均可作为抵押权人,依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押登记,应当符合相关法律法规规定.涉及房地产抵押的,依法办理房地产抵押相关手续.

　　第二十二条以划拨或者限制性出让方式取得的建设用地使用权设定抵押权的,实现抵押权时应当按规定缴交土地出让金.以完全出让方式取得的建设用地使用权设定抵押权的,不得违反法律法规规定和土地有偿使用合同约定.

　　第二十三条以出让等有偿方式取得的营利性教育、医疗卫生和养老服务等公共管理与公共服务项目用地可以进行抵押,但涉及抵押处置的,应当按有偿使用合同约定办理,不得改变土地用途.

　　第二十四条土地有偿使用合同约定抵押时需经出让人同意等限制抵押条款的,在土地使用权抵押时,抵押人、抵押权人与出让人应当签订三方合同,对建设用地使用权抵押价值及抵押物处置等进行约定。