7月初，广州南站石壁村拆补方案流出，吸引一波“吃瓜群众”围观；到了中旬，屏山一、二村旧改启动，再次引起讨论。

  更久之前，谢村村也启动了基础数据调查，近期周边的越秀地产南站新TOD项目规划也出炉了。

  广州南站的南部、北部、东部旧村改造陆续亮灯了，西部韦涌村推动之后，就迟迟未有进一步动作出来，直到今年4月份南站核心区TOD入市。

  这次，我们终于等到了大洲村旧改启动。9月2日，番禺石壁街大洲村与广州市城市规划勘测设计研究院签署的更新改造项目基础数据调查项目合同，正式对外披露。

  乐居城更翻阅信息得知，大洲村与技术服务商在今年4月8日已经签订合同，服务期限为3年。这意味着位于广州南站西部的大洲村旧改工作早已“偷偷”在推进中。

  目前，广州南站已经被一众开发商“围猎”，新鸿基、越秀地产、奥园、富力、广州城投等已有布局。

  大洲村与新鸿基操盘的南站核心区TOD项目地块，仅是一河之隔。面对如此优质的旧改项目，虽然处在基础数据调查阶段，但是保利、华润两大央企早已试图抢占先机。

  现在，广州南站及其周边已经全面开花了。

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  南站旁、交通不畅

  老规矩，先看下大洲村的基本情况。

  大洲村是番禺区石壁街道下属社区，村内主要分三个坊，即大洲坊、西涌坊、新沙坊，户籍人口1769人，共750户，外来人员约3800人。其坐落于顺德陈村水道东岸，且三面被水道环绕，北部与韦涌村相邻，东部与广州南站一河相隔。

  整体位置上，大洲村看似有着十分优质的交通资源，西南部为广台高速、后者东南下到东新高速，东部为大洲路、连接汉溪大道西和海怡大桥，形成了西进顺德、东贯穿番禺、南下到南沙的形势。

  但耐不住细看，上述道路基本是“路过的”，大洲村位于岛上，出行只能通过几座小桥前往大洲路，才能抵达上述主干道。这说明身处国内客流量最大高铁站旁的大洲村，却存在出行不畅的问题。

  不过，交通不畅在很早之前就是大洲村的一个难题。早于上世纪50年代前，大洲村人口基本都是邻近的顺德、南海迁来较多，出行基本靠水路。直到钟韦公路开通以后，大洲村才修好公路，改变了过去半闭塞的状况。

  交通改善后，村内经济发展、村容村貌随之有所改观。上世纪60至80年代早期，大洲村以农业种植为主，包括水稻、玉米、花生、甘蔗、花卉等。

  近年来，大洲村形成了“农业+轻工业”的经济发展格局，大部分种植花卉、绿化苗木，以及纸类、金属、塑料加工制品等工业。

  实际上，在广州产业升级大趋势下，以及广州南站的建成，使得石壁、会江、谢村一带开始围绕广州南站做进一步规划和建设。

  一场破旧迎新的造城运动正在如火如荼的上演。

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  正在转化人流优势

  广州南站，全国四大高速铁路客运中心，是粤港澳大湾区核心高铁站和重要门户枢纽。

  2019年11月份，广州市发布了《广州南站地区产业发展规划》，计划在未来6年，将建设成世界一流的火车站，打造面向全球的国际化高端商务区。

  总体规划上，广州市将围绕实现广州南站地区战略定位，联动广佛周边地区产业要素，加快构建以现代服务业为主导，IAB（新一代信息技术、人工智能、生物医药）产业为支撑。

  眼看时间已过半，广州南站的建设虽在一步步起来，高楼大厦、进驻企业等一系列得到发展，但其只有人流优势、没有产业优势的局势仍未转变。

  发布产业发展规划时，广州番禺自身也承认：自2010年开通至今，广州南站仍处于交通中转功能阶段，到站客流以去往周边地区为主，人流优势还不能转化为产业优势。核心区未形成产业规模和集群效应，与周边地区产业发展联系也不够，运营效果不理想。

  进一步看下，广州南站开通后的变化。2016年，万科拿下6宗商地，建成写字楼、酒店、会展一体的项目，并引入了佳宁娜、李锦记集团等；2018年，广州地铁以63.69亿元拿下石壁街陈头岗停车场TOD项目地块，并联合越秀地产共同开发；

  两年后，广州南站及其周边才有地块入市。2020年，恒大以68亿元拿下广州番禺区谢村体育设施地块及产业地块，广州恒大足球场正式落地；随后，广州城投25.69亿元拿下番禺区南站BA0501004地块。

  到了今年4月份，广州南站西部也有动静出来。彼时，新鸿基以底价70.82亿元拿下南站核心区TOD项目地块。这是广州南站体量最大、挂牌价最高的地块，找来TOD项目开发经验丰富的港资企业，广州市的用意可见一斑。

  为了将广州南站发展起来，广州番禺区没有少花心思，在“十四五”规划中，进一步拉拢万博长隆片区，聚集整个片区发展高端专业服务业。

  现在，重大项目纷纷落地了，片区规划、运营理念也有了，一切都等待建设竣工。剩下另一个重要任务是：加快周边旧村的改造进度。

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  旧村改造都动了

  细看规划，广州南站将着力构建总部经济与商务服务、总部经济与专业服务、生物医药与健康、人工智能与高端装备、新一代信息技术、岭南文化创意等六大产业组团。

  涉及到的旧村包括：韦涌村、大洲村、石壁村、谢村村、屏山村、古坝东村、新洲村、古坝村等。其中，古坝东村、新洲村、古坝村位于沙湾镇，后者整体规划上偏向历史文化保护，三者以微改造为主。

  石壁村是较早启动的一条村。2020年8月份，富力力压保利正式斩获石壁村，投资额120亿元，近期拆补方案流出意味着离动工建设不远了。

  谢村，今年5月份展开基础数据调查工作。实际上，谢村受到的重视不必多说，即使没有走向全面改造，村内项目建设已是多点开花。过去几年，不少地块入市交易，广州恒大足球场是之一，以及其成为番禺区集体建设用地建设租赁住房首个试点村。

  屏山一、二村，于今年6月份启动招商更新改造咨询服务商，其中富力下属公司广州扬帆成为候选人；屏山二村同样受到富力的关注，保利、星河也打算争抢。

  韦涌片区的两条村中，韦涌村是整个广州南站区域旧改工作最积极、最低调的一条村。

  早于2019年10月份，韦涌村启动旧村改造意愿征询工作；2020年3月份启动全面改造基础数据调查，随后开展改造策划方案编制，去年底展开环境影响、交通影响和历史文化遗产保护等评估工作。

  图源：石壁街韦涌村股份合作经济社官微

  去年9月份，韦涌村的海华大桥项目安置区工程设计方案批后，总用地面积0.58万㎡，计容建面0.56万㎡。另外，韦涌村的基础数据于今年3月份通过验收，说明很快公开引入合作企业。

  目前，乐居城更尚未了解到介入企业是哪一家。（欢迎热心网友留言告知）

  回到“主角”大洲村身上，其应该属广州南站启动旧改最晚的一条村。

  今年2月份，大洲村终于开动了，正式启动基础数据调查服务商的招标工作；次月，确定广州市城市规划勘测设计研究院为供应商，成交金额为190.83万元。

  招标公告显示，大洲村服务范围为：调查项目范围内土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、公建配套及市政设施等现状基础数据，调查范围用地面积145.26万㎡，调查范围内建筑面积44.625万㎡。

  起步晚并不意味着无人争抢。目前，保利、华润均有意抢下大洲村，不过不排除保利、华润将合并拿下，最终结果有待官方公示。

  乐居城更了解到，去年7月份，大洲村约650名村民组团前往保利琶洲村进行考察；同年8月，大洲村约700余村民前往华润深圳大冲旧改项目、华润大厦考察。如此大规模的村民拜访保利、华润旧改项目，用意不言而喻。

  图源：华润城市更新官微

  进一步对比保利、华润披露信息的细节，可以推断，大洲村或是华润置地的囊中之物。

  其中，华润已经就大洲村成立了工作组，即华润城市更新事业部广州区域大洲村项目筹备组团队；同时，与会村民代表称：“希望在华润置地的大力支持下，大洲村改造项目能够顺利推进，回迁愿望早日实现。”

  而保利方面则称：“希望能进一步加强沟通合作，推进大洲村顺利更新改造。”

  在这场争抢中，保利、华润谁会笑到最后，还是两者共赢？拭目以待。预计结果有望在今年下半年公布。

  乐居城更从一份流传文件中获悉，番禺区今年下半年，计划推进揽山村、思贤村、市头村、大平村等10条村公开引入合作企业，同时将加快推进列入市三年实施计划、五年行动方案的17条旧村改造工作。

  目前，大洲村被列入到五年方案中。