乐居财经  朱雅文发自上海 小区门口一家常常加班到九、十点钟的中介门店，最近不到七点便已“人去楼空”，寂静的街角与周边灯火通明的商铺形成鲜明对比。

  像这样早早收摊的中介门店，只是目前上海房产中介行业的一个缩影。做这行的人渐渐感受到，他们也许迎来了行业的“初寒期”。

  “中介要勒起裤腰带过段苦日子”

  上海二手房成交的低迷，直接影响了房产中介，使其交易过程发生了很大的转变。首先是业主心态的变化。静安区一中介人员向我们透露：“业主其实和买方一样，都在观望，尤其是政策刚出的阶段，大家都在试探市场。作为业主不想亏，如果周边的房子都不怎么降价，那业主降价的可能性就小。但现在二手房市场不景气，买方的议价空间增大，有可能谈下二三十万。”

  上海二手房市场降温有多快？不妨看下数据。据国家统计局数据，8月份上海的二手房价格虽然仍在上涨，但环比涨幅已降至0.2%，较上月减少0.5个百分点。涨幅的大幅回落，标志自“核验价”以来，申城二手房调控初见成效，也意味着市场逐渐回归平静。

  在层层政策下影响较大的，主要是前期被较多炒作、溢价较高的“老破小”。上海的“老破小”往往楼龄高，有些因承载优质学区之名身价倍增。在近期教育局的一纸改革令下，老破小学区房可能将从神坛跌落。

  一名匿名经纪人为我们讲述了他手上一套“老破小”学区房的现状：“现在这套彭浦新村的房子总价230万，学区对的是片内二梯队的彭浦一小，因为房东要买房，已经签好合同了，所以这套着急卖。8月底挂的牌，一个星期后就降了10万，而且房东嘱咐我如果买方条件好，还可以讲价。”

  上海像这样因为要买房着急出手而降价的业主不在少数。但这带来了另一个问题，因为业主急于用钱，对买家也有较高的要求，因此房子并不一定卖的快。在问及首付问题时，中介对我们说了一个很有意思的形容：“房子也在挑客户”。他向我们指出，房东更愿意接受全款或7成以上的首付。

  因为“三价取低”、贷款收紧等原因，首付成为二手房交易中买卖双方的重要关注点，因此造成部分交易成交周期拉长，交易不能达成等情况。对中介来说，沟通成本大大增加。

  而对于市场来说，则表现为成交量的下滑。除了2020年1月疫情刚开始的3个月，2020年其余每月成交量都在24000套以上，同比涨幅平稳走高。2021年1月“沪十条”出台，年初成交量增速开始放缓。时间来到2021年8月，盛夏的温度并没有在楼市持续，上海的二手房市场分别迎来了7月末的“大动作”房贷利率上调和8月初的新政“三价取低”。市场开始向买方倾斜……

  据链家数据，8月份上海二手房仅成交1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，成为2021年以来成交量最低的月份。

  因此总体看，目前市场呈现出的是，房价并没有随量而跌，仍在微涨。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进说道：“当前量已经下跌，自然后续价格也会疲软或降温。虽然没有完全下跌，但实际感受看，高价的情况已经不存在了，部分房东还在咬住价格。随着后续量的继续下跌，价格方面可能会有比较明显的下滑。”             

  如果后续成交量继续下跌，上海的房产中介将面临很大压力。据乐居的调查，处在8月市场冷静期的中介，带看量与成交量都有所下降。静安区某中介门店的经纪人更是向乐居透露：“现在我每周能有2、3个带看就不错了，有时候几天都没有一个带看，门店整体带看量也减少了5成。最近即使门店的老经纪人也没什么带看。” 

  在对中介行业的现状进行分析时，严跃进也说道，目前的趋势要求中介行业勒紧裤腰带，学会过苦日子。至少类似苦日子，在明年上半年还会延续。

  行业洗牌下中介的两幅面孔

  因涉及房地产市场规范的特殊性，在房地产调控中，中介常常被列为“整顿对象”，因此作为中介行业有压力已不是新鲜事。但在如今的市场“调整”下，压力与日俱增。  

  在上海二手房市场连续两个月的冷淡期中，部分中介从业人员开始找寻出路。在与静安区某大型房产中介的经纪人聊天过程中，对方向我们透露：“现在很多新人面对不太景气的行情，心态差扛不住，做不出业绩，就转去做租赁了。”

  这其实与近期上海二手房市场与租金连连上涨的租赁市场的巨大反差有关，其中的关联性我们暂且不讨论。而就中介与房产人来说，在正在到来的拐点中，行业逐渐呈现出两幅面孔，一种倾向躺平，一种则坚信阳光总会到来。

  大型中介尚可通过扩大租赁、新房等业务来养二手房业务，但对市场中的诸多中小型中介来说，这场行业寒期注定漫长。上海的中小型中介也面临更加两极分化的局面。因为管理相对宽松，市场份额被大型中介挤压，部分中小型门店似乎偏向躺平。经纪人在门口望风、抽烟、玩手机，等待客户上门。

  有些门店也不再加班加点跑客户，而是比以往更早地关店收摊。

  而中介的另一幅面孔则显得励志许多。一位入行两年并坚持留在中介行业的经纪人对我们说：“每个行业都会经历波峰波谷，扛过这段时间总会好的。”小门店并非都选择躺平，有些大力招兵买马似乎暗示扛过艰难时期的决心，有些门店则着力推荐租赁房源。总之，生存下去最重要。  

  当下的一场行业洗牌，洗出了房产中介的众生相，有人选择前行，有人选择躺平，相信大浪淘沙后还能留下的，也是行业真正所需的。

  寒冬过后，终会有盛夏。