“指导价出来后，很多业主都小幅度降价了，现在买到就是赚到。”番禺万博某中介说道。

  距离广州二手房出台指导价那场“地震”已有半月，在这期间，指导价名单内的小区房源经历了下架、业主私下联系中介进行“价高者得”拍卖、带着指导价重新上架等一系列神操作，如今市场稍显两极分化。

  就以乐居近日实踩的番禺万博片区为例，被纳入指导价名单的小区有万科欧泊、锦绣香江花园、自在城市花园和广州雅居乐花园。

  其中广州雅居乐花园已出现业主主动降价房源，有一套位于一楼的房源，业主还真的按照指导价来放盘。

  但一路之隔的万科欧泊业主心态就强硬得多，据中介消息，指导价出台当晚，业主们已经“抱团”达成协议：一致不降价。

  “现在诚心放卖的房源，可能不到10个吧。”中介坦言。

  来看看万博片区具体房源出售情况。

  #1广州雅居乐花园：

  部分房源降价，刚需可捡漏

  指导价出台前，广州雅居乐花园7月在贝壳上的挂牌均价为5万元/㎡，而目前指导价是36884元/㎡。

  |图左为7月份报价截图，图右为指导价后截图

  先来大致了解下小区情况。

  整个广州雅居乐花园分为超10个组团，通往天河珠江新城、体育西和越秀区、地铁7号线员岗站的楼巴于社区内穿梭，加上钱大妈等生鲜底商和会所，整个小区自成一城，生活可谓十分方便。

  教育配套方面，小区对口学位有雅居乐小学、南雅学校，小区自带加拿达幼儿园和玉湖幼儿园等，尚算丰富。

  小区内比较受欢迎的刚需三房、两房户型集中在十年小雅、一尺山居、挪威森林等组团，其中更靠近地铁7号线员岗站的十年小雅单价较高，且小户型均为北向，望城中村景观。

  而本次实踩，中介给乐居推荐的房源主要位于雅悦庭、十年小雅和新地沁园组团。

  十年小雅组团

  建面约90.1㎡东北向三房一厅

  总价：332万元（此前报价340万元）

  单价：36947元/㎡

  这是一套高于指导价63元/㎡放盘的房源，基本算是按指导价放盘了。

  业主之所以低价放盘，主要还是房源素质很一般。

  虽然房子位于一楼，层高会比2层以上高（超3米），但由于阳台大片树木的遮挡，整个房子显得非常昏暗，白天也必须开灯。

  |左图为开灯后，右图为没开灯

  此外，连接客厅的阳台没有装栏杆，其他人可以顺着外面园林走到自家阳台，存在极大安全隐患。

  三个房间空间不算大，两个次卧放了床，基本没位置放其它家具。

  更难以让人接受的是，由于位处一楼，园林环绕，即使室内关上窗，还是有不少的蚊子。

  房源在整体布局方面也有值得吐槽的地方，比如说客厅到房间再到卫生间这段路呈“7”字型，导致客厅直对主卧，卫生间直对卧室A，紧挨卧室C，大大降低私密性。

  同样是因为过道设置不合理，客厅沙发也没办法正对电视。

  但对于这套房源，中介是“赞不绝口”的。

  “业主都按照指导价放盘了，肯定是诚心卖的，买到即赚到。”

  当乐居试探性地问有没有附加条件时，中介补充道：“房源不满五，业主需要买家承担全部税费和中介费，全部加起来总价大概在365万元左右吧。”

  这样算下来，房源单价都破4万元/㎡了，套路，还是有的。

  新地沁园组团建面84.18㎡三房一厅

  总价：430万元（不带车位420万元）单价：49893元/㎡（不带车位价格）

  新地沁园组团小区人车分流，总体较安静。

  房源位于16楼，业主实报价430万元，不带车位减10万元，单价约5万元/㎡，房源在贝壳挂牌的参考总价为311万元。

  虽然朝向为西南，但房源阳台景观也不错，正对小区园林泳池。

  户型方面也中规中矩，动静分离，厅出阳台，就是其中一间卧室不太方正。

  由于处于中高层，视野不受遮挡，房源内部采光充足，通透明亮。

  厨房带生活阳台，空间延伸感十足，但卫生间就稍显昏暗了。

  既然是小三房，卧室注定不会太大，但胜在有窗台设计，花点心思在收纳上可节省空间，主卧的窗外视野景观也不错。

  虽然中介说房源较之前已经降价，但5万元/㎡的单价与指导价实行前无异，说明之前挂牌价也是虚高了。

  雅悦庭组团

  建面约112㎡三房两厅总价：430万元单价：3.8万元/㎡

  这套房源是乐居实踩当天面积最大的户型，中介称此前挂牌总价为460万元，现在直降30万元，3.8万元/㎡的单价算比较便宜。

  但目前在贝壳或链家上都不能找到它的信息，估计是因为超出指导价所以不被展示。

  乐居找了组团内相似户型给大家参考，该房源同样是厅出阳台，主卧带卫生间，美中不足是其中一个次卧正对公卫。

  由于总体面积比前面房源都要大，所以客厅显得更加宽敞。

  阳台正对兴南大道，会有明显的噪音干扰，但房子隔音做得不错，关上阳台门窗几乎听不到声音。

  说是三房，其实也是2+1房，其中一个房间只能做婴儿房或书房，主卧倒是很大，配套的卫生间还带一个大浴缸，但没有做到干湿分离。

  公卫倒是做了干湿分离的设计，厨房采光不足。

  乐居认为，这套房源性价比还是不错的，格局也比较方正，如果不介意阳台正对马路的朋友，可以考虑一下。

  说实话，在广州雅居乐花园，真正按照指导价放盘的业主几乎没有，多少都会有附带条件，比如业主承担税费和中介费等。

  但是整体看来，小区部分房源的确出现降价情况，中介也坦言指导价出台后，多了不少前来咨询的客户，乐居认为小区体量大，配套全，比较宜居，如果遇到降价幅度较大的房源，刚需买家可以考虑入手。

  还要提醒一句，目前买家在链家或贝壳上看到的房源报价仅是参考价，真实挂牌价要问清楚中介，以免白走一趟。

  #2

  万科欧泊：

  业主抱团不降价，再玩价高者得套路

  一路之隔的万科欧泊（标准名：新光城市花园），就傲气许多了。

  7月份，小区挂牌价几乎破7万元/㎡，这是什么概念？

  7万元/㎡，在天河、海珠等都能淘到不错的二手地铁盘了，所以那时的万科欧泊已处于舆论的风口浪尖，被“指导”也是意料之内。

  |图左为7月份报价截图，图右为指导价后截图

  可怕的是，乐居翻查资料得知，在2020年底，万科欧泊挂牌价仅4.7万元/㎡，接近指导价45408元/㎡。

  但目前，业主也没有“乖乖就范”。

  中介透露，想在万科欧泊捡漏几乎是不可能的事，早在指导价出台当晚业主们已互相鼓励别降价卖。

  “第二天有业主自己在后台修改房源价格，降到跟指导价一样，马上吸引了大批买家到场了解，谁知道是乌龙一场，业主还是搞价高者得那一套。”

  这，玩的不就是兰亭盛荟、保利心语花园那一套吗？！

  实际上，业主们强硬的心态来自于小区楼龄新、近万博商业区等优势，再加上地铁18号线即将开通，他们也就更“飘”了。

  乐居君一位曾看过万科欧泊的朋友表示，小区除了贵，也没有其它缺点了。

  但乐居实踩发现，与广州雅居乐花园相比，万科欧泊小区密度明显高很多，楼距也比较近。

  户型方面，小区大部分房源都兼顾通风和采光，没有明显硬伤。

  中介给乐居推荐了两套他认为比较笋的房源，其中建面约94.58㎡的三房两厅在链家上指导价为434万元，实际500万元；建面约95.63㎡的三房两厅在链家上指导价为435万元，实际515万元。

  前者真实单价为52366元/㎡，后者真实单价53853元/㎡，几乎比指导价高出1万元/㎡。

  需要指出的是，这两套房都位于低楼层，视野景观不算好。

  乐居认为，尝过卖7万元/㎡“甜头”的万科欧泊业主，要他们一下子降到4字头卖，也不太现实，而现在单价在5万元+/㎡的房源，要么是低楼层景观不好，要么也是有其它附带条件。

  此外，小区内大部分房源都不满五，买家也是要承担高昂税费的。

  就目前而言，万科欧泊业主心态依旧强硬，一些优质房源基本已经不放盘，有意向买该小区的买家要注意了，小区房价仍处于虚高状态。

  #3

  总结

  实际上，不止番禺万博片区，整个广州在二手房指导价下，市场分化也愈发明显。

  比如天河珠江新城、牛奶厂、金融城以及老黄埔这些区域，毕竟板块价值肉眼可见，业主当然觉得不愁卖，甚至有小区还“顶风作案”，近日挂牌价再创新高！（相关报道）

  但也有一些利好已经耗尽的板块，尽管小区还没纳入指导价，但为免夜长梦多，买家却步，它们已经主动降价。

  比如海珠滨江板块的金雅苑有房源降价110万元；荔湾滘口板块的新世界凯粤湾有房源降价60万元；番禺厦滘板块的东海花园有房源降价45万元，当然，也不排除这些价格有水份，有兴趣的朋友可以联系中介了解。

  总的来说，二手房指导价的出台，对于买家来说，是件好事，毕竟市场预期被降低，大家可以慢慢挑，减少一点心理负担，但也不要奢望抄底楼市，这不现实。