乐居财经 李奕和 发自上海

  以43亿出售两地块项目一个月后，上海地产集团再次把旗下的超百亿资产摆上了货架。

  9月12日，上海联合产权交易所披露，上海地产三林滨江生态建设有限公司（以下简称“三林滨江”）将旗下上海淞泽置业有限公司（以下简称“淞泽置业”）95%股权及转让方对标的企业106.25亿元债权挂出，转让价格为121.96亿元。

  三林滨江由上海地产集团直接持有73.75%股权，实际控制人为上海国资委。此次出售，是上海地产集团的多次出售动作之一。此前8月，它将拿下不到一年的两地块项目进行挂牌。

  从交易价格看，此次超百亿的总价则是其近段时间以来最大的一笔。自7月以来，其已挂牌项目资产超200亿元。

  作为上海的国有企业，上海地产集团不仅有市场竞争类板块，还兼顾布局城市更新建设、旧区及城中村改造、长租房运营和建设、保障房建设运营管理等政府功能类板块。开发周期长，资金沉淀量大。

  近年来，由于受行业周期及调控等因素影响，上海地产集团经营业绩有所下滑。2018~2020年，其结转营业收入为481.14亿元、312.96亿元和294.56亿元。呈逐年下降的趋势。

  有业内人士指出，上海地产集团频繁出售项目，或为对旗下资产进行合理盘整和优化，从而将有限的资金，投入到一些更好的项目。

  挂牌资产超200亿

  淞泽置业成立于2018年8月，注册资金1000万元，经营范围涵盖房地产开发，物业管理，酒店管理等，目前由三林滨江100%持股。此次挂牌是后者持有前者95%的股权。

  三林滨江由上海地产集团直接持有73.75%股权，实际控制人为上海国资委。

  具体而言，项目挂牌价格由淞泽置业95%股权及转让方对标的企业106.25亿元债权金额组成，合计挂牌价格121.96亿元。其中，淞泽置业95%股权对应转让底价15.71亿元，债权本金104.15亿元，利息2.1亿元。

  淞泽置业旗下资产主要为四宗地块，分别为三林镇8街坊75/3丘地块、67/2丘地块、42/5丘地块以及42/6丘地块，面积分别为2.58万平方米、2.77万平方米、2.99万平方米、2.99万平方米。合计约11.33万平方米，土地为普通商品房，办公楼，商业用地。

  挂牌资料显示，截至2021年8月31日，标的企业营业收入为0；净利润-7.48万元；资产总计112亿元；负债总计111.94亿元；所有者权益599.73万元。

  这是上海地产集团近半年来多次资产出售动作之一，牵涉交易总额也最大。该公司似乎正在加快资产的挂牌出售。

  此前8月11日，上海地产集团就分别以起价29.43亿元、13.77亿元，挂牌转让旗下上海虹权置业100%股权及对标的企业23.03亿元债权，以及上海虹极置业100%股权及对标的企业10.08亿元债。

  两家公司主要资产为上海闵行两宗商业地块，总建筑面积24.12万平方米。是上海地产集团在去年10月拿下的地块。

  而更早前的7月12日，上海弘安里企业发展有限公司80%股权及转让方（上海虹口城市更新建设发展有限公司，为上海地产集团旗下附属公司）对标的企业40.61亿元债权，也被以底价42.17亿元挂出。

  该公司的核心资产为虹口区弘安里项目，包括虹口区四川北路街道、北外滩街道多宗地块，土地总面积5.8万平方米。项目由上海地产集团在今年2月，亿111.35亿元摘得。

  根据8月16日最终挂牌资料，项目已由招商蛇口和融信拿下，成交价格42.23亿元。据悉，二者将与上海地产集团共同开发建设虹口区弘安里项目。

  仅据此计算，自7月以来至今两个月时间里，上海地产集团已挂牌项目资产超200亿元。

  或受累功能性业务

  为何大规模、频繁挂牌旗下项目？

  一位熟悉上海地产集团的业内人表示，该公司出售相关项目可能是出于对旗下资产进行合理的盘整。因为它的开发业务蛮多，且不像一般公司只做商业部分，它还要承担很多政府功能性的事务。

  据了解，根据上海市政府对上海地产集团功能类企业的定位和要求，上海地产主要包含政府功能类板块和市场竞争类板块两大业务板块。

  当中，政府功能类板块以完成政府专项任务为目标，主要包括长江三角洲区域一体化建设、城市更新建设、旧区及城中村改造、长租房运营和建设、保障房建设运营管理、黄浦江两岸岸线综合开发和管理、大众养老、生态环境建设等。

  市场竞争类板块则以企业经济效益最大化为主要目标，以上市子公司为经营主体开展业务，主要包括建筑材料板块、房地产综合开发、不动产经营与管理等。

  此次挂牌淞泽置业95%股权的转让方三林滨江，正是上海地产集团旗下负责经营保障房开发业务的几大公司之一。除此以外，该公司旗下负责经营保障房业务的还有住房保障、申江两岸、闵虹集团、馨安置业、明馨置业等。

  数据显示，截至2020年末，上海地产集团在建保障房项目计划总投资472.13亿元，累计投资243.20亿元。其中规模最大的曹路基地项目计划投资392亿元，累计已投资219.36亿元。

  与普通商品住宅项目相比，这些项目要不毛利率较低，要不开发周期长，资金沉淀量大。一定程度上给上海地产集团造成了资金压力。

  上述人士也称，上海地产集团承担了上海很多租赁住宅地块的开发，其实很花钱的，所以不要看它是国企，资金压力其实还是有的。在这种情况下，它需要对旗下项目进行盘整、优化，从而把有限的资金投入到一些更好的项目里边。

  “像有些项目马上就要到预售标准了，你肯定要硬着头皮要做下去。而这次出售，它挂牌回笼了100多亿资金的话，那很多项目就可以继续沉下去做了。”该人士表示。

  经营现金流“缺口”

  从数据上看，由于住宅物业的销售结转规模以及区域功能性开发业务的推进均存在一定周期性，近年来上海地产集团营业收入持续下滑。

  2018~2020年，其分别结转营业收入481.14亿元、312.96亿元和294.56亿元，其中主营业务收入分别为478.12亿元、306.61亿元和268.19亿元，以市场竞争类业务为主。其去年核心业务毛利率较上年下滑14.27个百分点至40.17%，致使主营业务毛利率较上年下降了6.47个百分点至36.97%。

  2018年，上海地产集团完成房地产业务板块整合，控股子公司中华企业合并中星集团，内部的同业竞争问题得到解决。此后，中华企业成为该公司旗下核心市场化房地产业务综合开发平台。去年，中华企业住宅销售收入104.12亿元，较上年减少21.79亿元。

  上述人士对此作进一步表示称，上海地产集团经营业绩下滑，主要还是被一些其他业务拖累了。因为其还要参与旧改，这些都是“吞金兽”的项目。“所以并不是因为你是国企，资金就可以无底洞地用，这个并不见得。”

  数据显示，2021上半年上海地产集团实现营收120.85亿元，净利润7.62亿元，同比均有所增长。但其经营活动与投资活动产生的现金流为-62.95亿元、-110.27亿元，均录得负值。截止报告期末，上海地产集团有息负债余额975.3亿元，较上年末总比变动8.47%，其中短期有息负债136.31亿元。

  事实上，除了出售项目股权回笼资金，上海地产也在通过更多的方式推动项目的开发。今年6月，其与招商蛇口、中交、万科、国寿投资、保利、中国太保、中保投资联合成立上海城市更新基金。该基金总规模达800亿元，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，推动旧改和城市更新工作。