9月18日，厦门市住房保障和房屋管理局等五部门发布关于进一步加强房地产市场调控的通知，楼市调控再度加码。

其中主要的内容包括：

1.土拍新规：限房价、限地价、定配建、定品质、摇号等；

2.限售升级：岛内新购买的一手住房需取得产权证后满5年方可上市交易；

3.差异化信贷政策：适时适度调整住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率；

4.法拍房纳入限购；

5. 打击“学区房”炒作，推进新建商品住房市场和二手住房市场专项整治。

调控新政出台后，乐居第一时间连线厦门中原地产总经理姚锡润。对于新政的出台，他认为，首先，要理清本轮楼市成交上涨行情的原因。2020年，全球疫情之下，金融放水，企业经营偏向保守，许多资金寻求避险和保值，从而流入楼市。而从厦门来看，由于快节奏的城市更新，拆迁释放了许多民间购买力。加上落户政策的宽松，比如人才引进等，也吸附了一些周边城市的购买力。再加上经历2018年、2019年相对的成交低谷，后期压抑的需求得到释放，综合之下，成交量得到强势回升。

而从现在的市场环境来看，像2015、2016年那样“高周转”的底层逻辑已经发生了转变，包括此前的高价地王，也要至少两三年才能解套。在资金端，受“三道红线”影响，房企的融资越来越难，“降负债”需求成为了重中之重。土地端，目前正在进行的22城集中土拍，已经出现了上半年所没有出现的情况，“终止出让”、“流拍”的地块越来越多。可见开发商对于后市并不看好。

他认为，过往的调控更多的是收窄购房的人群面，缩小客户群体，限制购买力。而在当前，“稳预期”才是最重要的因素。市场本身已经处在下行阶段，在这时叠加调控政策，也进一步让买房人的购房信心进一步下挫。买房人持币观望，房企想出货来回笼资金，但银行放款周期拉长，市场又缺乏购买力，成交必然进一步降低。这相当于是掐断了房价必然上涨的逻辑。

姚锡润也提出，这些调控政策看起来并不陌生，包括岛内新房5年限售，适时适当提高最低首付比例等。如果是在市场预期好的时候，影响并不会很大。但事实上，自7月以来，厦门市场的整体成交已经不大理想。在市场下行时，新政所带来的影响就会被放大。这其实是打掉市场预期的一个助推器。

另外，他也提出，厦门市场本身供应有限，库存不高。对比一二线城市动辄千万方的成交量，厦门新房成交在市场好的时候也仅有250-300万方。一些企业集团在没地没项目的情况下，还是有拿地补仓的预期。政策整体还是比较温和，根据市场的风向，还是比较可控的。

以下为政策原文：

厦门市住房保障和房屋管理局等五部门关于进一步加强房地产市场调控的通知

各相关单位：

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚决抑制投机炒房，遏制房价过快上涨，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，保持我市房地产市场平稳健康发展，经市政府研究同意，现就相关事项通知如下：

一、深化房价地价联动机制

商住用地综合采用限房价、限地价、定配建、定品质、摇号等房地联动出让方式。

二、加强商品住房价格管理

实行新建商品住房项目价格备案复核，严格控制上市销售项目备案价格过快上涨。

三、加强住房限购限售管理

在继续执行现有限购政策的基础上，参与竞买“法拍房”的人员，应当事先确定在本市具有购房资格。在岛内新购买的一手住房，需取得产权证后满5年方可上市交易。

四、加强住房金融管理

严格执行“认房又认贷”的差别化住房贷款政策，根据市场形势变化，适时适度调整住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率。银行业金融机构应严格评估借款人的还款能力，防范通过虚假收入证明、虚假流水、虚假交易骗取贷款；严格审查购房资金来源，监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向，防止挪用非住房类贷款用于购房。

五、加强市场秩序整治

贯彻落实福建省住建厅等8部门《关于持续整治规范房地产市场的通知》要求，进一步规范房地产市场秩序及新建商品住房销售行为，巩固二手房市场专项整治，打击“学区房”炒作的成果，强化一、二手市场联动，同步推进新建商品住房市场和二手住房市场专项整治。

六、实施要求

购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准。“法拍房”以新发布拍卖公告的时间为准。

本通知自发布之日起实施。

厦门市住房保障和房屋管理局 

厦门市自然资源和规划局

厦门市市场监督管理局        

人民银行厦门市中心支行 

中国银行保险监督管理委员会厦门监管局 

2021 年9月18日 

关于《关于进一步加强房地产市场调控的通知》的政策解读

一、深化房价地价联动机制。 

房价地价联动是当前各城市普遍采用的房地产市场调控政策措施，商住用地综合采用限房价、限地价、定配建、定品质、摇号等房地联动出让方式，有利于引导企业理性拿地，对稳定地价、稳定房价、稳定预期具有积极的作用。同时，通过“定品质”对住宅项目的装修水平、绿色建筑、智慧建筑水平等内容进行明确，有利于提高群众的获得感。

二、加强商品住房价格管理。新建商品住宅价格一律参照同区域、同品质、同类型项目的价格，合理定价。开发企业在办理预售许可时需承诺半年内不调整价格。引导开发企业按照项目实际情况，实价实折销售。

三、加强住房限购限售管理。在承接厦府办〔2016〕154号、厦国土房〔2017〕141号、厦国土房〔2017〕136号文件中限购政策内容的基础上，明确参与竞买“法拍房”的人员，应当事先确定在本市具有购房资格，防范通过“法拍房”规避限购政策，堵塞政策漏洞。近年来，岛内新建商品住宅市场较热，为抑制投机投资性购房，坚持房住不炒，进一步满足刚需和改善型群体住房需求，稳定市场预期，在岛内新购买的一手住房，需取得产权证后满5年方可上市交易。

四、加强住房金融管理。严格执行“认房又认贷”的差别化住房贷款政策，根据市场形势变化，适时适度调整住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率。银行业金融机构应严格评估借款人的还款能力，防范通过虚假收入证明、虚假流水、虚假交易骗取贷款；严格审查购房资金来源，监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向，防止挪用非住房类贷款用于购房。

五、加强市场秩序整治。近期，住建部等8部委发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。省住建厅等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场的通知》，确定每年整治重点，开展全面整治。按照上级通知要求，结合我市10部门联合开展的二手市场专项整治行动，巩固打击“学区房”炒作的成果，强化一、二手市场联动，同步推进新建商品住房市场和二手住房市场专项整治。

六、本通知自发布之日起实施。购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准。“法拍房”以新发布拍卖公告的时间为准。2021年9月19日起（含9月19日）新提交商品房买卖合同网签和新发布法拍公告的房屋，按此通知要求执行。