景业名邦“不躺平”|中报风云132-乐居财经

景业名邦“不躺平”|中报风云132

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 地产K线李奕和 7.1w阅读 2021-09-08 12:17

乐居财经李奕和发自广州

陈思铭对景业名邦有自己的定位，他曾对媒体称，景业名邦的目标不是要做多少个千亿，而是要把基础打好，做一家“小而美”的企业。

然而，当规模的杠杆被抽离，融资、调控步步趋紧，这很难说是房企自身的战略意愿，还是企业面对严峻市场环境下的被动调整。

从数据来看，这家上市不足两年，规模上甚至还没突破50亿的小房企，失去房地产杠杆时代红利的同时，也正在陷入“增收不增利”的怪圈。

2021上半年，景业名邦的合约销售同比大增128.2%，为24.86亿元；实现收益10.43亿元，同比增加12.8%。

规模和营收均是实现增长，景业名邦的利润却有所下滑。其期内实现溢利1.68亿元，同比减少13.2%；公司拥有人应占溢利则录得1.71亿元，较2020年同期也减少13.3%。

面对政策层面对融资端的持续收紧，加之土地两集中等供应方式的改变，它甚至表示，下半年基本不再拿地。截止今年6月底，景业名邦权益后的土地储备仅410万平米。

增收不增利

景业名邦的收益主要来自于物业开发及销售、酒店营运、物业管理，及商业物业投资。上半年，其物业开发销售额收益9.92亿元，较2020年同期8.85亿元增加12.2%，占收益总额的95.2%，是收益的主要来源。

此外，景业名邦酒店营运收益3500万元，同比上升61.2%；物业板块收益1060万元，较上年同期增长37.7%。期内，投资物业的收益因去年底出售中山商业项目租金下降，而有所减少。

2020年12月30日，景业名邦间接全资附属公司广州意浓实业，完成以代价1350万元出售中山景悦45%股权予广州智扬投资有限公司。

盈利有所下滑，首先与其上半年毛利率的下降有关。报告期内，景业名邦实现毛利4.12亿元，较2020年同期的4.05亿元增加1.9%，但其毛利率却由2020年同期的43.7%下降至39.5%。

究其原因，景业名邦期内的物业开发及销售的毛利率由2020年同期的45.3%下降4.4个百分点至40.9%。物业开发毛利率下降主要由已交付的物业组合变动所致。

期内，该集团主要城市广州、清远及腾冲实现的毛利率介乎约30.2%至41.9%之间，且由于这三个主要城市的收益占2021年上半年物业开发及销售收益总额的81.5%，连带对整体毛利率带来显着影响。

除此以外，销售及营销开支、行政开支等费用的增加，也对景业名邦的利润造成侵蚀。上半年，由于销售规模扩张及为增强品牌影响力而加大营销费用的投放力度，景业名邦销售及营销开支4830万元，同比增长21.7%，占收益总额的4.6%。

而由于业务拓展，其行政开支则由2020年同期的6290万元增加20.5%，至7580万元，占收益总额的7.3%。景业名邦称，将继续对各项措施进行有效控制，同时致力继续推进集团的业务拓展。

“佛系”纳储

三道红线方面，景业名邦保持着较好的安全边界，净负债比20.3%，剔除预收账款后的资产负债率58%，现金短债比1.43。完全符合监管层对房企“三道红线”的要求，处于“绿档”。

事实上，在行业融资、调控持续收紧的大环境下，合理控制负债规模成为众房企的首要考题。对于仍处在中小房企行列、市场占有率不足、也缺乏规模优势的景业名邦而言更是如此。

于2021年6月30日，该集团现金及银行结余总额22.45亿元，相比2020年底稍有下降。其中21.37亿元为现金及现金等价物，及1.08亿元为受限制现金。

期内，景业名邦计息银行及其他借款总额为31.72亿，其中非流动负债和流动负债分别为16.04亿元、15.69亿元。短期流动性较为充足。

景业名邦对现金流的谨慎使用，也表现是其在对土地的投资上。

其管理层在面对投资者的业绩会上表示，目前中国房地产政策趋严，对房地产融资开发，资金的状况都提出更高的要求，加速了行业的优胜劣汰，房企对拿地也会更加审慎。

在这样的行业背景下，管理层认为今年下半年基本上无需再拿地，只需要一心一意把项目做好，把销售业绩做上去，为公司提供充足的现金流。

半年报显示，目前，景业名邦于广东、海南、云南、江苏及湖南的12个城市共拥有38个物业项目。按应占份额计算拥有接近410万平方米的土地储备，平均土地成本约1711元/平方米（不包括所收购已竣工待售物业中山景业悦盈新街）。

取道“旧改”

面对供地双集中下的部分城市出现土地溢价等市场过热情况，景业名邦也在试图通过城市更新及合作等方式拿地。其称，在“两集中”的政策实施下，公司将通过招拍挂、收并购、城市更新等多元化的渠道获取土地。

“一方面均衡土地获取的成本配比，另一方面收储更多高回报的优质项目，在‘集中供地’的实施下，增加主动性。”

合作拿地上，去年7月，景业名邦联手金科拿下广州增城中新镇一宗地块，总价10亿元；12月，通过摇号拿下南京六合地块，总价10.6亿，地块随后引入龙光。而今年6月，景业名邦还与金地达成协议，合作开发后者在广州首批集中供地中以9.18亿摘得的广州增城宅地。

另一方面，基于城市规划改造的城市更新业务处于红利期，景业名邦更将城市更新作为重要的土储和业务增长点。

据了解，今年4月，景业名邦拿下广州黄埔珠江村旧改项目，整体改造范围内总建筑面积约78.58万平方米，融资面积约26.50万平方米。该项目可售部分估计今年9月可正式开工，已为景业名邦提供预估超150亿元的货量。

值得一提的是，这还是景业名邦参与的首个城市更新项目。

而除珠江村项目以外，景业名邦还将继续积极推进正在研究的十余个项目的落地。该公司表示，目前正以粤港澳大湾区为核心，积极研究介入优质的城市更新项目。

然而，一个事实是，在早已龙盘虎踞的大湾区市场，随着土地供应方式的改变，城市更新正在成为众房企为扩充土地规模而激烈竞争的兵家必争之地。另一个层面讲，城市更新开发周期长，沉淀资金量大，对规模、资金持有量相对较小的景业名邦而言，都是一种考验。

来源：地产K线

作者：李奕和

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