乐居买房 刘渝渝发自长沙

　　10月，房企冲刺全年业绩倒计时开启。

　　今年的小长假，似乎少了些锦上添花的自在，而是多了几分绝渡寻舟的紧迫。密集调控过后的楼市，头部房企暴雷、二季度末房企业绩增速继续放缓下行……这样的一个国庆小长假，不同的房企们，将迎来年度业绩撞线的黄金窗口，还是会遇到黑天鹅煽动翅膀的至暗时刻？一场腥风血雨的决战已在眼前。

　　长沙：龙头房企上新扎堆硬刚黄金窗口期

　　自9月起，长沙楼市各大房企开始竞相释放新房源入市信息，其中不乏众多首度亮相的新盘。

　　9月20号，保利发展湖南公司的纯新盘长沙北中心·保利时代项目开始了一波猛烈的宣传攻势，在朋友圈持续高强度曝光；9月27号，项目宣布已经拿到首批房源的获证预售，共计381套房源可以发售。保利时代项目是今年长沙首批集中供地的首个入市的项目，从6月1日拿地到获批预售证历时不足4个月，刷新了保利湖南从拿地到发售的新纪录，这个百万方大盘也是保利湖南近年来最大的一个项目，一期的项目规划总用地面积为90193.93平方米，共20栋住宅，2203户。

　　无独有偶，同样在十一之前早早启动了新项目宣传的还有华润万象城长沙悦府。今年2月20日，华润置地以底价获得河西桐梓坡棚改地块，并宣布将在该地块打造长沙首座华润万象城综合体项目，总建面约81万㎡。摘牌6个月后，2021年8月29日，湖南华润置地的官微放出了项目城市展厅开放的消息，同时披露了项目案名——长沙悦府，这也是华润TOP系列“悦”系产品在长沙的第一次出现。整个9月，华润长沙悦府持续发布项目相关的户型、价格、配套规划细节等各种信息。华润万象商业中心一期总共规划12栋住宅，将会以精装大平层的产品形式首发。

　　保利和华润赶在10月之前入市的项目，都是今年摘牌的大热门地块，体量也都逼近了百万方，不但是备受市场关注的风向标的项目，对全年业绩的影响也至关重要。

　　保利今年在长沙入市的纯新盘并不多，除了年初开盘的保利天汇项目，就是现在抢在国庆黄金周节点入市的长沙北中心·保利时代，保利天汇项目规划总户数1100户，而保利时代仅一期就规划了2203户。

　　湖南华润2月初入市的纯新盘华润凯旋门总体量约6.7万方，规划了1169户；今年第二个待售纯新盘华润长沙悦府，一期的总建面约30万方，以住宅为主，规划共956户，每套平均超过200㎡。

　　仅仅从规模来看，黄金周入市的新项目的业绩贡献的重要性不言而喻。

　　9月29日，长沙万科也举办了一场线上发布会，发布了6个在售项目，以及5个待售的新项目的信息；而去年万科发布新项目的时间是在6月，发布了4个新项目信息。今年的新项目入市的节点，好像要来得晚一些。十一黄金周的时间窗口更加不容错过。

　　9月16日，长沙龙湖正式发布洋湖南和月亮岛双项目案名。6月1日，长沙首批集中供地中，龙湖摘得大洋湖片区地块和月亮岛文旅新城望城区地块，9月16日，龙湖长沙双项目案名发布，龙湖·江与城和龙湖·翠湖壹号也卡点十一黄金周之前的半个月入市。

　　这个小长假，长沙纯新盘的赛道上，龙头房企的重量级选手间，一场正面肉搏已经很难避免。限购丝毫没有放松的长沙楼市，对每一张房票的争夺都变得更为激烈。

　　长沙市场短期内供求量进入爆发期，9月中下旬以来，市场热度全面上涨。

　　房企的销售压力也肉眼可见的与日俱增。

　　供应成交双降两月  十一市场不容失守

　　据国家统计局数据显示，全国1—8月商品房成交面积同比增长15.9%，但从季度表现来看，二季度开始全国成交面积涨幅放缓，到7-8月已呈现下降趋势。

　　根据湖南中原研究院的每月月报显示，进入到6月份以后，长沙的新房供应量已经连续下跌3个月。天气炎热以及7月末长沙突发的疫情，7月长沙新房供求同环比均呈下跌态势，8月供应成交继续下跌。即使进入“金九”，长沙每周的新房供应量情况在前两周依旧表现一般。供应成交低谷盘亘，冲刺业绩任务，十一黄金周的节点更加不容失守。

　　9月第二周（9月10日-9月17日）长沙共计21盘获证预售，房源超过2529套。9月18日-9月24日这一周，11盘获证预售，共计2045套房源。近5天，拿证楼盘已经有长沙如院、北辰三角洲瀚江府等27个……黄金周已成重兵集结之势。（长沙楼市黄金周开盘项目：送车位、95折...十一黄金周长沙多家房企大打优惠促销牌“抢滩”）

  （黄金周期间长沙部分开盘项目）  

　　业绩压头，每一个城市都不敢松懈。

　　克而瑞研究中心日前发布的月市场报告显示，2021年前三季度，中国房地产市场的整体销售表现呈现出一定的分化。二季度特别是6月以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。下半年，百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期，7月、8月连续两月单月业绩同比下跌，且跌幅明显放大。

　　在四季度开局，十一黄金周的分量陡然增加。

　　“冲刺百日，超越巅峰”，这是9月下旬，华润之地湖南公司2021年度目标冲刺营销誓师大会上的口号，冲刺目标是45亿。

　　9月下旬，有媒体报道碧桂园召开高管会议，并立下军令状，誓死完成8000亿销售额。近日，碧桂园的国庆优惠信息开始在包括朋友圈在内的各平台激增。朋友圈一张碧桂员工发布的海报将“75折冲量让利”放在了最醒目的位置，“9月27号，提前引爆黄金周盛惠。”……碧桂园凤凰云直销平台的信息显示，限时优惠的活动时间将从9月27号开始一直延续到10月。

　　回笼资金需迫切  抢收现金流

　　血拼黄金周，不仅仅是为了完成业绩目标，更为了在十一抢一波回笼资金。自“三条红线”发布至今一年有余，越来越多的房企开始重视回款、控制投资。

　　2021年8月中报披露季，克而瑞筛选了60家典型样本房企，发现“三条红线”下，房企进一步加大了债务偿还力度。截止至2021年上半年，融资性现金流净额首次为负，净流出达657亿元。

　　而上半年大多数企业都加大了销售回款的力度，有35家房企（占比约58%）的经营性现金流净额同比发生了增长且为净流入状态，其中同比增长最多的为碧桂园、绿地、首开三家企业。有20家房企（占比约34%）的经营性现金流为净流出状态，其中保利发展为净流出248亿元，为经营性现金流净流出最多的房企。有30%房企的经营性现金流表现不及去年同期，如万科、禹洲、建业等等。

　　下半年，现金流的需求更是日趋迫切。

　　全国多个城市房贷市场的“降温”情况自7月初持续至今，房贷额度收紧、贷款周期拉长、放款需要排队等待的情况常见，资金来源和资质审批也趋严。

　　现金流的压力在第二轮集中土拍的情况中体现明显。从已完成第二轮土拍的城市来看，在当前市场下行、紧资金的双层压力下，企业愈发看中现金流管理，拿地积极性已经受到影响，一些触及红线的房企大都“暂停”了新增土储，第二轮集中土拍鲜少露面。

　　9月26-27日，首个进行第二批集中供地的一线城市广州流拍过半收场。广州本轮共推出48宗地块，最终仅成交23宗，流拍25块，流拍率达52.1%。继济南、成都、青岛、苏州等城市之后，又一个开发商集体躺平的现场。

　　大部分民营房企普遍资金紧张，能有资金在当前出手购地的房企不多，国企央企成为第二轮集中供地的活跃分子。9月29日，深圳2021年第二轮集中供地，落下帷幕。一次性出让22宗地块，19宗地成功出让。当天拿地的房企中，中海、保利、华润、深圳经济特区房地产等央企/国企摘牌16宗，国企、央企成为当之无愧的主角。

　　四季度开局的黄金周，节日气氛之下，静水深流，分化和抗争，狙击与被狙击，这是一场正在进行的交锋。