乐居财经 徐酒眠 发自杭州

  “战略目标不变，五年规划不变。” 晋升绿城服务（02869.HK）CEO，金科丽也接过了“5年5倍”，即5年营收500亿重任。专题 | 2021中国物业中报风云记

  这是一个不小的挑战，不过在绿城服务2021年中期业绩推介会上，面对投资者的关注与期待，金科丽对于这一目标充满信心。

  今年上半年，绿城服务实现营收55.96亿元，同比增长27.2%；毛利11.23亿元，同比增长24.1%；经营利润7亿元，同比增长41.1%；权益股东应占溢利为5.47亿元，同比增长46.3%。

  营收、净利增速不算快，但较为稳定。“今年新拓展面积1.5亿平方米以上”年初业绩会上，绿城服务管理层对全年外拓已经做好了规划，今年上半年，新增在管面积约4553万平方米，进度条已完成30.35%，按照既定目标，下半年至少要有1.04亿的面积“进账”。

  “全年1.5亿方目标不变，上半年完成1/3，与前几年上半年情况基本保持一致。上半年获取项目信息后转化时间4个月左右，二季度的项目到三季度进行转化。”分管市场拓展的物业集团助理总裁张明如是表示。

  文教服务增涨超1倍

  不同于传统物业的“老三样”，绿城服务的三大块业务分别为：物业服务、咨询服务、生活服务。

  其中，物业服务仍是绿城服务最大的收入来源，实现营收36.26亿元，同比增长20%，收入占比64.8%。

  绿城服务上半年市场新拓4553万平方米，平均物业费达3.5元/平米/月，再创新高；整体在管平均物业费3.23元/平米/月，同比增长1.25%，高于百强企业住宅平均物业费的40%。

  与此同时，实现提价4921万平方米，同比增长13%；物业费收缴率维持稳健，达 98.7%；中标率为 59%、续约率为 97.1%。

  而园区服务在三项业务中增速最快，收入11.55亿元，同比增长52.5%，在总收入比重从上年同期的17.2%提升至20.6%。园区服务中，园区产品服务收入4.38亿元，同比增长64.8%；文化教育服务收入2.33亿元，同增107.6%，表现最为亮眼。

  “整个教育板块因为国内疫情的恢复，国内教育以及MAG的收入都呈现比较高的增长速度。国内教育增长329%，MAG增长89.4%。”生活集团副总经理董沛文表示，“今年上半年与政府包括一些优质企业的合作减轻了前期的重投入以及后期经营和利润的压力。”

  上半年，绿城服务在文化教育服务中新增了5个政府及事业单位合作运营项目。副首席财务官王一吉补充表示，“从目前MAG的经营情况来看，今年经营预计收入还是在3.6亿左右，净利润1500万。”

  咨询服务收入8.16亿元，同比增长31.2%。其中，管理咨询服务收入1.74亿元，同增35.5%，项目数量从去年同期的499个增加至523个，单项目平均创收33.29万元，同比增长29.3%。

  今年上半年，三线业务收入均实现了不小的增长，带来整体营收的增速回升，从去年同期的20.12%提振到了27.18%。

  此外，三条业务主线的“后盾”科技服务上半年的成绩也令人惊喜。

  “2021年6月底，公司整体存量合同是将达到1.25亿元，同比增长175%。全年预计实现营收（外部收入）超过2亿。”

  绿城服务集团执行董事、科技集团总经理吴志华表示，科技服务今年上半年外部收入是5039万，同比去年上升62%，毛利率59.7%。外部客户里，今年上半年签订153个合同，复购率32.57%；上半年外部客户新签合同金额有8600多万，同比增长285%。

  重点切入非住宅赛道

  “今年上半年拓展了4553万方，非住占比25%，接下来重点在商写、产业园、政府公建、高校医院等细分赛道。”

  上半年，在原有优势住宅业态稳步发展的基础上，绿城服务在各新业务赛道也取得了一定突破。

  新接管了以“宁波阪急百货”为代表的商业购物中心项目（3300 万/年）、以“南浔頔塘府”为代表的未来社区项目（2000 万/年）、以杭州警官学校为代表的学校项目（1200 万/ 年）、以“重庆轨道交通三号线”为代表的轨道交通项目、以“杭州清河坊”为代表的市政服务项目等。

  绿城服务在非住宅业态多点开花，目前项目涵盖已市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、别墅、公寓、学校、足球基地和高科技产业园等多种类型。今年上半年，绿城服务的物业服务收入中，非住宅物业贡献了31.8%。

  张明表示，商写品牌“绿城云享”已相对成熟，将在重点城市树立重点标杆项目，下半年计划高端写字楼得到5个左右的突破；产业园发展将会和政府重点合作，下半年3个左右落地；政府公建下半年锁定量也较大；通过科技赋能，能力升级，对高校、医院也将做更好的承接。

  “原主打商写、公建，现在非住已经有1.3亿平米的规模。”金科丽表示，未来五年中还要突破产业园、高校、医院、银行、城市服务等。

  “未来并购的方向主要是新业务新赛道的孵化，比如科技，园区生活服务板块的零售、教育、养老以及车位运营”，王一吉则表示，“这些并购主要是用来弥补公司未来战略重心业务的短板，目前也有标的在谈。”

  储备面积超过在管量

  “我们连续6年储备超过在管，应该是物管行业中唯一一家。”

  中期业绩发布会上，董事会副主席杨掌法表示，“继续坚定‘5年5倍’，我们已经拥有5年的储备业务量，加上在咨询、科技、生活板块的发力，我们非常有信心完成目标。”

  合约面积作为在管面积的主要来源，也是物企未来业绩持续增长的重要保证。在行业中，绿城服务的规模储备表现一直以来都很稳定。

  截至2021年6月30日，绿城服务合约面积5.75亿方，同比增长20.2%；在管面积2.72亿方，同比增长20.7%；储备面积达3.02亿平方米，同比增长19.8%，合约在管比2.11，排在行业前列。

  同期，48家公告中期业绩的港股物企中，仅有6家合约在管比值在2以上，而高于绿城服务的仅有中骏商管（2.25）和康桥悦生活（2.23）两家物企。

  与大多数物企不同，在规模增拓方面，绿城服务走着“非典型”扩张路线，外不靠收并购，内不靠关联方，在物管行业走出了一种纯第三方物企的意味。

  金科丽表示，“绿城会聚焦内生型增长和能力建设，收并购会更审慎，聚焦业态互补和能力互补。”

  今年上半年，头部物企收并购战火四起，绿城服务手握超40亿元现金，却未发起一笔交易。金科丽表示，绿城服务在同类并购上相对审慎，也是因为在联合营公司可以得到项目的转化，“上半年完成12家。”

  造“联盟”，是绿城服务较早之前就在收并购之外探索出来的一条合作路径，并一直延续到现在。入股中奥到家，引入龙湖战投，然后自己又战投滨江服务，目前绿城服务以自身为起点打通上下游股权合作的联盟已成气候。

  “今年上半年合资公司实现交易额破百万”，副首席财务官王一吉表示，“前两年是以前期投入、入股的方式合作，衡量过中物品质联盟成本更低，未来（会）主要采取中物品质联盟做拓展。”

  “联盟业务也已经做了产品升级，绿联盟以精细运营，深耕优势区域长三角；中物品质将以点带面，打开市场，进一步提升覆盖率；还会建立联盟学院，赋能平台内企业发展，把多种经营能力输出。”

  对于五年规划，金科丽表示，将以“两低三高”增速铺排，进行目标分解 。实现年复合增速 38%，“同时根据项目货值转化和新赛道业务孵化周期，今年与 2025 年的增速相比调低，中间三年做重点发力。”