最近的楼市调控，总结一句话就是：“谁不听话就打谁！”

  在广州，被打得最狠的莫过于黄埔了。公布二手房指导价的96个楼盘中，有24个楼盘位于黄埔区，还有人才购房政策收紧、新房限价、地块限价限售......

  一系列的组合拳，打得黄埔晃悠晃悠的，当初吹得有多狠，现在就被捶得有多惨。

  第二次集中供地中，黄埔班岭村地块和香雪地块被直接限定销售价格，比周边新盘房价还要低，最大价差近5000元/㎡！

  今天，乐居君就实地踩一下这两宗“憋屈”地块，看看它们到底冤不冤。

  班岭村地块背靠旧改，主打宜居

  黄埔

  广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块

  土地用途：二类居住用地（R2）

  土地面积：43029㎡

  计容建筑面积：107732㎡

  容积率：2.8

  挂牌起始价：236784万元

  折合楼面价：21979元/㎡

  最高限价：264443万元

  最高楼面价：24546元/㎡

  限定销售价：46796元/㎡

  备注：首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%

  HBPQ-LD-5地块位于黄埔黄陂板块，板块内主要卖点是居住环境和氛围，产业规划较少，但胜在山清水秀。

  该宗地块东面也被一大片山脉环绕，未来东向高层业主可以“一览众山小”，但西边与广汕公路直线距离不到500米，西向业主或会受到噪音影响。

  HBPQ-LD-5地块航拍图

  配套方面，HBPQ-LD-5地块就夹在白头石经济社自留地综合商业体项目和班岭留用地商业酒店项目中间，待这两个商业建成，可以弥补板块内商业配套匮乏的缺点。

  班岭留用地商业酒店项目

  除此之外，HBPQ-LD-5地块北侧就是黄埔班岭村，目前旧改项目已被华标拿下，改造范围的总用地面积约为115公顷，预计2022年完成拆迁任务。

  班岭村航拍

  再来看看交通配套，HBPQ-LD-5地块距离最近的地铁站金峰站2.1公里，步行距离较远，需要搭乘公交换乘。

  如果是自驾出行，小区门口就是广汕公路，转华南快速至珠江新城，在不塞车的情况下约35分钟就能到达。（高德地图数据）

  金峰地铁站

  HBPQ-LD-5地块周边，目前在售的新盘主要有融创翔龙·廣府壹号和保利翔龙天汇，吹风价均在5万+/㎡。（限价情况下，最终售价以项目销售口径为准！）

  而二手方面，有龙光峰景华庭、万科新里程、保利林语山庄等，挂牌均价在3.5-4.8万元/㎡之间。

  HBPQ-LD-5地块的出让公告一出，大家都替该宗地块喊“冤”！最高限定销售价为46796元/㎡，比在售新盘都要低，仅与部分二手盘价格持平。

  但如果单从位置上来讲，融创翔龙·廣府壹号和保利翔龙天汇的位置相对来说比HBPQ-LD-5地块的要好，起码比较近地铁，生活氛围也较为浓厚。

  HBPQ-LD-5地块区位图

  其实，最“冤”的并不是此次出让的HBPQ-LD-5地块，而是深振业在4月拿下的HBPQ-A-6地块。

  今年首次供地中，位于黄埔黄陂的HBPQ-A-6地块仅用了30秒的时间，就直接到达地块封顶价，送入摇号阶段。一周后深振业摇得该宗热门地块，最终楼面价为27274元/㎡。

  而HBPQ-LD-5地块就位于深振业夺下的黄陂地块的东边，两地相距不到1公里，配套基本差不多，但前者的最高限定楼面价仅为24546元/㎡。

  也就是说，即便HBPQ-LD-5地块以最高楼面价成交，也足足比深振业拿地价便宜了近3000元/㎡。

  两个地块距离相近，而且定位也是低密宜居，均要求不低于总计容面积的30%建设大户型（户型面积不小于150㎡/户）

  HBPQ-LD-5地块规划设计条件截图

  在此情况下，深振业售价定高了，抢客恐怕会抢不过隔壁的新地块，而售价定低了，利润又无法保证。

  而作为购房者，这两个产品你会怎么选呢？

  香雪地块紧挨高速，配套缺乏

  接下来我们再来看看LPGQ-E1-1地块。

  黄埔

  开萝大道以北、香雪八路以东、济广高速以南LPGQ-E1-1地块

  土地用途：二类居住用地（R2）

  土地面积：36681㎡

  计容建筑面积：107715㎡

  容积率：3

  挂牌起始价：188079万元

  折合楼面价：17461元/㎡

  最高限价：206887万元

  最高楼面价：19207元/㎡

  限定销售价：38051元/㎡

  备注：首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%

  第一次看到集中供地的清单时，很多网友都表示不解，“为什么这宗香雪地块限售价格仅为38051元/㎡？香雪不是科学城核心区吗？”

  实踩过后，乐居君发现，其实它并不委屈！

  LPGQ-E1-1地块虽说位于香雪八路以东，但其实离香雪核心较远，距离地铁香雪站近2公里。

  目前地块附近处于待开发状态，居住氛围以及周边配套都较为缺乏。站在地块上，放眼望去基本都是山脉和公路。

  LPGQ-E1-1地块航拍图

  该宗地块的致命点在于，它北面紧挨济广高速（广惠高速），车流量非常大，噪音影响较严重，妥妥一个“呼啸山庄”。

  特别是北向高层业主，晚上可以在床上聆听到广州车龙水马的喧嚣。

  济广高速（广惠高速）

  为了减少噪音对业主的影响，LPGQ-E1-1地块在出让条件中明确规定：“在建设实施阶段住宅交楼前，应按高速公路主管部门意见，对济广高速临近项目住宅楼路段设置全封闭隔音屏。”

  但具体有没有作用，也只有在交楼的时候才知道了。

  目前地块周边在售新盘有科城山庄、时代天境、合生中央城等，在售均价在3.6-4.2万元/㎡之间。

  其中，距离地块最近的是科城山庄峻森园，就在项目西南边，目前在售均价为4.1万元/㎡，比地块的限售价格要高3000元/㎡。

  但无论从产品、周边配套、还是地段来看，科城山庄峻森园都完胜于LPGQ-E1-1地块。

  地块区位图

在限房价的情况下，未来项目入市的情况已经被提前剧透，不用再像以前那样等到开盘才来“开盲盒”。

  看完实踩情况后，你们对这个价钱满意吗？评论区一起聊聊吧~