乐居财经 张林霞 9月8日至10日，以“稳进”为主题的2021（第四届）乐居财经年度论坛暨财经之夜在上海举行，11场主题论坛，1场形势报告会，1场颁奖礼。本届论坛由乐居财经主办，由中国房地产业协会、中国物业管理协会、全国工商联家具装饰业商会指导。10场开放论坛“见地时间”云端启动，网友可直接与嘉宾实时互动。直播 》》

  在“红绿相间”主题论坛上，东亚前海证券房地产首席分析师金文曦分享，2003-2013年房地产黄金十年，财务杠杆依托信贷和信用双向发力高速扩张；2015-2020年精装房推进和保障安居工程推进，经营杠杆依托上游总包、分包、供应商，下游分销、案场、小业主逐渐崛起，2020年后将逐步迈入权益杠杆快速提升的阶段；从资管新规逐步落地后，从明股实债向真股权递进；国外凯德、领展等优质不动产REITs出表，国内从类reits到公募reits，去年4.30基础设施公募REITs试点未来有望拓展到更广泛的不动产领域。

  金文曦认为未来股权时代有三种融资模式，第一类是房企轻资产业务模式可实现分拆上市；  第二类是从2017年全面实行调控之后，房企之间、房企与资本在项目端的权益合作； 第三类是在存量资产端，包括ABS，CMBS、REITs等。近年来很多早期以住宅地产开发为主的百强型房企，陆陆续续进入到优质底层资产布局中，就是为了保证后期在存量时代持有现金流回报稳定的优质不动产，并能够通过多元化工具盘活不动产。

  金文曦强调，未来房企轻资产平台上市，获得相较于传统开发外更高的市场估值；重资产物业也上市剥离后，不断通过运营与重组，提升项目所有人的综合收益；两者都将有效增强此类证券在二级市场流动性，资本市场也将以资产为核心来判断其长期股权价值。