曾几何时，城（棚）改房在西安楼市大行其道，鼎盛之时风头盖过正规商品房，随着2017年之后商品市场的净化与整顿，违规销售的城改房迅速消失，不少地段较好的城改房逐渐转换身份，楼市回归正轨。

  “城改房”在全国范围内并不属于普遍现象，只在西安、深圳等城市化进程起步相对较晚的城市相对常见，西安的“城改房”土地主要来自于城中村改建，严格意义上，西安的“城改房”与“棚改房”并不完全等同。

劳动公园里地块俯瞰图

  与土地招拍挂形式不同，棚改房的运作周期较长，各种手续复杂，而且地块原有居民的安置也是一大问题，但不少棚改项目位于老城区，配套齐全交通方便，合理开发后居住舒适度较高，正是因为棚改房的两面性，这种房地产开发项目在西安楼市不成气候，真正意义上的成功案例并不多见。

  劳动公园里位于城西老城区主要交通干线——大庆路沿线，南邻劳动公园，大庆路沿线原有众多大型国企，各类家属院、生活区密集，周边人口居住密度较高，基础生活配套丰富，同时地铁2号线经过，从地段价值和生活便利性上来看，秒杀九成以上在售新房。

  劳动公园里所处地块前身是桃园一坊棚户区，原名“桃园一坊社区”，在2016年4月22日正式公布了改造方案，地块征收范围是，东起新园路，西至桃园路，南起桃园东路，北至大庆路，房屋征收部门为西安土门地区综合改造管理委员会征收安置办公室。

  “其实我们这房1999年开建，2000年入住，房龄16年，这楼是混凝土、钢筋材料，附近还有学校、公园……”，改造方案公布之初，还有不少业主有抵触，地块内并非全部为棚户区，为了统一规划，也有一部分住宅进行拆迁改造，业主的不舍溢于言表。

陕西德方居安实业有限公司股权穿透图

  负责劳动公园里开发的是陕西德方居安实业有限公司，通过企查查的股权产投图谱了解到，陕西德方居安实业有限公司的控股方为陕西德方长安实业有限公司，提起“德方长安”，在2016年之前的楼市中小有名气，其主导开发的伊顿公馆、常春藤花园名噪一时，作为本地房企，德方长安在城改房方面的经验有目共睹。

  值得提到的是，不管城改房时代还是棚改房，全国性知名房企的参与积极性相对较低，最主要的原因是棚改房周期较长，对于资金链依赖性较强的大型房企普遍持谨慎态度，甚少涉足，而本地房企在资源整合能力上相对更强，更多的参与到城改房的建设当中，当然也由于开发经验、产品研发能力所限，高品质的城改房并不多见。

项目会所游泳池效果图

  劳动公园里从改造方案确定到首批房源面市，历经5年时间，也正与西安楼市快步发展同步。建筑规划层面体现，项目整体容积率5.43，绿化率26.2%，车位2237个，住宅8栋(2栋安置、6栋商品房)、社区型购物中心1栋、会所1栋，其中6-9#预计2023年6月30日交付。

  单从数据层面来看，该项目居住密度较大，居住舒适度不高，有鉴于此，社区内配套做了对应性的提升。除了设置4所幼儿园外，还配套有独立的会所，并配备有泳池，这样的设计在同片区的楼盘中尚未首见。

劳动公园里A1户型-四室两厅三卫

  劳动公园里本次首期释放的房源总数相对较少，只有76套，但户型面积跨度很大，99.44-195.19㎡两室到四室均有体现，其中143㎡以上大户型61套，176.77-195.19㎡四室两厅一厨三卫共有49套，这与大部分新盘首开存在很大差别。

劳动公园里7#房价公示信息

  从公示的价格来看，本批次房源均价17523.03元/㎡，这与此前一房一价的公示信息存在不小的价差，以7号楼为例，准售户型面积148.54-177.32㎡，均价达到19550元/㎡。需要特别注意的是，本批次全部毛坯形式体现。

  目前劳动公园里首批房源正在意向登记中，登记时间过半共有123组意向家庭登记，人气表现并不理想，主要原因应该为项目定价与周边地缘性客户购买力存在差距，同时首批房源户型面积较大、市场营销推广动作较少，也有一定关系！

  不同于纯粹的商品房开发，实际上城（棚）改房应该更多考虑地缘性客户的接受程度，毕竟城市改建的初衷是在提升市容市貌的前提下，提供更好的居住条件，而针对原有居民应尽量做到原址择居，如果一味追求高档次产品和高利润，那流失的就不光是“够不到线”的客户，更可能是一个地区甚至一座城市的向心力！

  随着城市开发进程深入，主城区“老旧小”的改建项目将进入流通市场，结合地段价值做好针对性产品研发将成为一大考验，期待更多独具特色的城市热盘出现，真正丰富购房者的可选空间！