新湖中宝：高盈利的“秘密”|中报风云137-乐居财经

新湖中宝：高盈利的“秘密”|中报风云137

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 地产K线李奕和 7.3w阅读 2021-09-11 09:50

乐居财经李奕和发自上海

多次出售项目股权，以及减持上市公司股票套现，新湖中宝的“三道红线”却不降反升。

近日，新湖中宝披露2021半年业绩，扣除预收类款项资产负债率61.95%，净负债率80.81%，两项指标均有不同程度下降，处在监管的安全范围内。

唯独现金短债比这一项，新湖中宝期内录得0.87，低于“现金短债比大于1”的监管标准，触及一条红线。在同行积极“降档“的背景下，新湖中宝由去年底的“绿档”转为“黄档”。

不仅如此，从上半年业绩看，由于期内出售资产相比上年同期有所减少，新湖中宝也陷入增收不增利的困境。

上半年，新湖中宝实现合同销售收入160.83亿元，同比大增125.94%；实现营业收入74.42亿元，同比上升57.19%。然而，由于期内非经常性收益减少，新湖中宝实现归属于上市公司股东的净利润20.26亿元，同比下降12.91%。

近两年来，新湖中宝不断加快地产转型，连续投资布局高科技领域，地产项目上却在不断出售套现。不断变现地产投入科技领域的同时，业绩增长的可持续性成为其未来发展面临的重要课题。

非经常性收益“依赖症”

销售和营收均实现大增，而归属于上市公司股东的净利润同比下滑，主要由于新湖中宝今年上半年非经常性收益有所减少。如扣除非经常性损益，新湖中宝上半年的净利润14.23亿元，同比增长62.26%。

据了解，其2020年同期的非经常性收益达14.49亿元，而今年上半年仅有6.02亿元。当中，主要包括非流动资产处置收益3.03亿元，以及持有交易性金融资产等产生的公允值变动收益及处置相关金融资产的投资收益2.7亿元。

在2020年同期，新湖中宝非流动资产处置损益2.4亿元。此外，其取得对子公司、联营企业及合营企业投资公允价值产生的收益则达到12.84亿元。值得一提的是，虽然期内新湖中宝的非经常性损益有所减少，但在其净利润的占比也将近30%。

事实上，若把时间线拉长，非经常性损益对新湖中宝利润的贡献一直占据较大份额，成为其利润的“调节剂”。去年同期，新湖中宝非经常性损益在净利润的占比也达62%。而在2020年全年，这一占比更超过70%。也就是说，过去一年，其超过七成的净利润是来自非经常性的收益。

一个行业公认的事实是，非经常性损益在短期内能对上市公司业绩的改善起到立竿见影的效果，但长期而言，非经常性损益占比过高则是一家公司业务发展可持续存疑的表现。

净利润下降，非经常性损益占比高，也跟其经营业务毛利率的下滑不无关系。2021上半年，新湖中宝综合毛利率较上年同期下降约4个百分点至21.38%，主要原因为主营业务的房地产毛利率有所下降。

期内，该公司地产业务结算面积44.26万平方米；结算收入76.72亿元；结算均价近1.73万元/平方米，结算毛利率28.93%。地产业务毛利率比2020年底的39.85%大幅下降超十个百分点。

“绿档”转“黄档”

另一个值得注意的点是，在融资、调控持续收紧，房地产企业积极降负债、降杠杆的背景下，新湖中宝的“三道红线”却不降反升，由去年底的“绿档”转为“黄档”。

报告期内，新湖中宝账面资产负债率69.26%，较期初下降2.34个百分点；预收类款项250.96亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为61.95%，较期初下降4.57个百分点；净负债率80.81%，较期初下降16.02%。

然而，其现金短债比则下降至 0.87，低于“现金短债比大于1”的监管标准，触及一条红线。数据显示，新湖中宝报告期末货币资金余额125.80亿元；有息负债合计450.32亿元，占总资产的34.47%。

有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计144.13亿元，占比32.01%，一年以上有息负债306.19亿元，占比67.99%；按融资机构分：银行借款64.77%，公司债占比23.24%，其他类型借款占比12%。

事实上，随着房地产调控持续收紧、“三道红线”成为金融监管新规、“房住不炒”被明确写入“十四五”规划，近两年来，新湖中宝一直在积极推进降杠杆及探索转型。出售地产项目股权成为其套现和加快现金回流的主要方式。

早在2019年7月，新湖中宝就曾与融创合作，将其所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67.05亿元出售给后者。12月，新湖中宝向绿城房产出售上海、沈阳等多个地产项目的35%股权，交易总额36亿元。

去年4月，该公司还再次与绿城达成总额41.02亿元的合作，向绿城转让上海青蓝国际项目、沈阳项目35%的股权和启东项目50%的股权；同时，以认购增发股份的方式，斥资30亿港元获得港股绿城中国12.95%的股份，晋升为第三大股东。

2020年11月，该公司还将旗下启隆实业50%的股权及相应权利权益和启辉实业35%的股权及相应权利权益转让给融创，对应交易价款分别为38亿元和11.435亿元。今年7月，新湖中宝还通过减持绿城中国2425万股，套现近3亿港元。

一连串的资产出售动作下，2020年底，新湖中宝扣除预收类款项后的资产负债率66.52%；净负债率为96%；现金短债比1.01，“三道红线”回归“绿档”。不巧的是，仅半年时间，其又一次“由绿转黄”。

地产“贴现”科技

在降负债战略的统筹下，新湖中宝上半年新增拿地也变得谨慎，期内新增土地储备仅18.91万平方米，新增建筑面积54.89万平方米。

其土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，目前总开发面积约3000万平方米，可满足未来5-8年的开发需求。这些总土储中，上海内环开发面积约200万平方米，同时在长三角投入一级土地开发1000多万平方米。

然而，与谨慎的土地投资形成鲜明对比的是，近两年来在探索转型期的新湖中宝，对科技领域的投入则可谓出手阔绰。

半年报显示，至目前，新湖中宝已投资包括趣链科技、邦盛科技、宏华数科、云天励飞、蕙新医疗等高科技企业，投资领域涉及区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等，对高科技企业的投资累计已超100亿元。

今年7月，宏华数科于科创板首发上市，目前新湖中宝持有其18.75%的股份。该公司为一家以数码喷印技术为核心，聚焦纺织数码印花的工业应用纺织数码印花综合解决方案提供商。据悉，这也是继晨晶股份在科创板上市之后，新湖中宝在高科技投资领域的又一次收获。

这些投资确实也一定程度上带给了新湖中宝短期内较为客观的投资收益，期内，新湖中宝实现总投资收益24.26亿元，同比2020年稍有下降。然而，不断通过出售地产项目股权变现的方式，以投入到科技领域，新湖中宝业绩增长的可持续性成为其未来发展面临的重要课题。

来源：地产K线

作者：李奕和

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