金融街:“花式”增利丨中报风云128

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 杨宏彬 6.9w阅读 2021-09-07 10:02

  乐居财经 杨宏彬 发自北京

  营收下降的同时,净利润却出现大幅增长,金融街的“逆生长”里究竟有何乾坤?

  8月29日,金融街(000402.SZ)发布2021年中期业绩报告,期内,公司营业收入约54.7亿元,同比下降约6.7%;实现净利润6.56亿元,同比增长68.97%,归母净利润大幅增长140.39%至6.04亿元。

  截止2021年6月30日,金融街总资产为1683.49亿元,同比增长1.72%,归属母公司股东权益361亿元,同比增长5.81%。

  从净利润的角度,金融街在2021年上半年的表现确实非常亮眼,但事实上,净利润的大增并非来自于公司的主业收益,而是来自于金融街的项目升值。

  这样来看,净利润似有“虚高”之嫌。

  毛利率下滑

  据了解,金融街的业务主要由房产开发、物业租赁以及物业经营三部分构成。其中,房地产为公司最主要的营收来源。

  报告期内,金融街实现销售签约额215.2亿元,较去年同期增长37.1%,销售面积为108万平米。

  在签约销售额增长的同时,金融街房地产业务的营收却出现下滑。期内公司该业务的收入为43.87亿元,同比下降8.8%,加上房地产开发成本由去年增长8.74%至33.72亿元,金融街地产开发业务的毛利率降至23.14%,降幅为 12.4个百分点。

  除了地产开发外,金融街另一主要业务物业租赁同样出现毛利率下滑的情况。期内该业务的营收为8.34亿元,同比下降7.18%,营业成本为7797万元,同比增长22.65%,毛利率较去年同期下降 2.27个百分点。

  地产开发及物业租赁业务营收总和占金融街收入95%以上,这两项业务毛利的下降自然会对公司的净利润产生较大影响。

  期内,扣除非经营性损益后,金融街的净利润仅为6817.69万元,较去年同期下滑46.67%。

  “堆高”净利润

  主营业务收入下降的情况下,金融街却依然实现归母净利润大幅增长,其中的主要增长点来源于公允价值的变动收益。报告期内,金融街的公允价值变动收益达6.95亿元,占比利润总额67.15%。

  半年报显示,金融街持有的上海静安融悦中心西区 A 栋办公楼、重庆磁器口后街一期二批次和黄村颐璟万和竣工,根据第三方机构评估后,确认该等项目公允价值变动损益约 6.95 亿元。

  在营收下降的情况下,金融街经营现金流的猛增同样显得十分的“蹊跷”。

  截至2020年末,金融街经营活动产生的现金流量净额高达42.66亿元,同比增长364.5%。2017-2019年,公司这一指标数值分别为-72.54亿元、-90.29亿元、26.60亿元。

  据了解,金融街曾于去年12月退出了被套10年北京中信城B地块项目,收回了一笔86亿元的资金,这正是其经营现金流大幅增长的主要原因。

  几乎在同一时期,金融街还出售北京金丰万晟置业有限公司100%股权予平安人寿,这一出售事项使得金融街2021年上半年的投资现金流暴增2592.45%至 18.65亿元。

  踩中两条“红线”

  抛售两个项目回流的大量资金,让金融街救回了一条“红线”。

  去年同期,金融街净负债率为202.31%,剔除预收款后资产负债率为74.4%,现金短债比为0.55,三条“红线”全踩。

  挥剑“斩仓”后,金融街手握的货币资金上升至183.95亿元,同比增长70.85%,同期的短期借款2.5亿元,一年内到期的非流动负债为160.9亿元。现金短债比上升至1.13。

  截止2021年6月30日,金融街剔除预收款后的资产负债率为73.3%,净负债率为163.7%,处于“橙档”。

  8月18日,金融街再次出售资产,将全资拥有的北京德胜投资放上了货架,转让底价为15.75亿元,需要接盘方一次性支付。

  以出售资产的方式回笼资金并非长久之计。2021年上半年,金融街累计实现开复工面积为869万平方米,其中,实现新开工面积仅为48万平方米,同比下降79.5%。

  而在项目获取上,报告期内,金融街仅摘得3个项目,新增项目权益规划建筑面积69.8万平方米。

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