乐居 李晓娜 发自烟台

  “新房成交一降再降，全年规模看跌”，丁祖昱评楼市用这14字总结了三季度市场。

  在调控风乍起的当下，不断搅动着房地产这一池秋水，混沌又存在着不确定性。

  今年“金九”的失约，让众多开发商步调一致地瞄准了十一黄金周，厉兵秣马，准备收割。

  无论是扎堆开盘，还是花式打折促销，开发商都牟足了劲抢占十月的首轮比拼。

  01

  血拼

  全民期盼已久的小长假，地产人却更忙碌了。

  聚焦山东，济南近300个楼盘售楼处“十一”期间不打烊，最高优惠22万；烟台楼市更是集体放大“价”，首付6万起，超40盘“大闹”黄金周；青岛在节前九大项目集中获证，1033套房源将在十一入市，新盘老盘扎堆推新。

  这个十一黄金周，似乎比往年的战火更为激烈。

  在济南，十一期间开放的近300个楼盘，从区位角度来看历城区成为供应主力。其中，历城区81个，中海、融创、龙湖、世茂等项目纷纷推出优惠房源；历下36个；高新27个；市中20个；槐荫30个；天桥23个。不少项目针对十一黄金周给出了不同程度的优惠力度。

黄金周济南楼市动态一览

  在烟台，有７大项目选择在黄金周开盘加推，从区位来看，芝罘区成为供应主力。14个热门楼盘推出优惠活动，多个纷纷打出特价房、送车位等“优惠组合拳”，为购房群体打开了置业的绝佳窗口期。不仅如此，营销活动也不可缺少，19个楼盘推出了一系列特色活动，趣味与人气齐飞，为烟台市民提供了假期里休闲娱乐的好去处。

黄金周烟台各大楼盘营销活动

  每天的社交圈，都充斥着各大项目的营销海报，一种不打烊的激昂战斗状态从10月1日将一直持续到7日。

  02

  形势

  无法否认的是，在刚刚过去的三季度，楼市增长动能明显减弱。

  调整政策的持续发力，信贷监管的进一步收紧，某大事件不断发酵，楼市风声鹤唳，购房者持票观望，开发商心急如焚。

  全国楼市分化越发明显，重点城市依旧保持了较高的热度，部分城市下行压力加大，尤其是弱二线及缺乏基本面支撑的三四线城市，即使以价换量，去化效果也不容乐观。

  不仅各城市间割裂明显，城市内部同样遭受着焦灼的分化。主城板块价值显现，即便是市场下行，依旧能保持着强劲的抗压力。郊区无产业与人口支撑的板块，始终处于水深火热中，不断通过促销来回笼资金，价格战频发。

  对房企而言，境遇也大有不同，洗牌大潮以迅雷不及掩耳之势早已全面拉开。

  那些踩着红线的开发商，如履薄冰，拼命降价来收回现金流，缓解燃眉之急。中小房企因产品力存在弱势，除了价格低之外，并没有吸引购房者的点。但随着购房者品质意识的觉醒，好房才是他们的最终选择。

  在这波洗牌潮下，存在缺陷的房企与项目终将会被淘汰。市场，正一步步向集约化、寡头化迈进。

  03

  未来

  黄金周山东主要城市各大项目的动作，引发了一阵阵行业焦虑。

  克而瑞用需求近乎枯竭，来形容烟台目前的房地产市场；用楼市量价齐增但需求转弱，形容了济南楼市；用市场升温但后继需求乏力，描述了青岛楼市。

  需求在减弱，成为整个山东未来房地产市场面临最大的困境。

  四季度会更艰难吗？

  克而瑞分析，各城市市场将持续分化，济南青岛临沂济宁等城市尚有机会，烟台威海日照受疫情影响，旅居需求大受打击，未来形势依旧严峻。

  从全国来看，十一前，楼市风向似乎有所转变。

  9月27日央行货币政策委员会三季度例会，非常罕见地提及房地产，提出“两维护”——维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

  9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

  这意味着，房地产金融政策出现了微妙的变化。

  维护住房消费者合法权益，便是要避免烂尾，因此开发商融资端或存在缓和的可能。维护房地产市场的健康发展，意思更明确，楼市不能过热也不能过冷，房价不能暴涨更不能暴跌。

  对房企来说，在精细化的市场环境下，打造好的产品好的服务，才是最硬核的竞争力。

  而对购房者来说，剩下的三个月，是刚需入手的最佳时机。明年中旬市场预计会有一波回暖，不如趁着年底的促销，擦亮眼睛，多方对比，成功完成置业计划。