编者按：楼市调控持续深入，土地溢价被控，新房价格被限、二手房价被“指导”，“自主买卖平台”频繁敲打，房地产进入“深冬”，多城二手房交易量直接下滑，中介人员流失严重，面临楼市变革大势，房产中介应该如何抉择？乐居深入一线，直击全国重点城市房产中介生存现状。

  乐居海口 焦换女发出 房产市场难做，但从事中介的人没有减少，海口中介行业现状是一个矛盾体。

  全区域限购，住房市场由卖方主控，住宅项目不签分销，佣金收入减少，自由经纪人和传统中介分羹夺食。海口中介市场迟迟未等到一场春天的到来。

  来客量急剧下降 金九银十不吃香

  “二手房难做。”海口德佑大华门店的店东吴总直言道。

因为海口新房供应减少的原因，二手房需求增加，去库存很快，价格水涨船高，海口出现了二手房价倒挂的情况，业主不怕房子卖不出，中介佣金也随着减少。

  乐居海口在大华店中了解到，门店在3到7月份的业绩很好，直到8月出现拐点，海口天气逐渐炎热，加上疫情反复不定，来客量急剧下降，现在9月每天上门的自来客只有4-5组，成交量自然更低。

  “好卖佣金降、不好卖佣金涨”，中介和卖方身处杠杆的两端。

现在的海口楼市是卖方市场，大部的新楼盘住宅不签分销、不签代理，楼盘成交1套房顶多给中介3000-5000元的奖励，可以给出1个点位的算是高佣金。

  新房没佣金，二手房则是要面对业主的各种突发情况。“业主临时涨价，谈妥之后又变卦，时不时还会跟你玩失踪。”聊到二手房交易的种种难处，吴总哭笑不得。

  住房供应减少 房价普遍上涨

  海口的二手房存量少吗？据海口市自然资源和规划局网站公布的数据，海口近一年的二手房单月销量没有很大起伏，除了今年2月份，每个月销售量都保持在2千套左右。

  在贝壳找房官网数据显示，目前海口挂牌的二手房有6900多套，如果参考上面的数据，六千多套房3个多月就能去完库存。

  截止至8月，海口仅成交市场性商品宅地3宗，成交面积不足38亩。

  据悉，在海口买房的以外地落户的新海南人居多，海南自贸港建设红利以及一系列的落户福利，吸引外地人才资源，这批购房主力军的需求在增加，由于海口的宅地供应受限，住宅供货减少，需求大于供给，造成房价上涨。

  9月国家统计局公布的数据，2021年截止8月海口新房价格指数涨幅在0.3-1%之间浮动，二手房涨幅为0.4-1.3%，海口二手房8月涨幅为0.8%，相对7月涨幅回落，已连续上涨15个月。

  二手房价倒挂新房在海口楼市上演，中介对此早已司空见惯。

  名下有6家门店的海南嗨享家房地产有限公司吴静总经理，分析海口主要区域的二手房房价现状：国贸、国兴、海甸岛、新埠岛房价比较稳定，房价依循小区和地段的优势在合理规律中上涨，如海口湾有海景资源的楼盘价格比较高，不靠海的老旧小区的价格就会比较低，房价也难上涨；国兴则是看小区，海航豪庭、国瑞城具有代表性，地段、环境上乘的小区二手房价格上涨空间大；西海岸今年的二手房涨得很快，有的新小区二手房在3、4月还是15000元/平的价格，到9月业主已将房价提到了25000元/平。

图为吴静总经理

  为了小孩将来能在海口上学，应晴（化名）打算把澄迈老城的房子卖掉，计划在离上班地点近一些的西海岸再买一套房，“一定要在海口买房。”对此，应晴态度十坚决，她现在最担心的问题是把老城的房子卖了，能不能凑够西海岸房子的“首付”。这里说的“首付”，不止是最低三成的那部分房款。

  “除了首付，新房要求买车位，还有装修要另外加价的，老城的房子是一套小户型，也不知道能卖得了多少钱。”新房房价望而却步，应晴也去了解了西海岸的二手房，可二手房也不便宜，对此她很是担忧。

  时代未到 不妨逆风而行

  因为海口新房住宅减少，曾有专家预言海口未来的楼市将以二手房和商办产品为主，不过从目前新房和二手房、住宅和商办的交易占比上看，这个“未来”迟迟不到。

  据海口市自然资源和规划局公布的商品房和存量房交易登记数据，今年截止8月，海口商品房（新房）登记交易占比超过7成，而二手房不足3成，新房交易中，住宅占比75.8%，商办占比10.8%。

  楼市没有进入“二手房和商办为王”的时代，中介却早早地依靠二手房市场存活，由卖方市场主控的海口楼市，愿意分给中介的利润很少。

  市场不好做，却没有人因此退缩。经过2018年全区域限购的大洗礼之后，不管政府后续出台什么样调控政策，见识了大风大浪的海口中介反应都很“佛系”。

  乐居海口了解到，在西海岸与吴静总经理同家品牌的中介门店由原先的9家，现在已增加到了20多家。

  中介本来就是流动性很大的行业，人员去留都是常事。“大浪淘沙，能赚到钱的会留下，赚不到钱、没业绩就会离开。”吴静总经理说道。这是销售行业的自然规律。离职的中介中，尤其是有多年经验老中介人，大多会换家中介公司或平台继续从事与房产相关的工作，很少选择转行。

  转行不是容易的事情，意味着要从头开始，放弃以往的经验、积攒在手里的人脉资源，而且海口房产市场虽不如从前，但远没有想象中那么槽糕。

  由装修转行过来的新中介人万鹏先生很看好海南房产市场。万先生从事中介半个月时间里，带看8组客户中意向客户有3组，其中有要买房，也有租房的客户，他表示在海口买二套房的人很多，等11月天气转凉，来海口看房、买房的人增多，海口冬季置业旺季也将到来。

图为德佑大华店的置业顾问万鹏

  面对全区域限购，有人出局，也有人入局。杨女士（化名）2018年末在海口开了一家房产中介公司。“房地产就是一口大池子，成交一套房就有几万的佣金，这不是其他行业能比得了的。”谈到海口的中介市场，杨女士一直保持乐观的态度。

  面对市场的变动，中介不会选择坐以待毙，而是不断在挖掘市场，寻找行业的出路。新房住宅没有市场，还有二手房、商办产品、城市边郊楼盘、其他市县的项目、需求越来越旺盛的租房，只要有市场，中介就不怕分不到一杯羹。

  结语：9月海口发布了限购新政，这次限购升级对中介的刺激远比2018年全区域限购小了很多。海口中介在政府调控压力、卖方市场主导的海口楼市，以一种“阿甘精神”淡定面对楼市的巨变。