今年2月底，网传住建部发文直接监控22个热点城市，包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都等18个二线城市，随即郑州、天津、济南、厦门等多地调整本地土拍政策，貌似“22城集中供地”信息被证实。

      作为新一线城市的西安，并没有出现在“22城”的大名单中，多少有些意外，是否说明西安土地市场的热度尚且不足？

      随后不久，西安市人民政府在3月30日发布《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，内容明确要求“每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让”。

      虽然没有官宣入围22城，但西安以同样的方式表达了坚决维护房地产市场稳定发展的决心，有业内人士戏称西安土拍市场“自嗨”。

      5月土拍几乎断档！首批“集中供地”名单揭晓

      330西安楼市新政明确要求：全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让。每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。因此，受新政影响，5月西安土拍断档，仅成交一宗地。

330楼市新政后出现单月土拍断档

      5月31日，西安市土地招牌挂市场迎来首批集中供地，住宅用地共计20宗，面积1600多亩。此次集中供地的所有住宅用地，均按照房地联动机制的要求实行”限房价、定品质、竞地价“出让。本次西安住宅用地出让形式分为两种，一种是挂牌，涉及15宗住宅土地；一种是拍卖5宗住宅土地。

      挂牌土地15宗共计1225亩，起拍价合计89.6334亿元；拍卖土地5宗共计419亩，起拍价合计78.32亿元。

      波澜不惊！多数一线房企缺席首批供地拍卖现场

      6月29、30日，首批集中供地的20宗土地进行挂牌拍卖，其中，29日当天金茂摘得GX3-33-9号宗地、绿城拍得HT01-5-47-1号宗地。

西安首批集中供地

      此外陕建、当代置业、兴正源、远洋集团也于6月30日摘地成功，其中典型地块包括WY6-20-363号宗地，位于未央区北辰大道以西、环湖路以东，由远洋集团和兴正元共同竞得；CB2-8-315-3号宗地，位于浐灞生态区东二环以东、广安路以南，由陕建拍得；QJ10-9-259号宗地，位于曲江大明宫太华南路以东、北二环以南、玄武路以北，由当代置业拍得。

      虽然首批20宗土地出让信息进行了提前公告，留给各大房企充分的准备时间，但即便如此，参与现场竞拍的知名地产商却不多见，这与今年4月初中海、华润为争夺沣西一块115亩土地而大打出手形成鲜明对比。

      首次集中供地结束后，不少业内人士也分析其原因，其实不难发现，在首批20宗挂牌土地中，符合房企开发逻辑的地块并不多，而大部分地块属于安置房用地，同时包括共有产权房用地、商服用地，或者部分地块须配建公租房，纯粹的居住用地并不多，且出让面积较小。

      此外，前两年在土地市场表现积极的各路房企手中存货不少，因此没有参与到6月底集中供地抢拍中，而在本轮表现积极的金茂、绿城、远洋、当代置业则属于手中没粮心内焦的典型代表。

      22城第二批集中供地计划出炉！西安积极“抄作业”

      8、9月间，集中供地的22城陆续公示了土地挂牌公告，但过程颇为坎坷，多地进行了政策调整，还有部分城市挂牌公告仍在延期中。

      从各地调整后的竞买规则看，主要落脚于调整竞买人资质条件和准入要求、降低地块溢价率、强化房地价联动以及严格购地资金审查等内容。

      其中，深圳将地块溢价率上限统一由45%调整为15%；北京规定整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%；广州、杭州、青岛、南京等城也同样规定土拍溢价率控制在15%以内。

      此外，多个城市还针对“马甲”拿地情况提出禁令。其中杭州规定，除竞品质地块外，同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买；深圳则规定，同一企业最多参与3宗地块竞买。

西土出告字〔2021〕65号中公开拍卖28宗商住用地

      各地土地政策专美于前，西安自然不甘落后！9月8日，西安市自然资源和规划局和西安市公共资源交易中心发布了西安市第二批集中供地相关文件发布，涉及高新、经开、曲江、浐灞、港务、鄠邑、阎良等区域，共45宗地。

      同时提出多点要求，其中与22城部分先行政策保持一致并进行针对性优化，其中包括：

      1、本次挂牌宗地实行“限房价、定品质、竞地价”出让；
      2、同一企业及其控股的各个公司不得参与同一宗地的竞买。
      3、本次国有建设用地使用权公开出让设定最高限价……当报价超过最高限价，不再接受更高报价，以最高限价为基础，转为公开摇号的方式确定竞得人，成交价为最高限价。

      限价最高2万6！本轮“集中供地”提出预警

      从9月8日公开的信息中，可以看到多点信息，土地市场是否对楼市提出预警？

      第二批集中供地的45宗住宅用地，其中28宗为现场拍卖方式出让，17宗为挂牌出让方式，需要注意的是本轮公示的土地信息中，较之前的首批土地在数量上大幅增长，官方信息显示：西土出告字〔2021〕65号，公开拍卖28宗商住用地，总出让面积约1865.725亩。

      在拍卖住宅用地中，高新5宗地块全部位于高新三期CID板块，达到247.305亩，宗地商品住房毛坯销售均价最高为26485元/㎡；此外港务区14宗地块，总面积974.63亩，但其中安置房用地占比较大。

      对于购房者来说，从本批次供地信息中可以看出各版块未来房价走势，考虑到目前在售产品中普遍为精装产品，未来高新CID版块精装房均价应该在3万/㎡的水平，而港务区房价也将同步提升至约1.5-1.8万/㎡的标准。

      本次土拍中，新增“最高限价”，与拍卖起始价有约15%的溢价率，与深圳、北京等地政策用意相同，鼓励房企积极拿地的同时也对地价进行限定，同步限制房价上涨，达到“双控”的目的。

      此外，土拍“摇号”机制也颇为合理，当报价超过最高限价，不再接受更高报价，以最高限价为基础，转为公开摇号的方式确定竞得人，成交价为最高限价。

      本轮集中供地，对于开发商和楼市来说，可谓迎来“双利好”。除供应量提升外，房企的资金压力得到了减轻，同时利润空间也有了一定保证，这些举措对于上半年楼市出现的“马甲抢地”、“自降装标”、“可选精装包”等现象进行了及时纠正，业内乐观态度认为，在本轮土地拍卖之后，西安楼市将得到进一步稳定发展，同时购房者也将迎来产品品质的提升。