编者按：楼市调控持续深入，土地溢价被控，新房价格被限、二手房价被“指导”，“自主买卖平台”频繁敲打，房地产进入“深冬”，多城二手房交易量直接下滑，中介人员流失严重，面临楼市变革大势，房产中介应该如何抉择？直击太原房产中介生存现状，来看看太原二手房市场到底怎么样？

“你们有末尾淘汰制么？”

“没有。”

受访的房产经纪人乔冶(化名)这样说道，“太原的中介现状是，不好招人，每个店一年到头都在招聘。”

   乐居买房 弓亚楠 对于目前太原二手房市场情况，乔冶表示，“二手房最近成交量还可以，但价格上有所下降，个别着急出售的业主降价幅度大一些。”

  “佛系”中介——乔冶

  92年的乔冶，在这行已经八年了，算是一个行业老人。因为学历不高的关系，选择从业了门槛不太高的房产中介。

  乔冶以前在北京较为知名的麦田房产干了6年，于2019年回太原，入职德佑直到现在。

  乔冶所在门店的同事有几个跟他一样，是从北京回来的，也有以前北京的同事，他们主要做二手房业务，有一定的工作基础。

  自认为比较“佛系”的他，对于目前的工作，表示压力没有在北京的时候大。“因为还没结婚，不想给自己太大压力，但每个客户都会尽力去带，带不成也不会觉得怎么样，只要客户最后买了房就好，至于是不是在我这儿买的，我没那么看重。”

  接着他说，“比较看重的就是，如果自己的客户在别人那儿成交了，买的那套房自己却没推荐，那我会总结一下。”虽然业绩考核没那么严，但看到别人签单的话，他会着急，别人都有业绩了，自己也不应该太差。

  据他说，客户的话，线上咨询的多，门店也接待一部分。但老客户转介绍，占比较大。乔冶主做小店区这边，但个人和门店业绩都有考核，跨区交易也是必然的。

  他还发现，太原很多中介喜欢做新房，应该是觉得新房成交之后后期手续较少，没有二手房交易复杂，不需要太专业，易上手。

  正如他所说，太原市场上越来越多的中介开始涉猎新房代理业务，协助新盘分销。各大售楼处，经常可见各中介公司组团来采盘，或推介客户。

  跳槽形态：卖房、卖车、外卖“混搭”

  “经纪人来回蹦跶，几乎没有稳定过。”关于中介人员流失跳槽问题，我爱我家一管理人员这样说道。

  “以前是卖车的跟卖房的相互窜，现在是外卖的跟卖房的窜。”据她了解，部分经纪人认为卖房压力大，外卖行业相对比较挣钱，压力小，就有了“外卖的跟卖房的窜”的说法。

  不轮是新房置业顾问、还是二手房中介，销售的工作性质本身流动性就挺大，但是，跳过来跳过去，多数基本还是在这个行业里。

  当问到是否看好这个行业，她说，“身在其职，必须看好。”

  对于员工问题，乔冶说，他所在门店人员较稳定，共 10个人。现在带看量比之前少了一些，成交量趋稳。“本月目前门店成交了3单，租赁相对较多，签了有10单。”

  据小编了解，市场好的情况下，一个门店一般一个月成交2-3单，最少1单。

  从贝壳数据中了解到，就近期太原的成交来看，平时一天成交十来套至25套，周六日成交相对多一些。

  这个量，算是好的。

  二手房一年之间直降2千！

  9月15日，国家统计局公布了8月70城价格指数，其中，太原新房、二手房价格环比同比双双下降。

  数据显示，2019年~2020年年中，太原新房价格基本呈上涨走势，自2020年7月份开始，新房价格环比回落，仅在2021年的4月、5月有上涨态势。

  从2019年10月份至今，太原二手房价格整体呈下降态势，这中间仅有三个月份有上涨情况，分别是2020年3月、8月、2021年7月。

  据调查，2021年8月份太原二手房成交均价为10967元/㎡，以月度来看，二手房成交价呈逐月下降态势，从1万3到1万出头，一年之间，房价直降2千多。

         带看量缩水，市场预期焦虑

  “最近成交量还说的过去，但价格的话，是降了一些。”乔冶分析说，受新房价格影响，附近二手房价格整体都降了。以河西煤气化板块、大井峪板块举例，公元九里、万达西岸CLASS、华侨城天鹅堡、龙湖天鉅等新楼盘集聚，新房价格整体受限，周边二手房房源也受到价格影响，波及万科蓝山，恒大雅苑、十二院城等项目。

  上表中可看出，基本上挂牌价和成交价相差不会太过悬殊，但近3个月的数据差价开始拉大，成交均价仅1万出头。

  “就现在的市场来看，二手房业主想把房子卖出去，只能选择降价。”太原的二手房业主大部分是一手业主，多数是开盘时买的，他们已经享受到了房价上涨时的福利，现在房价再降，也不至于赔钱。对他们来说，卖出去变现才是重点，便宜点卖无非是少赚点，乔冶如是说。

  有这样想法的二手房业主不算少数，考虑到新房二手房价格整体下行，会选择降价促成交。

  “可以降价卖，但是价格得在接受范围内，不能太低。”一位业主这样说，“如果中介反馈回来的价格不合理，我也会断然拒绝。”

  行情虽有下滑，但是供需稳定。新增房源方面，除年初1、2月份之外，其他月份房源数量较稳定，最多达5000多套。

  今年来，多城市陆续出台政策，不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价。太原7月份下发文件，关于学位的划分，太原是这样明确的：积极稳妥地实行房产地址“学位限定”，即自登记入学之年起，原则上同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位（符合国家生育政策的除外）。

  政策之后，有学区房购置需求的购房群体开始持观望态度，消费心理更趋理性。这对于二手房市场来说，影响也不小。从前大热的学区房现在“无人问津”。

8月太原二手房小区成交榜

  从8月二手房成交小区榜可看出，河西的万柏林区、晋源区房源占比较大，前十里有7个均在河西，成交价最低在9800元/平左右。而小店区整体价格偏高，最高达14500元/平左右。

  乔冶认为，太原市场还是属于刚需为主，他个人觉得市场好坏对成交量的影响不大，除非政府出政策干预，比如提高首付比例，提高贷款利率。

  今年各开发商为了尽快回款，新房折扣力度都很大，买新房的占6~7成左右。

  但，太原的新房项目以期房为主，个别大型开发商开始“暴雷”，项目出现交房不稳定，不愿等“空头支票”，选择二手房的买家也就多了起来。

  这个行业 你还会做多久？

  对此问题，乔冶觉得，这个行业可以一直做下去，他想过转行，但这行做久了，转行有点难。学历较低且没有一技之长，对他来说，只有销售这个行业，才能让自己的收入最大化。

  “这行做久了，也受到很多客户的认可。”乔冶认为，赚钱是其次，主要是在工作中是否能体现自己的价值。

  与此同时，难缠的客户也特别多，不是每个客户都能带成。“有的业主过完户交房，把家里的灯，马桶，洗手池都拆走了。”乔冶无奈的说，遇到那种特别难搞的客户，可能就直接PASS了。

  房产中介，一个平常人“看不起”的职业，却是市场上不可或缺的。“因房产金额较大，买卖双方自行成交的话，风险太大，必须有第三方来参与。”卖房的想卖高一些，买房的想能低就低，这是两个对立面，直接谈判很容易谈崩。

  除了走手续，买卖双方谈判还是需要第三方来从中斡旋。

  南方多个城市，有“关店潮”“中介转行”“自主挂牌房源”等现象，在这些城市房产中介门店生存确实遇到了“冷冬”。相关业内人士表示，“虽不同于南方城市，太原整体市场环境平稳，但当下这个时候经纪人应当不断精进自己的专业和服务，提升综合素养，才能给客户更全面的置业建议。”