编者按：楼市调控持续深入，土地溢价被控，新房价格被限、二手房价被“指导”，“自主买卖平台”频繁敲打，房地产进入“深冬”，多城二手房交易量直接下滑，中介人员流失严重，面临楼市变革大势，房产中介应该如何抉择？乐居深入一线，直击全国重点城市房产中介生存现状。

  “从8月份开始，成交量直线下降，看房的人寥寥无几。由于房地产处于下行阶段，购房者看涨不看跌，大家都在观望，不敢轻易投资。”如今的市场环境，入行2年的小鹏还是有些担忧，即便他的门店位于南昌红谷滩中心区，在买房看地段的当下，按照往年的“金九银十”，理应抖腿接客户。

  只是今年的“金九”未能如愿。

  “终于知道了什么叫做活下去。”小鹏打趣到，“要是干不下去了，我可能会去送外卖。”

  没有客户上门，南昌大多数中介从业人员，面对市场波动，无法坦然。

  新手的焦虑VS 老人的淡定

  小鹏的焦虑，来自一个新入行中介对于未来市场不确定的信心缺失。

  据乐居统计，2021年8月，南昌市（不含南昌县、新建区、安义县、进贤县，下同）二手房网签1689套，环比下跌11.94%，同比下跌26.88%。近一年中南昌二手房成交量“平稳下跌”，有小阳春，但现在是这一年来的低谷。

  更关键的是，小鹏这样的新人中介，看不到市场回暖的信心。

  据贝壳网显示，截止8月19日，南昌市二手房挂牌数量为67222套，相较2020年8月，南昌二手房货量增加约17%。

  二手房存量增加，去化难、卖房周期延长等一系列问题，成为小鹏们需要面对的难题。

  不过，对于小健（化名）来说，这都不算事儿。没有接待客户，他坐在门店内，磕着瓜子，刷着抖音。

  “相比上半年，最近的成交量有所下滑，虽然看房的人多，但是成交少。另外，卖房周期拉长，比如，先前挂出去一套房源，就看谁手快先抢到，现在房源挂出去，客户还要先犹豫一下。”

  小健从事中介工作已经7、8年，作为中介行业的“老油条”，面对市场行情下行，已然没有了新手的焦虑，在他看来，这只是房地产行业的周期性调控，行情不好，就放宽心态好好休息，熬一熬就过去了，等市场行情转好，该买的还是要买，该卖的还是要卖。”

  小健认为，优质的、性价比高的房源，还是不愁卖的，难卖的是那些房相一般、房主不急着卖又死咬价格不放的。

  与卖不动相比，挂牌价却坚挺。

  中国房价行情网显示，2021年8月，南昌二手房挂牌均价13394元/㎡，同比上涨了8.94%。

  南昌各县区的二手房房价涨跌参半。整体来看，越来越多的人认可红谷滩，相较去年同期，红谷滩房价涨幅最高，达10.87%，新建区房价跌最狠，跌幅达4.89%。

  “卖不动当然会劝房主降点价，但还是看房主自己吧，劝多了，人家会认为我吃差价啥的，吃力不讨好。”小健如此分析当下的卖家心态。

  当然，对于小健来说，除了二手房业务，现在也加入了卖新房的行列中。“不加入不行啊，别人都在做，你不做就失去了机会，现在二手房太难卖了，卖新房也算是主要业务吧。”

  “名校学区房”失灵

  名校学区房，一直是南昌二手房市场的一张王牌。不过当下这张“王牌”却面临着失灵。

  乐居走访凤凰洲绿地外滩公馆、九龙湖绿地悦城、老城区育新学校这三个二手房流转较高的片区，周边大大小小聚集了数十家中介门店，甚至同一个品牌在一个区域开了2、3家。

  各大中介店门可罗雀，门店里有些中介坐在电脑桌前，打着哈欠、低头看手机，几乎没有看到客户上门。

  “这个月二手房成交量不多，没有上个月好，就月初成交了几套，下半年（10月份）二手房市场可能会有所好转。”小洪（化名）所在的门店，周边有双学区，二手房成交量一直不错。小洪认为，近期，不少开发商开始“爆雷”，期房变数太大，选择现房或者二手房的买家自然就会多起来。

  随着全国关于学区房改革的消息甚嚣尘上，购房者的观望情绪渐浓。

  位于凤凰洲师大附中滨江片区的中介小娟（化名）表示，他们店主要做二手房业务，今年由于行情不好，也带着做新房业务，周边因为有学区，往年这个时候少说也能成交十几单，今年不仅看房的人少，成交率也是惨不忍睹，九月份甚至没有开单。

  另外，小健表示，他所在的门店主要卖的是学区房，目前房源还没有降价，这一点也在附近几家中介门店得到证实。虽然二手房的成交量较以往有所下降，但是房源的价格仍旧坚挺，甚至还有所上涨。

  挂牌信息显示，九龙湖绿地悦城均价在2.5万元/㎡上下浮动，该项目于2015年竣工，周边有南师附小九龙湖校区和南昌外国语学校九龙湖校区，从五个区的挂牌价格来看，仅绿地悦城D区的价格较上月环比下跌2.67%，其他四个区的价格较上月有所上涨。

  行业内卷下的规范

  今年以来，全国多地跟进二手房指导价，楼市调控正在转向二手房市场。在业内人士看来，一二线主流城市的二手房已成为市场主导力量，调控二手房价格更有利于市场稳定。

  虽然，“二手房指导价”这股风还未刮到南昌，但市场已然“风声鹤唳”，不论是买房，亦或是卖房，都在观望市场走向，大家均处在一个互相试探的阶段。

  除了要面对市场行情的急转直下，南昌中介行业的规范化，也逐步开展了起来。

  近日，江西省房地产业协会发布《房地产新房代理销售行为公约》，对从事房地产开发经营活动的企业及有新房代理销售的房地产经纪机构的销售行为进行规范，如果出现了违规截客、洗客、行贿等经查实，将纳入黑名单两年。

  事实上，从2018年起，江西就对中介进行了多次专项整顿，房产中介发布虚假信息，隐瞒真实房屋信息诱骗消费者，服务项目、服务内容、收费标准不对外公示，强制提供代办服务、捆绑收费等行为，都将被“被取消网上签约权限、清出市场”。

  这是红线准绳，更是南昌中介的行为底线。

  市场下行、行业内卷下，南昌中介行业该何去何从？