2021年9月15-17日，注定是要被铭记的三天，成都第二轮集中土拍选择在这三天进行拍卖。75宗土地，共计约5686亩（约379万平方米），总计容建面约756万平方米，无从从哪个角度进行对比，都称得上“史诗级”的土拍。

相比第一次，土地总量有大幅度的上升，竞拍规则也发生了很大的变化，新房限价也出现了明显的分化。

相比全国其他城市，成都的拍地总量仅次于青岛，最终没有采用之前传言的“摇号”确定竞得者。

结合公告内容和土地出让文件，四川乐居重新梳理了一下本次土拍的一些看点，以飨读者：

看点一、本次拍卖宗地采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施：65宗土地竞销售型人才公寓，4宗新建人才公寓用地，6宗竞自持保障性租赁住房。

8月24日晚间，75宗土地的出让文件全部挂出来了，四川乐居分析了这些出让文件，发现本次土拍的规则跟以往有了很大的变化——大致有三类，人才公寓在69宗土地的出让文件里面都有提及。

4宗新建人才公寓用地：采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+土地最高限价”方式拍卖。也就是说，达到最高限价即成交。

65宗“竞销售型人才公寓”又分两类

其中，46宗地块采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+土地最高限价+竞销售型一类人才公寓面积比例”方式进行拍卖。
19宗地块采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+固定体量销售型一、二类人才公寓+设置土地最高限价+续竞销售型一类人才公寓面积比例”方式进行拍卖。

何谓“销售型人才公寓”？更多内容详戳：成都土拍新规则明确：部分地块仍要竞自持，首提“竞销售型人才公寓”

6宗地块采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+自持固定体量保障性租赁住房+土地最高限价+续竞自持保障性租赁住房面积比例”方式拍卖。

▲6宗竞自持保障性租赁住房地块

看点二、本次拍卖土地全部设有最高限价，并在公告里面明确列出来，以往只是在拍卖现场才会公布土地的最高限价。从溢价率来看，普遍在9%-11%左右的溢价率。如下表，清水限价和土地最高限价之差最大的是金牛区63亩土地，这意味着土地开发利润空间也很大。

（此次集中供地房地价差上万的11宗地）

此次拍地，土地最高限价是青羊区马家花园路以东、饮马河以南的棚户区改造范围，地块位于新华宾馆西侧，周边以老旧小区为主。如下图，其起拍楼面地价为13900元/平米，土地最高限价为15300元/平米，其清水住宅限价为26441元/平米。

看点三、从各区来看，出让土地宗数最多、面积最大的都是青白江区，龙泉驿、成华区、金牛区、双流区、新都区都是土地供应的大户，锦江区土地供应最少。

看点四：成品住宅比例与标准出现分化。

这次集中土拍，有三宗土地规定了清水现房销售，分别是锦江区海椒市街约15亩、锦江区空压机厂22亩和武侯区高碑村一组131亩土地；

有六宗土地在地块建设条件里面没有约定成品住宅的比例；

另有15宗将成品住宅比例限定在[50%，55%]这个区间；

其余地块或要求不小于50%或者直接限定80%、100%。

这次土拍有63宗土地都限定了成品住宅的基础装修标准（未来可能有装修包），有些是直接定的基础装修标准为2000元/平方米，最高基础装修标准也不超过3000元/平方米。

看点五：限价出现分化。

在第一次集中土拍，40宗土地里面最高清水限价达到了28150元/平米（天府新区约10.5亩），而这次75宗地，最高限价也才26441元/平米（青羊区23亩），下降了约6%，

从上图表来看，主城区的清水限价都在2万元/平米以上；高新南区排到了第四位，甚至比金牛区都还要低一些；新津的限价比龙泉驿、温江、新都、郫都区都还要高，这个就比较有意思了；青白江的平均限价为8699元/平米比上一次的9155元/平米还下降了很多。

看点六：百亩大盘将有25个。

这次集中土拍还有个有意思的现象，75宗土地中，有25宗土地的面积大于100亩，占比约33%。而第一次集中土拍，40宗地里面只有10宗，占比约25%。大面积的地块，对开发商而言是机会也是挑战：机会在于货值更大、更好整体开发、打造品牌标杆等，挑战则是总价高、考验开发商的产品能力和运营能力。

（土地面积前十位）

另外介于[50亩，100亩]这个范围的土地也有28宗，小于30亩的地块有11宗。

看点七：产业限制和配建依旧很多

从土地用途来看，目前已经明确了以下类型：

①有四宗新建人才公寓用地，大概率是由国有企业底价竞得，人才公寓分批次、分组别进行开盘销售，其价格参照市场价，高端和紧缺人才可以享受85折优惠。

②有七宗土地对竞买人提出了要求，为成都轨道交通集团定制，涉及白佛桥、梓潼宫、双流西站、郫温定修段等几个TOD项目，总面积约508亩，土地用途为纯住宅和住兼商两类。

③多宗商兼住土地要求自持50%的商业计容建面。

④配建成为常态，道路、绿地、公厕、公共设施等；东安湖143亩要求配建龙泉区委党校新校区，总投资不低于44914万元，且要完成党校主体工程后才能办理商品房预售。

（东安湖约143亩土地）

⑤产业用地成特色。新津两宗住兼商土地都是天府牧山数字新城产业用地，对投资强度、自持商业比例都有要求；武侯区、金牛区、成华区、天府新区、龙泉驿都有产业用地。

看点八：土地连片开发加速推进

在第一次集中土拍时，温江红桥片区拍卖了三宗土地，全部由兴城人居竞得；第二次集中土拍红桥片区还要拍一宗土地（9月17日14点）；2020年，花样年在这里拿了一宗地，项目呈现为花样年好未来。此外，红桥片区还在进行道路建设，已打通多条断头路；前海人寿妇儿医疗综合体也在建设之中。红桥片区的集中开发，已经完成了开发商的布局，未来可期。

在双流城区政务服务板块（检察院、人社局、文物局、残联、双流图书馆、芯谷管委会等部门在此办公），本次集中土拍要拍卖三宗纯住宅用地，如果这三宗土地顺利成交，那么该片区也无空地可开发了。

另外，本次双流西TOD也是要拍卖三宗土地，总面积约163亩，连片开发意图明显。

天府新区万安片区，本次土拍也是有三宗土地要拍，分别为41亩、46亩和32亩，以麓山大道、利州大道、沈阳路、夔州大道组合而成的区域即将开发过三分之二。

看点九：与之前的土拍规则一样，此次拍卖不接受自然人报名；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，即“禁马甲”。

看点十：与之前的土拍规则一样，意向竞买人参与本次出让宗地竞买所缴纳的资金须为合规自有资金；申请参加本公告多宗土地竞买的，竞买保证金须按所竞买宗地对应金额足额缴纳。

本次土拍结果，四川乐居也会第一时间进行播报。