沿着教场西路一直往里走，不过一公里左右的一段路，却有种忽然逃离了城市喧嚣的感觉。

在荷风路向北150米的地方，就是荷叶山森林公园，作为城区难得的“原森绿肺”公园，这里灌木簇拥、植被茂盛。一场秋雨过后，树叶绿得发亮，不知从何处传来的几声鸟鸣，给青翠的荷叶山增添了几分朝气，空气也变得香甜起来。所谓“结庐在人境，而无车马喧”，大概也就是如此。

紧挨着荷叶山公园，就是泰玺•荷樾项目，地处一环边上、背靠荷叶山，没错，与生俱来的优秀基因造就了它成为昆明一环唯一一个低密住宅社区。在泰玺•荷樾的实体样板间，见到了云南旅泰置业有限公司总经理金建先生。

新面孔念昆明经

“虽然我们是新人，但我们有志于深耕昆明。”

对昆明市场而言，云南旅泰置业确实是张新面孔。新面孔能否读懂昆明，既要考验开发商战略性布局，也要着眼于产品是否与这座城市的居住气质相吻合。

相关资料显示，云南旅泰置业由云南泰玺房地产开发集团实际控股，泰玺集团是一家由浙商组建的综合性地产公司，主营房地产开发，兼营商业地产及文创旅游地产，目前已在昆明、大理、拉萨、浙江以及海外的泰国等地区布局，开发产品含别墅、平层官邸、多高层公寓、文旅度假公寓、城市综合体、酒店、商用物业等。目前在昆明主城开发有泰玺•荷樾（备案名：西林尚居）一个项目。

金建介绍到，其实在接盘西林尚居前，泰玺集团就已经在昆明主城寻求合适的地块。

“市中心可开发用地紧张，地价比较高，在土拍市场不一定能够竞争到；远郊区域机会比较多，但总体来说人口偏少，不符合公司的拿地决策。”

西尚林居最早由来自东川的玉泰地产开发，在2015年推出一期后，很快陷入长期停工烂尾，二期36亩未开发土地闲置多年后，2018年进行了规划公示。2019年9月，项目归属最终敲定，云南旅泰置业作为重整投资人完善推进项目破产重整。

在昆明，烂尾楼已成为楼市难解的痼疾，每个烂尾楼的背后都有一部血泪史。2020年3月，云南省住建厅下发《关于全力清理整治烂尾楼的通知》，要求各州市住建局要限时清理整治辖区内的烂尾楼问题，务必加快推进处置房屋产权办理历史遗留问题。据公开报道，昆明主城区目前仍有33个项目停工，大多数位于市区核心地段。

在金建看来，这是昆明市中心区域城市更新改造的现实状态，也是市中心“怪圈”的具体表现，只有着力化解烂尾项目，才是推动市中心区域面貌改善的首要任务之一。

不过，要真正盘活一个烂尾项目，并没有那么简单。一方面，政府在力推解决烂尾楼问题，需要有实力的资方帮助解决问题；另一方面，对于烂尾项目，接盘容易，但如果不能很好解决背后隐藏的诸多纷繁复杂问题，后续或将面临很高的开发风险。

“一般来说，政府会寻找各家有意向的企业进行洽谈，但因为背后债务问题比较复杂，解决的时间周期可能比较长，对于很多高周转模式的企业来说，他并不愿意做。”

这也恰巧给了云南旅泰置业这样规模小但实力雄厚的企业带来了机会。“好位置值得好产品，我们有时间也有耐心去打磨。”金建说。

金建有谈到一个细节，西林尚居地块原本是1.8容积率，云南旅泰置业接盘后有机会对容积率进行调整。“现在主城中心区域容积率普遍是3.5-7，如果说我提高了容积率，肯定有利于提升利润，但我们没有这么做。我们不仅是想造个房子，我们希望造住得舒服的房子。”

于是，泰玺•荷樾以1.8的容积率成为昆明一环边唯一一个低容社区，整个二期地块50亩的用地面积，总户数仅471户，项目绿化率高达40%，结合周边环境真正做到一个宜居舒适的居住环境，且交通便利、商业繁华的城心品质楼盘。

“活下去”与“活得好”

2021年将是中国房地产历史的重要转折点。“三道红线”新规+房地产贷款集中度管理制度，两集中+高密度调控政策出台，开发商似乎比我们想象的更为艰难。

楼市进入降温通道，在金建看来，“活下去”不再只是万科的自我警醒，而是行业要思考的终极命题。降价促销是房企最快回笼资金的方式，而现金流无疑是最好规避风险的办法。

资金，对房企来说最为敏感，也最为致命。

“过去，大房企在融资渠道和融资成本上具有优势，如今融资收紧加速行业出清，部分大房企也遭遇了困难；中小房企本身没有那么多的融资资源，多半是靠自有资金，一定程度上，只要保证自有资金，提高自身抗风险能力，风险低活下去都是没有问题的。”

但对于一家追求百年老店的企业来说，不仅要“活下去”，还要“活得好”，而“活得好”必须拥有核心竞争力。

金建认为，房地产市场从增量时代进入存量时代是不争的事实，房地产市场在由数量驱动向品质驱动转变，高品质居住时代已经来临。

就昆明来看，据2020年昆明锐理数据年报显示， 2020年昆明高端盘数量明显增多，200㎡以上供应和销量增长幅度增大。很明显，改善类物业将是昆明的未来趋势。

“开发商要想成为百年老店，就要摈弃高周转，要着眼于生活品质，着眼于优质精品，发扬工匠精神。”

正如费根堡姆提出的“全面质量管理”概念——从设计开始就应该有严格的验证，对施工过程和原材料采购方面进行有效的管控，对于不符合质量的产品，要有推倒重来的气概，而不是用糖衣炮弹去打点有关人员。

谈及未来战略规划，金建说，泰玺集团不求“又快又大”，只求“稳健成长”。虽然目前企业在昆明主城仅布局了泰玺荷樾一个项目，但不会急于寻求新的扩张。未来，也不排除收并购或者采用联合拿地、联合开发的模式继续扎根昆明。

云南强势崛起不远矣

金建是浙江人，对云南颇有好感。

“云南有丰富的自然和人文资源，是天然的康养旅居圣地。我有浙江的朋友过来，就没有不说云南好的。”

浙商嗅觉灵敏，云南除了禀赋资源，金建认为这还是一个充满生机活力和投资机遇的地方。

近年来，随着“一带一路”倡议的积极融入，西部大开发、长江经济带发展、泛珠区域合作、澜湄合作机制等众多涉及云南的战略交汇叠加，众多利好政策聚焦云南，云南的战略地位更加凸显。

“在国家新一批大规模基建计划中，云南有高达5万亿的规模，超越其他省份投资规模，我认为这是基于整个东盟的贸易战略。”

泛亚高铁中老铁路段预计于年底开通，金建认为，泛亚高铁经济圈形成的是一个统一的、贯通欧亚大陆的货运铁路网络，有利于中国向南打通出海口，形成向印度洋开发的新格局。云南未来将是一个基于东盟和中国的陆路国际枢纽，再加上本身旅游资源丰富，将是带动中国新一轮人流、物流、能源等国际化增长的重要一极。“云南离强势崛起不远了。”

未来，云南不断的产业升级，将会带来持续增长的人口红利，这也将给云南房地产发展带来新的机遇。金建认为，当城市发展迈入新的阶段，应当以更好的人居方式重塑城市新貌，开发企业要不断检视自身，保持对产品、对客户、对员工的初心。

以下为乐居财经与金建先生的对话精选：

乐居财经：作为行业从业者，您觉得2021年面临的最大的挑战是什么？

金建：今年无论是从政策层面还是市场层面，都不容乐观。房地产调控已经是常态化推进，行业增速放缓，房地产躺着赚钱的时代已经过去了。

乐居财经：您对昆明楼市目前市场的看法

金建整体楼市实现“三稳”。短期看金融，长期看供求，就昆明而言，短期受金融政策的影响，市场萎靡，从供求关系上看，昆明楼市目前的确有库存量，但长期看今年来土地交易量明显缩减，加上国家住建部发文，要避免大拆大建，适当放缓甚至停止进行居住区类的城市更新，这也给市场土地的供给造成直接的减少，因此从长期的供需关系上，市场萎靡也只是暂时的。未来云南受国家政策红利影响，逐步形成的泛亚中心，同时会填补云南短缺的产业结构，云南未来绝对是国内最有竞争力的省份之一，昆明理当直接受益。

乐居财经：面对当下环境，有没有应对办法？

金建：当下环境，还是强调做好自己，开源节流，修炼好产品力、服务力的基本功。对中小房企来说，我们不求“又快又大”，只求“稳健成长”。虽然目前我们在昆明只有一个项目，但做好产品、做好口碑，未来仍然有很多机会深耕昆明。一家企业要成为做长，就应当着眼于优质精品，发扬工匠精神。

乐居财经：当下，如何对房地产行业发展保持信心？云南市场还有机会吗？

金建：放眼未来，房地产业仍是地方经济的稳定器、压舱石，无论是对财政的支撑还是对城市化进程的推进，它都扮演着重要角色。房地产必然要转型，行业已经进入了从粗放式向精细化发展的过渡期，房企应该根据自身的发展格局、未来对产品规划进行相应的调整，对产品精细打磨，以产品力驱动行业发展。

我非常看好云南市场，这是一个充满生机活力和投资机遇的地方，国家对云南这么大力度的基建投资，是基于整个东盟的贸易战略。云南未来将是一个基于东盟和中国的陆路国际枢纽，将带动中国新一轮人流、物流、能源、大科技产业、国际贸易、旅游、大健康等国际化增长的重要一极。云南必定成为一个国际性的都市。