乐居财经 曾树佳 林振兴 发自北京

  王俊已经连轴转了超24小时。9月9日晚22点30分，这位80后总裁准时在建业集团媒体沟通会“上线”。

  深夜召开紧急媒体沟通会，这在地产圈并不多见。而在当天上午，他还主持了一场建业地产投资人电话会议。

  让建业兴师动众、召集媒体、投资人开会的起因缘起于一封求救报告。9月9日，网上流传一份建业集团写给河南省政府的求援报告，造成了外界对于这家河南房企经营层面的一些误解，甚至引发了建业地产股债震荡。

  “面对河南省因灾情疫情的双重压力，我们把问题想得更大一些，把困难估计得更充分一些。”建业集团称。

  如若不是7月份那场百年一遇的洪水，按照建业上半年的常规经营表现，胡葆森原本并无向政府求助的想法，也没有此必要。

  坦诚相待，遇事不慌，是胡葆森的个性。

  此前，业内已出现华夏幸福、蓝光由于银行失信导致资金链断裂事件，而建业率先承认了企业在天灾下面临的难题，以及第一时间向政府报告情况。这些“求援”的举措，都是值得当下遭遇困境的房企借鉴的。

  救援报告始末

  如果仅仅看建业那份求援报告的题目：《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，外界可能会替建业捏一把汗。

  毕竟，“重大风险和危机”与“请求帮扶救援”这些词哪怕单独拎出来，都太吓人了。

  但建业也特别诚恳向外界坦言，受河南省近期出现的灾情和疫情影响，其业务的确受到冲击，直接经济损失5.5 亿元。

  一方面，水灾和疫情影响了建业住宅项目的施工、销售进度。部分在建楼盘在洪水中受到不同程度的损坏，工期被拉长，延期交付的住宅共涉及9400套。“使得公司面临潜在的工程逾期风险，同时回款节奏也受很大影响”，王俊直言。

  另一方面，被严重冲击的是文旅业态。灾情加疫情阻断了客流。此外，一些先期高投入的项目被水灾彻底破坏。如总投资15亿元的足球小镇受灾严重，设施道路完全冲毁；建业投资60亿元打造的戏剧文旅城——“只有河南”，刚运营了45天，就因为水灾和疫情又停业了45天。

  在重重不可抗力因素的叠加下，使得建业递交了《报告》，它希望政府出台相关政策延期交付豁免，并希望在税收减交免缓、催收土地欠款等方面，能够一并得到解决。

  到目前为止，政府部门给予建业多项支持政策，如加快退税和依规缓税、缓缴社会保险费、支持企业技术改造、顺延房地产项目交付期限、加快清理政府欠款等。

  在政府部门的各项纾困措施下，建业的经营也在好转。8月，建业地产销售额52.6亿元，同比持平；单月实现回款45.4亿元，同比持平。

  同月，承接代建等轻资产业务的中原建业新签约项目6个，同比增加20.0%；新签约面积59.5 万平方米，同比增加23.5%。此外，建业物业加快外拓步伐，8月新增外拓合约面积421.5万㎡。

  王俊还透露，9月4日，“只有河南戏剧城”和电影小镇正式开园，均已恢复汛前运营状态；全省8家建业大食堂、10家建业酒店、7家商场、4家绿色基地均已复工复产。

  随着建业经营稳健向好，各项目营销工作也全面恢复到疫情前的情况，王俊预计，“9月的合约销售总额还会继续增长，并预计可以获得超过50亿元的销售回款。内部预计截至9月底，公司账面的非受限资金将达到152亿元。”

  他表示，“有信心完成全年700亿合同销售目标”。

  此前，建业地产曾在中期业绩会时公布：建业的项目基本上都在河南，受河南洪灾影响，决定将其2021年合约销售目标由原定的800亿下调至700亿。

  挺而不“弃”

  常言道：自助者，天助也。

  面对疫情与水灾的叠加影响，建业集团并不只寄希望于外界的助力，而是凭借自身的“免疫力”以及后续的行动，让经营恢复正常。

  非常时期，王俊仍明确对外界表示，“建业深耕河南29年，产品和服务是它的两条重要生命线，灾情和疫情不会影响其产品和服务的标准，而且公司也会进一步加强跟客户的沟通，让客户放心。”

  此外，建业将继续降负债，用较低息的长债去置换较高利率的短债，优化融资成本。下半年，公司预计再降低30亿的有息负债，且以降低境外有息负债为主，净借贷比例希望能降到50%左右。

  今年11月份，建业有一笔4亿的美元债到期；明年8月份，有一笔5亿的美元债到期。其中，前者已经将用自有资金解决，这部分资金已准备妥当。而明年仅需偿还一笔美元债，并不会给建业带来还债的压力。

  由于建业向来信誉良好，在河南境内，多家银行都是它的重要合作伙伴，目前贷款层面也没有受到影响，这更使它的运转有了保障。

  疫情和灾情的影响毕竟是短暂的，注重精细化管理的建业，对于自身的盈利水平依旧充满信心。

  地产行业内，营收的结转往往会有时间差，随着交楼的规模，逐渐追上预售的规模之后，该公司的毛利率会相应地提高；而其投资的不动产资产，如河南电影小镇等相继落成、营收稳定之后，也会产生比住宅更高的毛利率，拉高整体的水平。

  另一个毛利提升的秘诀，隐藏在上市平台筑友智造之中。目前，该平台的装配式建筑业务，成本仍略高于现场浇筑，但一旦有了规模效应，成本也会逐渐降低，这反而会成为建业一个独特的优势。

  上半年，建业花了85亿元买地，带来了大约400多亿的货值，这在下半年将产生100亿的销售，明年、后年将会产生200亿、100亿元的销售额。

  尽管遇到灾情、疫情之后，该公司表示将严控土地投资，但5621万平方米的充沛土储，将为其提供续航的动力。家有余粮，心中不慌。

  就像王俊所说的：“通过我们的努力，通过我们在河南建立的平台，通过我们的全覆盖的优势，我相信经营情况只会越来越好。”

  归根结底，建业遇到的磕绊，并不是经营层面上的问题，与因为内部周转不力而陷入困境的房企，有着本质的区别。突如其来的不可抗力，只会让建业更加夕惕若厉，实现自我完善与发展。

  建业集团总裁王俊现场回应实录：

  1、《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》的提报背景是什么？

  王俊：河南省“万人助万企”活动正在全省范围内如火如荼地展开，政府部门主动深入企业掌握实情，落实稳企纾困政策，帮助企业解决生产经营中遇到的困难和问题，引导企业坚定信心、克服困难。基于这样的大背景，在百年一遇的水灾和新冠疫情双重叠加的时期，建业向政府递交了报告。

  受水灾和疫情冲击，建业旗下多个项目和业态受到不同程度影响。如足球小镇受灾严重，设施道路完全冲毁，向政府求援及时修建道路桥梁。此外，因灾情导致地产项目工程延期，属于不可抗力，我们希望政府出台相关政策延期交付豁免，并希望在税收减交免缓、催收土地欠款等方面，能够一并得到解决。在此背景下，企业递交了《报告》。

  《报告》中不仅真实反映了企业面临的困难，更提出了为企业提供相关帮扶政策的建议。这些建议与后来河南省政府颁布的“金十条”有很高的吻合度，其中七条都曾在建业的报告中出现。如加快退税和依规缓税、缓缴社会保险费、支持企业技术改造、顺延房地产项目交付期限、加快清理政府欠款等，随后政府职能部门以十条措施为抓手，积极落实帮扶政策。

  在河南省长王凯批复建业报告3天后，8月18日，河南省办公厅印发了《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》，即俗称的“金十条”。

  2、建业在汛情、疫情中受到了怎样的影响？

  王俊：一方面，水灾和疫情影响了建业住宅项目的施工、销售进度。部分在建楼盘在洪水中受到不同程度的损坏，工期被拉长。疫情出现后，郑州市部分区域、以及商丘、三门峡等市出于限制聚集考虑，叫停了工地施工和售楼处运营。在没有明令要求的城市，销售进度也因疫情大打折扣。上述影响使得公司面临潜在的工程逾期风险，同时回款节奏也受很大影响。

  另一个被严重冲击的是文旅业态。灾情加疫情阻断了客流，“只有河南”是建业投资60亿元打造的戏剧文旅城，6月5日刚开业，是建业目前主打的一个文旅项目。项目刚运营了45天，就因为水灾和疫情又停业了45天。此外，一些先期高投入的项目被水灾彻底破坏。例如建业在郑州樱桃沟建有一座体育主题的足球文旅小镇，该项目受灾后没有修复可能，只能完全重建。文旅业态的停滞，加大了建业在现金回款上的压力。

  3、政府部门给予了哪些支持？

  王俊：相关支持政策如加快退税和依规缓税、缓缴社会保险费、支持企业技术改造、顺延房地产项目交付期限、加快清理政府欠款等，随后政府职能部门以十条措施为抓手，积极落实帮扶政策。

  8月19日下午，河南省税务局领导即到建业集团进行现场办公，深入了解企业在税务方面的需求和助企惠企政策落实情况。

  如在政策出台当天，8月18日，河南省副省长何金平、省文化旅游厅姜继鼎厅长等一行迅速落实“省十条”，调研建业文旅灾后恢复重建工作。9月3日上午，河南省文化和旅游厅举行的“河南省文化和旅游业复工复产启动仪式”放在了只有河南•戏剧幻城。建业足球小镇等的复工复产，更是受到了政府部门的大力帮扶。

  4、目前企业复工复产状况如何？

  王俊：8月建业地产销售额52.6亿元，同比持平；单月实现回款45.4亿元，同比持平。8月份，中原建业新签约项目6个，同比增加20.0%；新签约面积59.5 万平方米，同比增加23.5%；同时，建业物业加快外拓步伐，8月新增外拓合约面积421.5万㎡，其中与洛阳中弘卓越物业达成收并购合作。9月4日，只有河南和电影小镇正式开园，均已恢复汛前运营状态；全省8家建业大食堂、10家建业酒店、7家商场、4家绿色基地均已复工复产。企业和河南一样，正在全面复苏，越来越好。

  5、公司的经营面是否稳定？

  王俊：公司经营稳健向好，各项目营销工作也全面恢复到疫情前的情况。销售层面TOP   10 房企7-8月整体销售下降12%左右，河南市场整体相对稳定，8月建业地产销售额52.6亿元，同比持平。而公司的銷售业绩是与去年持平的。有信心完成全年700亿合同销售目标。

  同时在房主不炒的政策基调下，不少强监管政策主要集中在一线城市，而建业主力布局在三四线下沉城市及县级城市，这些城市是城镇化及房地产发展的中坚城市，调控政策的影响相对有限。

  6、建业地产目前资金状况如何？

  王俊：截至6月30日， 建业地产账面现金及其等价物的余额为165亿元，其中受限资金是56亿元。而截止到8月底， 建业地产目前账面的现金及其等价物余额增至180亿元。

  这主要得益于7月和8月的销售业绩及回款支撑，7月份销售回款达35亿元，8月份销售回款45.4亿，经营性现金流均为净流入。公司管理层预计，9月份的合约销售总额还会继续增长，并预计可以获得超过50亿元的销售回款。公司内部预计截至9月底，公司账面的非受限资金将达到152亿元。80-85%的现金都是在总部层面。而受限资金主要是在项目公司账上。

  7、受疫情、汛情影响，如何保障后续交房的品质和服务？

  王俊：建业深耕河南29年，产品和服务是建业的两条生命线，汛情、疫情不会影响我们的产品和服务标准。同时，我们也会进一步加强与客户的沟通，让客户放心。

  8、“三道红线”的监管要求下，企业将如何降低负债，保持稳健发展？是否有具体计划？

  王俊：今年上半年本集团有息债总额较2020年年底减少30亿元，下降10%，是我们持续优化债务结构带来的体现。全年我们将会继续的降负债，要保现金流。

  下半年，集团会继续做好合理安排及审慎处理，以较低息的新债/长债置换较高息的旧债/短债，持续优化融资成本。

  下半年预计再降低30-40亿元有息负债，净借贷比例降到50%-60%，主要是降低境外债。

  9、建业地产今年上半年利润率有所下降，但管理层表示，未来公司的利润率情况会得到明显改善。具体有何举措？当前有何指标能够予以体现？

  王俊：1）整个房地产毛利率普遍下降，这是一个行业现实，也是所有行业发展必须经历的。

  2）房地产特点：结转收入与交楼相关，和当前销售相比是具有滞后性，但是各项费用支出是当期的，所以当规模快速扩张的时候，费用的增长比收入的增长更快。但是随着规模逐渐的扩大，费率就能逐渐下降，这样的话利润率就会逐步在反弹。

  3）我们最近的一两年有不少的不动产项目投入，包括我们的只有河南、电影小镇等等相继的落成，这些不动产需要一定的时间才能达到它的经营收入的稳定，包括对于整个的利润也会有一些帮助。

  4）精细化管理动作的不断加强，我们通过共享中心、管理水平的提升，来改善毛利率和净利率。

  5）筑友智造目前成本较高是没有达到规模化效应，后期如果筑友实现无订单生产，成本将会逐渐降低，装配式建筑将成为建业的独特性优势，并改善毛利率水平。

  10、报告中恳请减免和缓交增值税、所得税，延期交付部分在建工程，以及缓交支付部分土地款项。目前，需延缓支付土地款的土地规模有多少？

  王俊：已有7个项目经沟通可实现土地出让金缓付政策