乐居财经 范慧茹 张丹 发自北京

  在物管圈，很多人喜欢用“老大哥”来称呼李长江。要是活动现场碰到了，能聊几句也觉得挺好。

  第一次加上碧桂园服务执行董事兼总裁李长江的微信，是在一个活动上，好友通过比想象中要快，发过来的信息很简洁，姓名+电话。直接亮电话号码的不多，尤其是到了他这种总裁级别，留电话号码更是谨慎。

  这种雷厉风行、简单直接的做事风格，也能从李长江的微信里窥见一二。头像、背景图都是本人的照片，有点“直给”的意思。恒大物业收购的事，李长江回应道，“价格没谈拢”；而碧桂园服务并入富力物业，他则在朋友圈写道，“项目质量好，交易价格公道”。

  7年，不起眼的物业，变成了一门好生意。

  “最关键的是，我看好行业”，对于物业这个领域，入行24年的李长江发自内心的喜欢。

  今年上半年，将曾经的并购数量之首蓝光嘉宝，纳入碧桂园服务麾下，撕开了“大企业吃大企业”的口子；下半年，以100亿拿下递表待上市的富力物业，这个口子撕开得更大了。

  与碧桂园服务势头相当便是万物云，先后拿下递表排队上市的阳光城物业、酝酿今年上市的伯恩物业。

  这些都足够在物管收并购史上留下浓墨重彩的一笔。“截胡”腰部物企IPO，打破了物企递表必上市的观念；即使上了市，也有可能会倒戈，“归降”竞争对手。物管市场风云变幻，不到最后一刻，你永远不知道会发生什么反转剧情。

  物管并购市场，人来人往，却唯独成为了碧桂园服务、万物云以及龙湖物业等头部物企的财技秀场，物管行业的马太效应远比市场想象的要凸显。

  “在规模扩张的路上狂奔时，做大并不一定能带来品牌积淀，而不谈品牌的服务业并购更是个伪命题。”万物云CEO朱保全要做大，更是做细。

  碧桂园服务与万物云的频频出招，无形中也有了比较。不过，李长江更愿意跟自己比，“不存在任何焦虑的问题，更不存在着同行有哪些大动作，而成为我们的竞争对象。”

  “世界第一”

  在变强变好的道路上，碧桂园服务的目标越来越清晰，“变成真正的世界第一”，李长江并没有掩饰自己的“野心”。

  在上半年完成嘉宝服务这笔年内最大并购订单后，近日，碧桂园服务100亿元“截胡”富力物业IPO的消息一出，犹如深水炸弹，打得资本市场措手不及。

  富力物业的6940万平方米规模入账，碧桂园服务稳步迈入7亿方规模，再次稳固物业股“一哥”之位，甩开规模暂列第二名的恒大物业一个身位。

  作为市值和规模的双料冠军，碧桂园服务精于资本运作，善于用资本的力量撬动规模。上市3年，碧桂园服务从资本市场募集到的资金达到了290.9亿港元。

  有意思的是，近两次配股募资完成不久后，就迎来了碧桂园服务鲸吞的消息，嘉宝服务如是、富力物业也是如此。配股融资似乎成为了碧桂园服务大手笔并购前的信号。

  截至上半年，碧桂园服务的银行存款和现金总额仍有约219.38亿元。“2021年，碧桂园服务预计有好几十亿的利润，不少现金流。”管理层在电话会上表示。

  除了重金收并购外，碧桂园服务在扩规模的道路上多线作战，战投、基石投资、合资做生意、以债换股......圈地方式层出不穷。

  上半年，碧桂园服务频频出现在赴港上市物企战投人名单中，中梁百悦智佳、长城物业因此也成为了碧桂园服务提前锁定的潜在收购目标，在中期业绩发布会中，管理层就已透露出该想法。

  7月16日，康桥悦生活敲锣上市，碧桂园服务首次以基石投资者的身份分享了这场资本盛宴，其以约1.16亿的代价认购了康桥悦生活已发行股份的4.99%。

  除此之外，碧桂园服务“用债圈物”的戏码，在国瑞服务、银河物业身上不断上演。截至目前，银河物业依旧在质押期；国瑞服务股权质押在8月18日虽已显示无效，但无论如何，碧桂园服务作为曾经的白衣骑士，未来合作的桥梁也就建立起来了。

  对2025年实现千亿营收的目标，李长江信心满满，“如果是5年时间千亿，每一年都要比上一年超越50%，这一点是没有问题。”

  数据显示，碧桂园服务去年全年收入约为156亿元，同比增长约61.7%。今年上半年，营收就达到了115.6亿，是去年全年的74%。

  上岸还是上船？

  物业股市场，碧桂园服务已经一骑绝尘，能与之一较高下的，当属迟迟还未上市的万物云。

  自从上半年碧桂园服务以156亿元收入首次反超万物云后，“万碧”之间的较量似乎达到了顶峰。

  但规模的较量“万碧”之间还难分胜负。万物云仅公布了2020年年底的在管面积，约为5.66亿平方米，与碧桂园服务公布的上半年6.45亿方规模还存在差距。

  与碧桂园服务主打兼并和战略投资不同的是，万物云正以“联盟”的方式吞下越来越多的中小物企。

  业内形容万物云与碧桂园服务，一个是船，一个是岸。如果想上岸，卖给碧桂园服务；如果想上船，选择万物云。

  阳光智博和伯恩物业无疑都选择了后者。阳光智博放弃上市，选择以100%股权换取万物云4.8%股份，不涉及现金支出，以资源换资源；同样有IPO计划的伯恩物业，在股权质押风波后，选择换道路万物云，最终加盟万物云生态家族。

  随着阳光智博和伯恩物业的先后加盟，万物云分别斩获4039、7000万方的管理面积，合计超1亿方规模，粗略加上上半年万物云自拓面积，万物云在管面积或达到了7亿方，和碧桂园服务规模不分上下。

  万物云意欲对标贝壳系，利用长期积淀的物管服务体系和科技系统，打造物管行业的开放式赋能平台，与其他物管企业由过去的竞争对手关系转为合作伙伴关系。

  在去年10月31日的华东媒体交流会上，朱保全正式宣布物业公司更名为“万物云”时就解释，万物云与其他物业公司不再是竞争关系而是合作关系。

  “选择做平台，必须开放，但开放的条件是价值观一致。我们将联手价值观一致的合作伙伴，开始建立睿联盟合作平台。”朱保全表示，万物云还会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市。

  万物云的睿联盟的潜在资源也颇为强大，据此前朱保全透露的数据，睿联盟已经有54家物业公司，也就是54个物业品牌在整个的联盟体系之下。

  万盈服务的近期递表，似乎正在兑现万物云当初扶持腰部物企上市的诺言。

  反之，以“联盟”的方式吞并中小物企，也使得万物云不断壮大。9月26日，乐居财经获悉，万物云注册资本从10亿元增加至10.5亿元，增长5.04%。

  非典型并购

  地产头部之争，无形中也蔓延到了物业。碧桂园、万科、恒大、龙湖、绿城等在物业的交锋，有些“不按常理出牌”。

  兵家之争，或多或少带着点“运数”。有时候，风起风落，霜生雪降，就能决定一场仗的胜败。

  物业并购，其实不输打仗。有人粮草足，有人兵马壮，有人地盘小，有人后备军强，但怎么巧打，怎么能活，不光看兵法，还得看“命”。蓝光嘉宝、恒大物业便是，并非物业发展不好，而是受地产连累，成了被收购的标的。

  “稳健”的龙湖，尽管物业未上市，但今年的并购动作也不少。继亿达服务、楷林商服、美好幸福物业等物企被并购后，九龙仓集团的内地物管资产也成了龙湖智慧服务的囊中物。

  根据交易内容，龙湖智慧服务新添管理面积近900万平方米，为中高端住宅项目，涉及上海、苏州、无锡、常州、杭州、武汉等城市，其中九成项目位于长三角。

  作为头部房企中，少有的几个没将物业单独推上市，龙湖服务扩充规模的动作并不比上市企业慢。

  “龙湖智慧服务未来肯定还会继续加大收购力度。”龙湖集团(00960.HK)半年业绩会上CEO邵明晓如此说道。

  根据龙湖集团中期业绩报告，龙湖智慧服务上半年实际管理面积达到了2.05亿平方米，物业管理及其他业务收入39.95亿元，同比增长57.75%，规模与营收在目前已上市的港股物企中排名第8位。

  龙湖物业的几起并购，提供了一条未上市企业的并购思路，靠稳健的资金支撑，找自己需要的。从今年所并购的物业标的来看，产业园、商办、商业、接着是高端住宅物业。

  3月4日，龙湖物业用12.73亿收购亿达服务全部股份，获得1663.6万平方米管理面积。“亿达服务多年来在产业园区、公建领域的探索，可以与龙湖在服务产品上实现互补。”

  并入亿达服务，龙湖服务主要相中了其在产业园区、公建领域的业务规模。交易之前，龙湖物业与亿达中国达成协议，对亿达服务进行了部分业务剥离，最终保留了其住宅、商用及产业园区三大主营业务。

  截至6月30日，龙湖有息负债1739.80亿元，货币资金989.81 亿元，有息负债/货币资金覆盖为57%。

  独立“幻影”

  头龙物企蓬勃发展的同时，也在努力营造物业与地产独立发展的自主性“人设”。脱胎于地产公司的物企，也常常将第三方规模占比，作为对关联方依赖程度的指标。

  在每次的年报中，都能看到物企来自关联房企面积的占比出现不同程度的下降，此外，物管行业以稳定的现金流展现出有别于地产在“三道红线”高压下的风景独好的风貌。

  在近期碧桂园服务投资者电话会议中，CFO黄鹏称，“就物业来说，营收方面跟地产的联动已经很少了，关联交易百分比已经低于10%，其他业务也在增长。碧桂园服务很早就在规避来自开发商的依赖风险，独立运营。”

  但事实上，当房企面对现金流危机时，物管企业作为房企的附属产物，“独立性”言论就变得不堪一击，两者很难决裂开来。更确切的说，物业在此时就成为了地产放在货架上的出卖物，任人挑选。

  即使是资本势头大好、账上拥有140亿充裕现金的恒大物业，也不堪中国恒大资金短缺重负，被推上货架。

  彼时有市场消息称，多家实力超强的国资和民企，目前正与恒大就在香港上市的恒大物业入股事宜进行深入洽谈，预计合作很快就会落地。但直至今日，这位白衣骑士还未现身。

  腰部物企亿达服务、富力物业、伯恩物业等无不如是，他们都成为了替父还债的筹码。

  亿达中国也只不过将亿达服务定位为“辅助性业务线”，在出让公告中直言，透过出售一项辅助性业务线，迅速收回资金及弥补短期流动资金短缺，出售所得款项净额将用作偿还集团的负债。

  6月17日，一度传出将赴港IPO的伯恩物业同时被六位股东质押了股权，质押份额是伯恩物业的全部权益，而质押股权的对象深圳市誉鹰物业服务有限公司，正是由万物云100%控股。

  伯恩物业被质押的背后是当时母公司三盛控股资金紧张的现状。根据三盛控股财报，2020年净负债率达到了169.2%，超过红线规定的100%，面临较大的偿债压力。

  富力物业卖身碧桂园服务，也不过是富力地产的纾困之举。半年报显示，截至2021上半年，富力地产持有现金288亿元，同比下降20%；现金短债比0.55，较上年同期上升0.07；净负债率为123.5%；剔除预收账款后的资产负债率在74.9%，三道红线全踩。