乐居财经 魏薇 发自上海

5年的时间内，4次变换总裁，铁打的中交奔跑在冲刺“千亿”的路上。在李永前的改革和带领下，中交这半年来走得很快。

2021年上半年，中交地产实现全口径签约销售面积123.2万平方米，较上年同期增长88.23%；签约销售金额320亿元，较上年同期增长160.59%；销售回款金额259亿元，较上年同期增长158.43%。

与此同时，权益口径实现签约销售金额216亿元，较上年同期增长144.93%；销售回款金额196亿元，较上年同期增长168.97%。

在业绩大好之下，任职两年的李永前却在6月上旬辞去了公司总裁职务，但仍继续担任公司董事长、党委书记等职务，同时聘任汪剑平作为公司总裁。

按照李永前的规划，2021年正是中交地产冲刺“千亿”的关键时刻，从而，“复制绿城中国、创新中交地产”的重任也随之落到了汪剑平身上，他背负起了中交的千亿梦。

对于频繁的人事变动，中交地产给出了官方回复：“中交地产作为中交集团全面深化改革的试点单位，将推进所属房地产板块重组整合工作。”

“剪刀差”40%

销售额上去了，但营收方面却同比下滑。上半年实现收入49.49亿元，同比下滑17.54%；归属股东净利润1.61亿元，同比增加29.54%；扣非后归属股东净利润亏损3.51亿元，同比下滑425.38%。

在盈利能力方面，本期毛利率20.49%，同比下滑约5.5个百分点；净利率5.48%，同比下滑约1.5个百分点。

反观其费用支出，销售费用同比增加109.93%至3.16亿元，管理费用同比增长35.52%至2.53亿元，财务费用同比增38.81%至3.23亿元。大幅增长的费用支出，在一定程度上降低了利润水平。

另外值得注意的是，在权益占比方面，中交地产本期归属于母公司股东权益总计31.88亿元，占所有权益的19.23%，少数股东权益133.9亿元，占比80.77%，少数股东权益是母公司股东权益的4倍。

损益占比方面，归属于母公司股东的净利润1.616亿元，约占所有净利润的59.57%，少数股东损益1.097亿元，约占所有净利润的40.43%。

也就是说，持有公司八成净资产的少数股东，只拿到了公司四成的净利润，剪刀差有40%左右，中交地产可能存在“明股实债”。

踩中两条“红线”

截至2021年6月末，中交地产总资产达1369亿元，负债合计1203亿元，净资产165.8亿元，同比均约有翻倍增长。

同时拥有货币资金183.4亿元，同比增加61.4亿元；另有短期借款8.9亿元，一年内到期的非流动负债115.9亿元。扣除38.9亿元的受限期现金后，其非受限现金短债比为1.16倍。值得注意的是，净负债率高达234.8%，是“红线”阈值的两倍多；资产负债率为87.89%，剔除预收款后的资产负债率为83.6%，也踩及“红线”。 

除此之外，中交地产的债务结构也存在隐忧，截至2021年中期末，其融资途径中来自信托的部分占据了31.4%，融资成本为6%-9.5%，高于银行贷款。

另外，中交地产还频繁为子公司或关联公司担保。如果对外担保数额过高，一旦子公司或关联公司出现逾期和坏账，这些融资风险就要由中交来买单。

近三年数据显示，中交担保总额占净资产的比例分别为329.26%、271.95%、301.74%，而2015年，这一数据仅为18.72%。

加速拿地

自从提出千亿的目标后，中交地产加速拿地。今年第一季度，中交地产亏损1.4亿元，其给出的解释是“公司获取新项目的数量及土地储备面积均大幅度超过以往年度”。

2021上半年，中交地产在北京、天津、惠州、重庆、昆明等地新增土地14宗，新增计容建筑面积261.51万平方米，土地购置总价款286.64亿元，权益价款201.48亿元。截至报告期末，共有房地产项目98个，项目总建筑面积2727万平方米，期末累计已竣工面积834万平方米，在建及待建面积1891万平方米。

加速拿地同时也带来了现金流问题，上半年中交地产经营活动产生的现金流量净额-115.72亿元，去年同期为-96.85亿元，同比下滑19.48%，投资活动产生的现金流量净额为-17.92亿元，筹资活动产生的现金流量净额为189.09亿元。可以看出，中交地产对筹资现金流较为依赖。

在中交的待售面积中，西南区域占比超过60%，区域集中度较高，城市能级偏低，若项目所在城市有销售限价、限制房贷等举措出现，或会对项目去化产生影响。