乐居买房讯  佟雯雯  武汉2021年度集中供地第二批次共计51宗地块，其中中心城区项目20宗，占本次公告总面积的29.5%；新城区及开发区项目31宗，占比70.5%。

  武汉土地市场网也发布了第二批集中供地竞买的简要说明，将按照以下流程逐层竞拍：

  ↑图片来源于中原地产

  近日，武汉土地市场网发布了11个区30余宗地块的出让文件，涉及武汉经济技术开发区、东西湖区、汉阳区、江岸区、江夏区、黄陂、蔡甸等区域。

  纵向对比此次两集中的出让文件，我们不难看出实现居住空间品质提升，提供切实支持和保障的大方向已经开始落实……商业地块面积达到三分之一住宅方可销售、销售备案价需要参考当区域板块网签成交均价、住宅地块内将配建租赁住房和幼儿园等要求出现的频次越来越高，几乎成为了住宅用地的“标配”。

  今天，我们就一起来看看几大主城区地块的具体出让信息：

  在本次出让的51宗地块里，江岸区、洪山区、汉阳区及武昌区4个主城区起拍金额占比较高，均超过武汉市总起拍价的10%以上。

  新港长江城地块降低商业比例，卷土重来

  汉阳的P（2021）119—P（2021）121号三幅地块，地价和起拍价格都过高，目前区域内的新房均价约22000元/平，或难以满足普通开发商投资利润率要求。

  此三块地同样也对销售备案价标准做了要求，需要以其上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价作为参考。

  汉阳二环内的P（2021）119号地块，环线位置佳，还有江景和月湖风景区，起拍楼面价约16157元/平，或将再破板块天花板。据出让文件显示，此地块有一些建筑业城市设计相关要求，并且此地块内控制有一处未定级不可移动文物。

  P（2021）120号地块也位于汉阳区二环内，起拍楼面价约12802元/平，地块对公共服务设施做了一定要求。

  需要注意的是，用地范围尚存树木等绿化、电杆及架空电线，土地移交时保持现状。竞得人因需要改变现状需自行向相关部门申请。

  汉阳区鹦鹉大道的P（2021）121号地块，起拍楼面价约9063元/平，据地块出让文件显示，A-2地块内需配建1所12班幼儿园以及1所30班小学，不少于2000平的邻里中心和一处菜市场，另外A-1地块紧邻不可移动文物-陈正泰木行旧址。另外据出让文件显示，此地块规划净用地范围约193.29平方米（以实测为准）土地未纳入本次供地范围。

  近日，武汉市土地市场网已经发布了新港长江城ANO地块P2021(121)号招商推介信息。

  汉阳新港长江城地块已经是土拍的“老熟人了”，从2020年至今，此地块经历过两次撤牌。2020年12月，新港ABNO地块就已经挂牌公示-P（2020）172号。

  但挂牌后无人问津，于是撤销挂牌。

  2021年武汉市第一批集中供地，新港长江城ABNO地块再遭挂牌撤销。

  这一次，新港长江城地块又来了，并且终于向现实做出了妥协。调整了供应地块搭配，由原来的ABNO四个地块变成了ANO三个地块。

  调整前（ABNO）：

  用地面积132600㎡，计容面积624100㎡，起始地价554870万元。

  其中，住宅计容面积24.22万方，商业商务建筑面积高达35.14万方。

  调整后（ANO）：

  用地面积107500㎡，计容面积513800㎡，起始地价488110万元

  其中，住宅计容面积24.22万方，小学建筑面积1.2万方，商业商务建筑面积25.96万方。

  调整后的变化主要是剔除了B-1和B-2地块（9.18万方的商服和1.85万方的图书展览建筑），相比ABNO少了11.03万方的公建面积。另外，剔除的B地块中含有1.85万方不可分割销售的图书展览建筑。

  中铁华中总部落地长江新区

  另外，江岸区的长江新区三地块两块存在搭配出让条件，并且还提出需要引入世界500强前100名公司入驻等要求，据小道消息该地块将由中铁摘牌，建成中铁区域总部。

  在2020年，中国铁建摘牌P（2020）177、P（2020）178，最终落地中国铁建华中区域总部。

  出让文件对三个地块销售备案价同样做了要求，标准以其上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价作为参考。

  据出让文件显示，根据长江新城管委会意见P（2021）122、P（2021）123号地块将搭配出让，其中A地块配建一所6班幼儿园，并按5分钟生活圈居住区要求建设一处社区综合服务中心。

  竞得地块后，需要引入不少于1家世界500强前100名的建筑类企业控股子公司总部；引入不少于1家交通运输部“交通强国建设试点单位”企业或其下属企业；另外，地块自持商服建筑面积占计容商服总建筑面积的比例不少于60%，自持年限不少于10年；且商服地块与居住地块同步开工建设。

  P（2021）124号地块也需配建一所6班幼儿园，并要求引入不少于1家世界500强前100名的建筑类企业控股子公司入驻；且要求商务地块与居住地块同步开工建设。目前地块范围内有建筑尚未拆除，场地内停放有车辆，现状为驾校训练用地，且围墙界线与规划总用地范围线不完全一致，围墙尚未完全闭合。

  青山楼面价天花板已被预约

  江岸区、青山区、武昌区三块地起拍价格较高，出让文件对三个地块销售备案价同样做了要求，需要参考区域当月网签价格，目前江岸区核心新房均价约40000-50000元/平左右，青山滨江商务区和武昌中心新房均价约21000-45000元/平左右。

  青山区的P（2021）128号青山武粮仓库地块位于二环边，临江，起拍楼面地价约18000元/平，直接打破了青山目前的单价地王纪录，已预刷新青山天花板，而且这宗地只是武粮库主库区地块中一部分地块。土地出让文件显示，B地块内配建一所 15 班幼儿园，A地块内与商务建筑复合建设一处 110KV 变电站。

  在青山滨江区，随着毛坯房快速去化，一线临江大平层的推出，置业门槛大幅提升，华侨城·红坊目前均价约23000元/平，大华锦绣前城23500元/平，御江壹品青山樽22000元/平，区域内的整体均价在20000-25000元/平，此区域已经快彻底与刚需无缘了。

  P（2021）139号地块是武昌中北路纯住宅用地挂牌出让，起始楼面价18162元/平，总建筑面积约18.7 万方，其中约9.08万方将以不高于20700元/平的价格回购用于安置房。

  此地块为纯住宅地块，而安置房比例达到总面积的一半，可以得出用于出售商品房的面积仅约9.62万方，并且此地块内还需配建一所9班幼儿园，用地面积不小于3780平方米。

  另外，此前规划的长城汇三期地块现在已被包含在即将出让的红岭三期，也就是P（2021）139号住宅地块之内，从此长城汇再无三期，写字楼规划摇身变住宅。

  若此地块以最高价成功出让，将刷新2020年融创拿下的华中金融城地块的19197元/平。

  位于黄石路的P（2021）127号地块是本次集中开盘51宗地中起拍单价最高的项目，起始楼面价达约28411元/㎡。

  此地块位于江岸区京汉大道与黄石路交汇处，临近轨道交通14号线控制线，整体控高21米以内，虽然地段优势明显，但地块面积不大，不具备打造高端产品的空间，小区配套、园林景观等无法做太多文章，配建除公园绿地外无其他要求。

  此外，项目用地位于大智路传统特色街区，建设要求需要根据相关保护规划要求执行。

  大智路传统特色街区是武汉规划的历史文化风貌街区之一，现保存有保和里、保安里、德润里、云绣里等大量里分建筑，所以在此区域开发的住宅项目，在风格上及建筑高度上都有一定的硬性要求，需要展现武汉市历史文化风貌街区的特色。

  武汉地铁14号线目前建设中，沿途经过汉阳区、硚口、江汉、江岸、长江新区和黄陂区，在大智路，循礼门皆设有站点，届时14号线在大智路将可以和1、6号线换乘，到达武汉三镇。

  花山天花板缩水近3000元/平

  东湖高新区在此次集中供地中，面积整体占比不小，其中P（2021）116号、P（2021）117号为纯住宅用地，相比之下P（2021）116号地块环线位置更好，周边配套也更齐全。

  其中P（2021）115号地块紧邻上次两集中土拍的花山天花板，这3宗地均有要求配建幼儿园。

  P（2021）115、P（2021）116、P（2021）117号地块销售备案价均需要参考上市当月区域板块新建商品住宅合同网签成交均价。

  出让文件显示，位于东湖新技术开发区花城大道的P（2021）115号地块需配建6班幼儿园1处，起拍楼面价约为11214.8元/平。目前花山的天花板是武汉城投在今年6月创下，溢价81.29%，成交楼面价15603.43元/平。此两地块相临，分布在武汉绕城高速路两侧，短短三月，同区域就缩水了近3000元/平。

  根据文件要求显示，东湖新技术开发区牌楼舒路的P（2021）116号地块起需配建9班幼儿园1处。首场两集同样位于流芳版块的P（2021）072号地块，由安徽伟星地产溢价43.30%拿下，成交楼面价5915.29元/平。

  东湖新技术开发区科技五路的P（2021）117号地块属于住宅用地，也需配建12班幼儿园1处。

  而P（2021）131号地块位置处于光谷东正核心，出让文件中地块的相关也比较高，要求地块自持该宗地至使用权期限届满，且在土地使用期限内仅限于租赁给武汉东湖高新区管理委员会指定的对象使用；并要求竞得人引入1所IB课程体系全学龄段国际学校；引入1家国际医疗全科诊所；从土地性质看得出，该地块偏区域福利性城建，大概率指向性拿地，更像是一块多功能用地规划。

  整体看，武汉第二批集中的51宗地块竞买保证金占比起始价比例在20%-50%之间，占比在20%的地块是大多数，占比在50%的地块占比仅为22%。

  尽管限制了溢价率和参考价，但武汉三镇都还是出现了准楼面价刷新的迹象，尤其是青山滨江、汉阳滨江、汉口核心等板块价值的价值依旧，整体来看，核心区与远城区之间的价值梯度或将进一步拉开。