乐居财经 范慧茹 发自北京

  “金融街物业以办公楼物业管理为主，未来增长会低于同业。”一年前，在金融街物业(01502.HK)上市之际，行业分析师黄焯伟曾做出过这样的预测。专题｜2021中报风云：物业》》

  如今，黄焯伟的话一语成谶。上半年，金融街物业不管是在营收方面还是在管规模方面，增速均低于上市物企均值。

  截至2021年6月30日，金融街物业营收取得约6.04亿元，同比增加约18.81%，增速在48家港股上市物企中排名倒数第4位；在管建筑面积约2810万平方米，30.09%的增速仅排名32位。

  顶着国企背景的光环以及行业偏少的商业物业服务供应商的头衔上市，金融街物业曾被寄予厚望。而当入局商管者越来越多，金融街物业在主营商管物业占比上却有所收缩，逐渐失速。

  商业物业降速

  在聚焦商业物业的道路中，金融街物业在缓慢“踩刹车”。上半年，金融街物业外拓的重点方向放在了非商业物业领域，其中公共物业领域的管理面积增速最快。

  今年上半年，金融街物业在管建筑面积约2810万平方米，较去年同期增长646.9万平米。按项目业态划分，零售商业大楼及酒店在管面积为65.2万平方米；办公楼在管面积为699.2万平方米；综合体在管面积为101.1万平方米；住宅物业在管面积为1173.6万平方米；公共物业、医院、教育物业在管面积为770.6万平方米。

  其中公共物业类在管面积增长了400.7万平米，占总增长面积的61.94%；其次是住宅物业，增长了181.9万平米，占总增长面积的28.12%；而非商业物业在管面积仅增长64.3万平米，在总增长面积的占比中不足1成。

  今年6月份，金融街物业还签订了收购株洲宏达的意向书，以此切入市政服务领域，进一步扩充公共物业。

  寻求公共物业补充的金融街物业，其非商业物业毛利润的增速却没能跟上在管面积的增速，以至于非商业物业在管面积占比和毛利润占比“剪刀差”进一步拉大，也使得商管物业的占比不断被挤压。

  2021年上半年，金融街物业非商业物业在管面积占比69.2%，而毛利仅占比23.11%。两者剪刀差为46%，较去年同期41%的差值扩大5个百分点。与此同时，商业物业在管面积占比由去年同期的37.1%进一步下降至30.8%。

  餐饮亏损74万

  主打商业物业，金融街物业该项业态在管面积占比如今仅剩三成，而除了物业管理服务主业之外，金融街物业更是特立独行兼做餐饮服务。

  上半年，金融街物业餐饮服务收入取得1879.7万元，较去年同期717万元增长162.16%，占总营收的3.11%，较去年同期增长1.7个百分点。

  这项营收增长看起来还不错的餐饮副业，不仅没能给金融街物业带来利润，反而处于长期亏损状态，拖累整体利润。2021年上半年，金融街物业的餐饮服务亏损74.4万元，毛利率为-3.96%。

  金融街物业餐饮服务营收增长的同时，其所用原材料及消耗品成本呈2倍速增长，上半年该项成本花费1733.7万元，较去年同期增长268.8%。

  与此同时，金融街物业整体毛利率也长期处于低位。今年上半年，金融街物业毛利率取得22.24%，较去年同期微增1.57个百分点，在48家港股物企中排名倒数第七。  

  有高毛利之称的商业物业部分，其毛利率也仅为27.03%，虽有微增，不过依旧低于上市物企31.36%毛利率均值；非商业物业服务毛利率则更低，仅为15.5%。

  净资产收益率下滑

  规模以及营收等增速较缓，但金融街物业花钱保守，“囤”了不少现钱，这也使得其净资产收益率大幅下滑。

  上半年，金融街物业净资产收益率为7.07%，较去年同期15.31%，下降8.24个百分点。降低的原因，一方面是上市后大量的募集资金净额的涌入，扩大了净资产总额，另一方面，与其较为保守的开销有关。

  目前，金融街物业手握13.48亿元，较去年底的13.79亿元微降0.31亿元，依旧保持13亿元以上的充足现金，其中部分资金来自上市时的募资金额。

  上市时，金融街物业募资净额达到6.48亿元，而截至今年上半年，只花去1314万元，还剩下约6.35亿元。

  其中，用于收并购以及投资的募集资金净额仅使用了376万元，还有3.85亿元待使用。或也有意识到收并购动作较慢，金融街物业今年6月份签订了收购意向书，6月23日，金融街物业宣布，将以约1.3亿元的价格收购株洲宏达65%股权，此外还欲收购一家香港物业公司。

  不过这两笔收购在未来能否起到提振毛利率的效果，还尚未可知。宏达物业主要服务城市市环卫、市政服务领域，目前该业态在物管市场中的利润率水平普遍不高。今年上半年，因城市服务业务的补充，碧桂园服务在消化过程中受到影响，毛利率下滑。宏达物业管理服务总面积达1000多万平方米，城市服务能够起到面积快速扩充的同时，利润空间还有待挖掘。