乐居财经 林宁 发自厦门 按照往年,金秋时节的闽南,大街小巷都会响起“叮叮当当”的博饼声。这是一年当中,堪比春节的大节日。
而今年,因为疫情的突袭,整个城市画风突变——停课,居家办公,全民核酸等剧情再度上演。
买房人的购房计划也被打乱。部分售楼处关门谢客,项目推迟开盘节点,二手房方面,因为小区的闭环管理,带看量也急剧下滑……这让原本就趋于平淡的楼市雪上加霜。
然而,市场横盘加上疫情突袭,并不能阻止政府加码调控的决心。在中秋小长假前,一纸“加强房地产市场调控”的通知,让整个业内炸开了锅。
一个季度,两波疫情,再加上调控的升级,拿到“水逆”剧本的厦门楼市,又将走向何方?
楼市的魔方被随机拧了一把
一觉醒来,看到新闻上新增的确诊数字,麦田的中介小哥脑海里自动浮现出了《凉凉》的背景乐。自本轮疫情出现以来,售楼处已陆续关门谢客,特别是位于疫情重灾区的同安区,特房樾熙湾、中海世茂府等项目已第一时间停止接待。
二手房的带看就更加困难。疫情发生后,全市小区实行闭环管理,有些小区已经封闭。为了防疫,居民们也自觉闭门不出。中介小哥表示,疫情对于楼市短期的影响主要就是带看的问题,因为二手房没有带看,就基本等于没有成交量。
中介行业大多底薪很低,收入几乎都靠业绩。中介小哥坦言,疫情对自己的收入确实有影响,目前还是比较焦虑,怕疫情持续太久。虽然带看工作按下了“暂停键”,但是他们并没有闲着。“开会,打电话开发出租出售的房子,熟悉周边小区和户型,和业主聊天,甚至是做社区公益,比如帮忙送快递,帮忙引导核酸检测等”中介小哥告诉乐居财经。
厦门中原资源中心总经理周小健也表示,受全国市场下行及信贷收缩影响,厦门市场7月以来逐渐下行,再加上疫情和调控,可谓“雪上加霜”。
即便如此,各大项目还是不愿意就此躺平。“线上博饼”、“线上售楼处”、“直播看房”等营销手段也迅速地被安排上了,置业顾问也拿出七十二般武艺来吸引客户。
楼市调控“虽迟但到”
在连上6天班准备喜提中秋小长假的时候,一纸调控的出现让编辑们瞬间又切换回了工作状态。9月18日,厦门市住房保障和房屋管理局等五部门发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,楼市调控再度加码。
其中主要的内容包括:
1. 土拍新规:限房价、限地价、定配建、定品质、摇号等;
2. 加强商品住房价格管理,严格控制上市销售项目备案价格过快上涨;
3. 限售升级:岛内新购买的一手住房需取得产权证后满5年方可上市交易;
4. 差异化信贷政策:根据市场形势变化,适时适度调整住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率;
5. 法拍房纳入限购;
6. 打击“学区房”炒作,推进新建商品住房市场和二手住房市场专项整治。
不难看出,此次调控新政对于一二三级市场都有所“安排”,特别是岛内新房5年限售,对即将到来的“打新”热潮进行了定点打击,法拍房破限购的路也被封印,但整体来说,还是比较温和。真正的杀手锏——“二手房指导价”暂未被提及。在最重要的信贷政策上,“根据市场形势变化,适时适度调整住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率”的说法,其实也预留了可进可退的回旋的空间。毕竟,在如此严峻的疫情形势之下,市场形势必定不容乐观。
新政出台后,乐居财经也第一时间连线了业内专业人士。厦门中原地产总经理姚锡润认为,过往的调控更多的是收窄购房的人群面,缩小客户群体,限制购买力。而在当前,“稳预期”才是最重要的因素。市场本身已经处在下行阶段,在这时叠加调控政策,也进一步让买房人的购房信心进一步下挫。
姚锡润也提出,这些调控政策看起来并不陌生,包括岛内新房5年限售,适时适当提高最低首付比例等。如果是在市场预期好的时候,影响并不会很大。但事实上,自7月以来,厦门市场的整体成交已经不大理想。在市场下行时,新政所带来的影响就会被放大。这其实是打掉市场预期的一个助推器。
另外,他也提出,厦门市场本身供应有限,库存不高。对比一二线城市动辄千万方的成交量,厦门新房成交在市场好的时候也仅有250-300万方。一些企业集团在没地没项目的情况下,还是有拿地补仓的预期。政策整体还是比较温和可控的。
戴德梁行厦门公司总经理/高级董事潘育敏认为,此次新政,只是抑制房价上涨过快,而并不是让房价下降。接下来,楼市整体还是会趋于平稳,不会有过快的上升,但有很大的下降也未必。因为岛内土地资源是有限的,对于一个供应量有限的资源来说,这价格还是有保障的。而且这个政策是以让平稳为主基调,不是诱导房价往下压。她进一步提出,这个新政也是属于楼市调控的的长效机制的组合之一,最终目的是为了引导楼市健康发展。
克而瑞闽西南区域总经理蔡美美则认为,此次厦门“9·18新政”主要是针对岛内土地与一手房市场火热情况进行精准降温的政策,政府通过增加供地条件的限制和规范,有意权衡政、商、民三方利益,同时遏制岛内“打新”势头,抑制一手房持资者的套利行为。总体来说政府 “稳地价、稳房价、稳预期”的决心,及通过制定限制性政策来弥补市场的自我调节缺陷的趋势中长期不会改变。
二手房成交将进入短暂“冰冻期”
众所周知,二手房,最能反映真实的市场。上半年,厦门二手住宅成交24155套,同比上涨61.33%。“金三银四”这两个月,厦门二手住宅成交均突破5000套。而进入下半年,火热的市场明显难以为继。与三四月份相比,8月二手住宅成交仅2513套,日均成交81套,接近2018年楼市低谷时期。
一般来说,日均100套的成交量,被视为厦门二手楼市的“荣枯线”。而受疫情影响,9月17日,全市二手住宅成交量仅25套。这个数字已经是“低到尘埃里”。但更魔幻的是,9月18日,厦门全市二手住宅成交,仅有1套。这或许跟厦门行政服务中心暂停对外开放有关。而不可否认的是,二手市场的寒意越来越明显。
交易量的下行,必然带来房价的下跌。可以明显感觉到的是,近期中介们的朋友圈里 “急售”、“降价”的字眼多了起来。购房网友吴先生告诉乐居财经,他所关注的小区里,出现了一套“直降40万”的房源,并且写上了“房东急售,只卖一周”的文案。但是,半个多月过去,吴先生发现,该房源仍在挂牌中,并没有售出。他表示,“再等等,在如此严重的疫情及调控的加码之下,市场只会更坏,不会更好”。
可以说,市场是买卖双方博弈的结果。在当前,市场上还未出现大面积、普遍性的降价情况。一般来说,降价空间比较多的房源,大多是前期价格虚高,或者业主急于出手置换或套现的。地段、配套优质的小区,价格仍旧比较坚挺。
根据国家统计局70城房价数据,8月厦门二手房价格环比持平,这是是连续上涨10个月后首次出现持平,打破连涨趋势。而同比上,二手房价格从2019年4月开始,持续涨到现在,已经29个月。从近三年数据来看,厦门二手房价格还是相当“能打”。
随着央行限制银行放贷占比,严查经营贷,公积金贷款最高额度下调,二手房贷收紧等系列组合拳的打出,市场顿时“冷静”不少。并且,随着此次调控的加码,对市场的预期也将带来进一步的影响,市场观望情绪或进一步加重。
厦门中原资源中心总经理周小健表示,“二手房本来就受信贷影响很大,放款更慢,相当于打掉了流通性,加上疫情影响无法带看,短期市场肯定进入冰冻期。”
新房市场或进一步分化
今年上半年,厦门一手住宅成交量同样创下新高。仅上半年的成交量已达2020年的92.5%,直逼去年全年成交量。春节过后,楼市回暖明显,随后厦门进入"土拍月",土地市场的热度迅速传导至新房市场,房企开始大量开盘、加推,可谓供需两旺。
特别是厦门岛内新房市场,由于多年来供应的稀缺,一直持续着“独立行情”。而今年,厦门岛内两大新盘建发五缘湾玺&建发五缘棠月,同样未开先火。顶流板块+顶流房企+倒挂的价格,相当于已提前写好“热销”剧本。
而原定于本月底开盘的罗宾森璀璨新城二期5号楼,由于疫情影响,开盘工作将延期至疫情结束后;而刚刚拿到预售的岛内新盘建发五缘湾玺也将延后开盘。
周小健也认为,岛内五缘湾两大新盘,以及像岛外大悦城这样的网红盘,基本上房源供不应求,而且应该是疫情过后一段时间才会开盘,受疫情影响会相对较小。而其他的一些在售项目,因为疫情关系,目前没有什么来访,去化流速肯定会变慢。
“一定要做的事情,那就趁早吧”——这是林先生在厦门看了两年房子之后,得出的结论。近几年,他从集美区的国贸天峯看到国贸鹭原,再到大悦城,房子的单价已经从3.8万/平来到了4.5万/平。同样的价格能够买到的房子,也越来越偏了。问及此次疫情及调控的升级是否会影响购房计划,他表示,核心板块、核心区域的新房,其实是“限量发售”的。归根结底,还是要看供需关系,所以希望年底的价格能优惠一些,合适的话就会入手。
第三轮供地能否如约而至?
当前,22个集中供地的城市,第二轮土拍鏖战正酣。而代替“成交”,“溢价”等关键词的,却是“终止”、“流拍”。在近期十城的土拍中,一共有152宗土地流拍。不难看出,在严苛的规则,转冷的市场之下,房企对土地的热情正在消退。
而作为全国首个完成第二轮集中供地的城市,厦门堪称“节奏大师”,6月份第二轮出让的部分项目目前已经公布案名,进入蓄客期。
此前,厦门已初步敲定将在9月底发布第三轮集中供地公告。据乐居财经了解,厦门第三轮集中土拍将推出超10幅地块。并且岛内的金林高林地块、湿地公园TOD地块这两幅大体量的优质地块也在其中。从岛外来看,岛外四区也都有供地。包括同安环东海域、同安老城、集美内茂、北站、灌口、后溪、海沧东孚、翔安新店等。不难看出,离岛近的核心区供应越来越少,岛外新城已经进入纵深发展的方向。
而由于疫情的突袭,此次拍地公告能否如约上线还是一个未知数。从其他集中供地的城市来看,溢价率不超过15%,触顶摇号,竞品质,禁马甲,严查资金来源等规则几乎成为“标配”。 在全国调控风声日紧的情况下,这次的土拍规则大概率也会有新的变化。
回望2020年,在年初疫情之后,厦门楼市走出了“深V”行情,随着疫情的逐渐平息,楼市也稳步复苏,在宽松的货币政策,宽松的落户政策,以及项目的以价换量等因素叠加之下,购房需求逐渐释放,全年住宅成交达到235万平,创近4年新高。
可见,受疫情的影响,购房需求有可能会推迟,但不会消失。对于厦门来说,持续的人口导入,优秀的行政管理能力,加上岛内的大提升,岛外的大发展,城市基本面仍旧向好。相信疫情过后,“水逆”的厦门楼市,或许会有些伤元气,但最终还是会回到更加理性的发展轨道中来。
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