编者按：十一“黄金周”来了，趁着假期去看房，是一个不错的选择。很多购房者都想着在闲暇时间多去售楼处逛逛，看看人气，比比价格。

  “黄金周”历来都是楼市销售的好时机，据乐居了解，今年十一南昌不少项目也借机推出优惠活动，期望能获得购房者的青睐。

  这么多楼盘如何选择？传统的国庆“黄金周”是否还能名副其实？乐居南昌在国庆假期期间，将实地探访热门楼盘售楼处和中介门店，为购房者附上最真实的南昌楼市情况。本文为系列报道第一篇——预告篇。

  黄金周8盘新推 各区域多点开花

  据乐居不完全统计，“十一”期间，南昌将有华润昆仑御、华侨城万科·世纪水岸、力高雍湖国际、煌盛熙岸大境、新旅明樾轩、美的新力公园天下、绿都正荣东澜府、香樟雅居等8个楼盘新加推房源，涉及红谷滩九龙湖、西湖朝阳新城、高新区、南昌县、新建区、青云谱、湾里等多个区域，购房者有较大的选择余地。

  产品上来看，这8个项目也分别能满足南昌大部分购房者的需求。

  以往改善性需求，在南昌的挑选余地不多，但此次黄金周期间，就有华侨城万科世纪水岸、新旅明樾轩推出145㎡左右的大户型，其中华侨城万科世纪水岸7#楼共100套房源，不过两个项目的均价相差较大，其中华侨城万科世纪水岸均价21500元/㎡，新旅明樾轩均价约11000元/㎡，几乎相差了一倍。

  当然，价格是价值的一定程度上的反应。华侨城万科世纪水岸自首开以来，一路热销，经常进入南昌楼市成交榜前十甚至前三，加上去年学校的落定，南昌购房者对该项目的认可度越来越高；与之相对应的，新旅明樾轩虽然对外均价仅为华侨城万科世纪水岸的一半，但就目前的区域价值而言，暂未有明确的利好，来带动该项目的价格。

  对于南昌刚需来说，可挑选余地就更多一些，南昌县的煌盛熙岸大境将加推6#13#17#楼，建面87-117㎡；青云谱双盘美的新力公园天下加推9#楼，建面约89-116㎡，绿都正荣东澜府加推10#楼，建面88-120㎡，这些项目的均价都在12000元/㎡左右，最小户型面积都在88㎡左右，因此南昌刚需陷入“挑选的幸福”。

  对于自住+投资的购房者来说，位于九龙湖的华润昆仑御，则是不得不看的项目之一，据了解，该项目近期加推21#楼，户型面积约97-125㎡。九龙湖作为近5年南昌着重开发的新城区，现阶段学校、医疗、交通等配套规划不断落定，板块内楼盘不断交付，人气正逐步攀升中，区域的价值也越来越高，加上不限购的因素，因此吸引了很多江西省内地市购房者甚至外省购房者的青睐。

  当然，对于没有购房资格但又想在限购区购房的人来说，公寓LOFT也是一个选择。位于高新区艾溪湖畔的力高雍湖国际，将加推30#LOFT，均价约7000元/㎡，入手门槛不高。

  工抵房、特价房齐飞 促销大战一触即发

  比起不温不火的新加推，对于目前的南昌楼市而言，如何去化库存，才是难题，于是，热闹的十一黄金周促销大战，即将一触即发。

  据乐居不完全统计，十一黄金周期间，南昌大大小小楼盘都将进行案场暖场活动，以此来吸引购房者到访。值得关注的是，这其中，有超20多个楼盘打出了工抵房、特价房的优惠，很多楼盘都处于同一个片区，可谓促销大战的“贴身肉搏”

  比如青云谱区的海伦堡弘阳时光玖悦、正荣青云宸院，两个项目位置相距不远，在黄金周期间均打出了特价房、工抵房的优惠，海伦堡弘阳时光玖打出10套特价房最低单价11216元/平起，而正荣青云宸院的工抵房最高优惠18万单价11XXX起，特价房PK工抵房，价格都是11000元/㎡以上，竞争相当激烈。

  同样的情况发生在新建区欣悦湖板块，在这个集中了多个品牌房企的板块中，即便不是黄金周期间，竞争也是十分惨烈。十一黄金周期间，新旅明樾轩20套限量房源单价8XXX元/㎡起；正荣中奥悦玺台十余套特价房最低单价仅8575元/平起，特惠总价最低76万；东投华章欣悦府特价房源最低8950元/平起。三个项目均打出了“8字头”。

  南昌县象湖滨江竞争同样激烈。正荣金茂美的云镜府5套特价房最低单价9406.14元/平，最低总价87万；新旅明樾湾3套特价房最低单价10661元/平，最高优惠21万；聚仁公园里打着首开的概念，7777元/㎡起，9250元封顶装修房。

  那么，在众多的特价房、工抵房中，购房者究竟最终选择谁，恐怕还得看自身产品的硬实力。

  品牌房企 “暴雷” 市场观望情绪浓

  但与热情的房企相比，购房者则显得冷静许多。

  目前，受到部分品牌房企暴雷的负面情绪影响，南昌整个楼市观望情绪十分浓厚。

  对于南昌购房者来说，以往信奉的“只要买品牌房企，就能万无一失”，轰然崩塌。显然这样的情绪，很难在短时间内扭转。

  朝阳新城一楼盘案场的置业顾问表示，自从8月以来，虽然售楼处的来访接待量都还可以，但成交的少，购房者都心有余悸。

  这样的现象，得到了中介渠道方面的佐证。中介渠道的工作人员向乐居透露，今年5月、6月的带看量其实都还可以，但从8月以来，带看量明显下降，本来以为到了传统旺季“金九银十”，能够有所回升，但是这样的期望，落空。

  “今年还谈啥金九银十，能活下去就不错了。”中介渠道发出来这样的感慨。

  除了新房，南昌二手房市场的情况，也不太乐观，即便是以往的王牌“学区房”，也面临卖不动的尴尬。

  据乐居统计，2021年8月，南昌市（不含南昌县、新建区、安义县、进贤县，下同）二手房网签1689套，环比下跌11.94%，同比下跌26.88%。近一年中南昌二手房成交量“平稳下跌”，有小阳春，但现在是这一年来的低谷。

  另据贝壳网显示，截止8月19日，南昌市二手房挂牌数量为67222套，相较2020年8月，南昌二手房货量增加约17%。

  乐居走访凤凰洲绿地外滩公馆、九龙湖绿地悦城、老城区育新学校这三个二手房流转较高片区的数十家中介门店，发现各大中介店门可罗雀，门店里有些中介坐在电脑桌前，打着哈欠、低头看手机，几乎没有看到客户上门。

  “这个月二手房成交量不多，没有上个月好，就月初成交了几套，下半年（10月份）二手房市场可能会有所好转。”小洪（化名）所在的门店，周边有双学区，二手房成交量一直不错。小洪认为，近期，不少开发商开始“爆雷”，期房变数太大，选择现房或者二手房的买家自然就会多起来。

  随着全国关于学区房改革的消息甚嚣尘上，购房者的观望情绪渐浓。

  位于凤凰洲师大附中滨江片区的中介小娟（化名）表示，他们店主要做二手房业务，今年由于行情不好，也带着做新房业务，周边因为有学区，往年这个时候少说也能成交十几单，今年不仅看房的人少，成交率也是惨不忍睹，九月份甚至没有开单。

  如今南昌市场的冷，连始终保持“鸡血”状态的中介，都有些吃不消。

  不过物极必反，在极端的买方市场下，南昌购房者的议价空间，已经显著提升。如果近期有购房的自住需求，现在下手也不失为好机会，当然前提是“能顺利交房”。

  购房小贴士：南昌限购政策一览

  南昌非限购区， 主要是九龙湖、望城、湾里、蒋巷、象湖新城、象湖滨江、儒乐湖部分、银三角南等区域

  南昌最新的限购政策—

  1、除限购范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明的非本市户籍居民(非本市户籍居民不得通过补缴个人所得税或社会保险)出售住宅。

  2、未成年人不得在市区内购买住宅。

  3、非南昌市户籍居民可以落户到南昌，即可享受在南昌限购区买房。目前南昌零门槛落户。

  另外由于 南昌的房管系统县市分离， 新建区和南昌县有单独的限购政策，简单来说，在【南昌市限购区】以及【新建区、南昌县的限购区】有房，也不能在【新建区、南昌县的限购区】买房。

  南昌贷款政策

  贷款分为公积金贷款、纯商贷、组合贷。

  2019 年8 月16 日，新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率（LPR）定价。

  南昌最新的公积金政策—

  购房贷款首付比例：首套房30%，二套房40%。

  贷款额度：夫妻双方缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为60万元，单方缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为50万元。

  贷款比例：首套房贷款期限为1-5年(含5年)的年利率为2.75%;贷款期限5年以上的年利率为3.25%。二套房利率上浮10%，为3.575%。

  贷款期限：住房公积金贷款期限一般不得超过借款人自委托贷款发放之日起至法定退休年龄止的年限，最长不得超过30年。

  南昌首付标准如下：