广州第二轮土拍地块真容，悉数登场。

  上周，我们实探了广州第二轮土拍中总价最高的地块——云港城地块，今天我们不妨将视线往南移，看看上次因摇号地出圈的番禺。

  在第二轮土拍中，番禺共出让两宗位于大石的纯宅地，两宗位于国际创新城的商住地以及一宗位于石楼的宅地，总面积超52万㎡，楼面价最高达2.3万元/㎡。

  犹记得在今年首次集中供地大战中，国际创新城地块吸引超过30家房企参与报价，最后被越秀地产摇号摘下，楼面价达33599元/㎡，成为番禺第二贵地块。

  而本次，在限地价的前提下，番禺这5宗地又会有怎样的表现？

  不妨先来看看乐居君的现场实踩。（注：实踩内容暂缺石楼镇利丰北侧地块）

  不过这次，炙手可热的番禺有四块扎眼的纯宅地，引起了乐居君的注意。其价值几何？值不值得开发商为之一争？

  乐居君现场实踩，给大家带来最新地块现状分析。

  新造镇创新城暨南大学北侧地块一、地块二

  高层江景房预定？

  地块名称：新造镇创新城暨南大学北侧地块一

  地块性质：住宅用地兼容商业设施用地

  面积：95967㎡

  总价：529104万元

  起拍楼面价：2.3万元/㎡

  地块名称：新造镇创新城暨南大学北侧地块二

  地块性质：住宅用地兼容商业设施用地

  面积：91114㎡

  总价：500478万元

  起拍楼面价：2.3万元/㎡

  地块位于新造板块，北临市新公路，南靠南大干线与兴业大道，东临地铁4号线新造站，西侧为南沙港快速，附近还有地铁7号线板桥站，但出行不算很便利。

  值得一提的是，地块就在上次番禺区摇号地广州国际创新城一期C居住地块附近，两者各分布于4号线两侧。

  地块附近建筑较新，北部可望珠江，南向靠近暨南大学（番禺校区），东为曾边村安置房，西侧有永大集团公司·东丽园，环境宜人。

  从现场可以看到，地块目前处于待开发的状态，并无施工痕迹。但由于地表没有过多建筑物覆盖，基本为绿皮植被和荒地，预计未来土方成本较低。

地块航拍

  地块东侧为已经建成的曾边村回迁房，乐居君路过时，发现楼盘基本已经完工，但尚未发现有人居住的迹象。

  虽然看上去略显荒芜，实际上，地块所在板块发展潜力之大，吸引了不少开发商目光，从上次的广州国际创新城一期C居住地块就可见一斑。

  不同于老城区的市井气息，这里更多的是对自然环境的享受。

  坐拥得天独厚的江边美景，感受大学城板块辐射的人文价值，或许更能成为地块未来的优势。

  对于地块周边未来所需的配套也不用过于担心，一切皆处于“百废待兴”的状态。

  根据出让公告，地块一需配套农贸（肉菜）市场、6班幼儿园、垃圾回收站以及社区服务站，地块二则要求建设公交首末站、600个社会停车场停车位、卫生站、托老所等，基本满足居民生活需求。

  公告附带限高100m的建设条件，地块一总建设面积95967㎡，地块二总建设用地面积91114㎡，同为绿化率≥20%，容积率≤3.5。

地块航拍

  教育资源方面，除了有浓厚的高等学府氛围，地块隔壁有番禺区万豪儒林小学、罗边小学等学校。

  医疗配套方面，地块周边有番禺区新造医院以及广东省中医院大学城医院。

  地块周边新盘稀缺，仅有思科智慧城一盘在售，建面125~195㎡的四室，参考均价为4.4万元/㎡。另外，奥园恒基学苑壹号目前已开放营销中心、示范区及样板间，涵盖建面约120-166㎡四房产品。

  大石街飘峰路西侧地块一、地块二

  地块偏僻 临近村庄

  地块名称：大石街飘峰路西侧地块一

  地块性质：二类居住用地

  面积：94600㎡

  挂牌价：484256万元

  起拍楼面价：2.3万元/㎡

  地块名称：大石街飘峰路西侧地块二

  地块性质：二类居住用地

  面积：96940㎡

  挂牌价：557401万元

  起拍楼面价：2.3万元/㎡

  两宗地块并排相连，位于番禺区大石街道钟楼路西侧，靠近地铁3号线厦滘站，附近道路为钟顺路，北部为村庄，其中地块二中间横穿了一栋敏捷·御峰国际的住宅楼。

  地块周边以工业园区、村庄和旅游景点为主，住宅产品较少，相信地块建成项目会为区域带来新鲜血液，购房者有更多选择。

  暴晒的午后，乐居君从珠江新城站出发，搭乘地铁3号线到厦滘地铁站，再打车前往地块所在的飘峰公交站，路途可以用波折来形容。

  一下车就看到由广东建工承建的道路施工现场，现场灰尘滚滚，大型施工车辆络绎不绝。

  从航拍画面可以看出，大石街飘峰路西侧地块一、地块二夹在楼盘敏捷·御峰国际以及工业园区中间，呈长条状分布。

  依旧是没有施工痕迹，也没有维护市容面貌的痕迹，周围杂草丛生。

地块航拍

  地块周边较多村落，隔壁是16年建成的敏捷·御峰国际小区，共6栋。

敏捷·御峰国际

敏捷·御峰国际

  地块周边还有位于大石街道的猛涌村，居住氛围淳朴接地气。

  交通方面，地块靠近马路的一侧有飘峰公交站，可搭乘288A路、288路、30路、番13路、番25路等线路。

  学校方面，地块周边暂无配置，但地块出让后会建设相应的配套设施。

  其中，地块一配套总建面84129㎡，容积率≤2.5，绿地率≥35%，配备18班幼儿园、星光老年之家、社区服务站等。地块二总建面96940㎡，容积率≤2.5，绿地率≥35%，配套24班小学、农贸市场等配套设施。

  地块隔壁有粮油市场以及生活超市，能够满足居民的基本生活需求。

  此外，地块周边生态资源得天独厚，其中包括西侧的大象岗森林公园以及东侧的长隆野生动物世界。

  周边楼盘方面，地块目前附近新盘稀缺。二手房则有敏捷·御峰国际、金城花园、太子花园，参考均价在1.4万元/㎡到2.96万元/㎡不等。

  重重限制下，番禺地市有何亮点？

  “沉睡已久”的番禺正在苏醒。

  广州“十四五”规划给番禺的任务是打造“华南智核”，番禺“十四五”则表示，会全力打造广州大学城“华南智核”。

  于是乎出现了一片紫色规划，从图可见大学城基本没留什么宅地，齐刷刷的紫色（科研教育用地）。

  大学城外溢的居住需求，自然转移到了江的对面，也就是我们今天提及的新造镇创新城暨南大学北侧地块。

  而番禺区大石街飘峰路西侧地块一、地块二所在的大石街道，位于万博长隆片区，毗邻粤港澳大湾区最大的高铁客运枢纽——广州南站。

  番禺“十四五”提及，将以“万博长隆—广州南站”为核心，打造现代服务业集聚区，但片区住宅较少，宅地的出让会让片区楼市增添“生机”。

  总体来看，本次实踩的四宗地块均处于待开发阶段。尽管周边区位表现欠佳，但在政策加持下，腾飞只是时间问题。

  回顾上次集中供地，番禺成交的宅地、商住地总共也是5宗，其实算起来数量不多，但关注度很高。

  比如说楼面价晋升番禺第二贵的新造镇广州国际创新城一期C居住地块，又比如说近1小时37轮比拼才被天地源拿下的石碁镇SQ18G-08市莲路北侧地块，还有耗时2小时才成交的桥南街蚬涌村大口涌以西地块......

  毋庸置疑，番禺作为最临近中心区的外围区，土地价值已“热得发烫”。

  但是，本次土拍远没有之前“轻松”。不仅出让条件极其苛刻，地块设置溢价率最高还不能超过15%，严格限制马甲......

  多重限制下，番禺土地市场是否还能引起关注？我们拭目以待。