近日，广州二手房指导价一出，楼市迎来局部不少“风波”。

  首先是贝壳、链家等网站紧急下架指导价名单中的小区房源。

  紧接着，业主们也做出了反应。

  比如说，9月2日兰亭盛荟放出一套按指导价出让的房源，65㎡的两房，只卖355万元，折合单价5.46万元/㎡；珠江新城保利心语花园放出一套总价1015万元，折合单价9.6万元/㎡，刚刚好踩在政府给出的指导价上。

  但其实，这两套房源的放出均是业主套路，最后还是“价高者得”。

  那么，其他小区有没有出现这样的情况，为此，乐居君对海珠标杆盘珠江帝景进行了实踩。

  据悉，珠江帝景的指导价为54593元/㎡，而贝壳7月参考均价为94371元/㎡，两者相差近4万元/㎡。

  在如此大的价差下，业主们有哪些举措？房源放盘情况如何？来看看乐居的实踩情况。

  01

  广州塔下，四通八达

  说到珠江帝景，大家第一的印象便是那个与广州塔形影不离的小皇冠，是小区却更接近景区。

  它三面环水，处于天河猎德与海珠琶洲之间，就算不看近在天边的广州塔，也能看珠江新城和琶洲一座座地标形成的城市天际线。

  小区前前后后有滨江东路、广州大道南、猎德大道等便捷道路，地铁3号线广州塔、8号线客村和赤岗站，都在相当近的距离。

  本身就是城市中心的珠江帝景，到珠江新城或者琶洲上班，都有着绝对的通勤优势。

  目前，广州塔下的岭南广场已经围蔽施工，建设中的岭南广场地铁站将会是12号线、19号线与3号线、APM延长线的接驳点，未来“三馆一场”的位置又将加强该区域广州中心地标的地位。

  此外，小区外的珠江帝景苑公交站场还有121A路，121路，204路，262路，旅游公交2线，夜42路，夜66路公交线路等多条线路，可开往浣花路、荷景路、中山八路以及新洲等方向。

  如此得天独厚的位置上，商业资源自不必说，教育方面有省一级的海珠区第二实验小学和新港中路小学，孩子出门就已经到学校了。

  02

  少有放盘，价格坚挺

  天生丽质的珠江帝景，本来放盘项目就不多。

  特别是广州二手房指导价一出，好几个二手中介网站就只剩下了珠江帝景的零星车位出售信息，房源信息直接被下架。

  虽个别中介网站上，仍然有珠江帝景的低价房源。

  但据中介透露，就算是往日，珠江帝景也是两三套房源一放出就很快顺利成交，未曾有过漏网之鱼。珠江帝景的低价房源更是无稽之谈，绝大多数是某些中介为吸引客户看房设下的虚假信息，并非业主真实意愿。

  另外，中介还向乐居君表示，珠江帝景基本很难有业主按指导价放盘，他们对于放盘价，彼此之间相当默契和坚定，觉得再高的价格都不愁卖。

  虽然业主态度强硬，但乐居君在实踩过程中，也发现了同一户型，不同楼层的总价有70万元之差，来看看具体信息。

  03

  实地踩盘，差异不少

  同一户型，5楼比20楼贵70万元

  |小区门口

  来到珠江帝景的小区门口，广州天气的炎热瞬间降温。小区周边行人不多，但门口闸机和保安却并不松懈，小区安全性和封闭性都较为优秀。

  透过住宅大楼和繁密的树木，可以看见不远处的广州塔。

  |小区环境

  入小区如入小公园，茂密的树木已有两三层楼高，低层住户走出阳台就可以看到树冠在微风中摇曳。

  恰好，乐居君看的第一个户型位置就在低层。

  据中介介绍，珠江帝景是没有四楼的，三层住户处于平台位置，会有一个宽阔的入户小花园，我们去看的五楼房源，就在三楼楼上。

  |五楼91.42㎡户型图

  五楼南向户型面积是91.42㎡，三室两厅，售价1049万元。说是三房，其实是2+1房，因为客厅内的储物间是房源原装的一个玻璃屋。

  |客厅

  虽然中介说玻璃屋可以自行清拆作其他用途，但这户的业主仍然保留了原户型的设计。从客厅照片效果来看，玻璃屋半开放的特性使得空间总体效果相当通透。

  |厨房

  |厕所

  一厨一卫虽没有翻新，但也算干净整洁，并且都带有窗户，通风采光良好。

  |主卧

  |主卧连通阳台

  |次卧

  一主一次两个卧室，一个带有采光的小窗口，一个则是落地玻璃门可直通阳台。图片中，次卧的床和柜子等家具都未搬离，之后业主是否打包赠送给买家暂未清楚。

  |阳台

  而阳台是珠江帝景特有的形状，拥有一个半圆的空间，足足有13.5㎡。但美中不足的是，阳台中间位置有一面墙阻隔，使得视野空间感大大受限。

  南向户型是无法看到广州塔的，只能看到一路之隔的合生·紫龙府；而半圆阳台则面向西边，楼层较低，房屋整体感受清幽、阴凉。

  如中介所说，咸鱼白菜各有所好。五楼的户型虽然凉爽舒适，但视野实在浪费珠江帝景的绝好区位位置。

  而接下来的20楼二手房源，户型虽然和这户对称，但情况就大不一样了。

  位置在顶楼的这个户型，面积91.69㎡，无论是户型还是面积都和五楼的房源几乎一样，但980万元的售价却低了差不多70万元！

  |客厅

  据中介介绍，这套房子已经翻新过，完全可以拎包入住。

  |厨房

  |厕所

  厨卫现状非常新净，窗户光线也要比五楼的户型更充足。

  |储物间

  |主卧

  |次卧

  同样保留了原户型的玻璃储物间，房间也同样是一间带小窗户、一间通向阳台的户型。

  |阳台

  目前阳台全部装有玻璃窗格，并设有洗手台。而东侧的半圆阳台外能看见东边的琶洲和猎德大道。

  如此开阔景观，为什么还比5楼同个户型总价低70万元？

  实际上，20楼是顶楼，该房源的室内体感温度要比5楼高出一些，再则5楼的业主放盘价的确偏高，如果是你，你会怎么选？

  隔壁小区，更近广州塔却只开价5.6万元/㎡

  看完了珠江帝景，中介还推荐更靠近广州塔的利安花园，均价最低仅5.6万元/㎡！

  |利安花园

  现场来看，这简直是生活在塔下的小区！

  利安花园位于广州塔西南侧，与岭南广场一路之隔，距离广州塔地铁站仅有200米路程。

  |小区内景

  据中介介绍，利安花园1997年建成，楼龄已长达24年之久。三栋住宅已有两栋加装了电梯，剩余一栋电梯也在安装中了。

  目前，该小区放盘数量仅有三户，面积分别为68.59㎡、70.53㎡和102.18㎡，售价分别为390万元、435万元和680万元，折合5.6万元-6.6万元/㎡。值得注意的是，24年楼龄的房源竟有未满五的情况！可见房源已经过多轮易手，并且市场流通能力相当不错。

  当乐居君想实地一探究竟时，中介却告知，现在三套房源均在出租状态，要等到周末租客在家才方便看房。

  而102.18㎡的那一套房子，现在将房屋拆分成四个房间放租，每月租金合计8000元以上。这样看来， 24年楼龄老房子价格比肩部分广州新盘，也就不足为奇了。

  |68.59㎡和70.53㎡两套户型

  如图所示，68.59㎡和70.53㎡两套户型三尖八角的形状也是让人一言难尽，甚至找不到值得称赞的地方。甚至68.59㎡的户型连阳台都没有，放上家居改装节目绝对能给设计师很大的发挥空间。

  |102.18㎡户型

  而102.18㎡的户型是经过业主“魔改”的，买家购下房子后可以自行恢复户型间隔。如果继续出租的话，可以保留现在的设计，因为现在的空间利用率已经相当高了。

  04

  周边多是10万+

  看完珠江帝景和利安花园，我们不妨再了解一下这两个盘所在的海珠赤岗板块楼市情况。

  板块内可出售房源不多，其中珠江帝景·紫龙府、合生·紫龙府、珠江帝景华苑等均价在10万元/㎡上下浮动；紧邻利安花园的泊雅湾部分业主叫价14-15万元/㎡，但暂无一例成交；再远就要去到磨碟沙花苑（均价73659元/㎡）、丽园雅庭（62284元/㎡）或者是北边13-18万元/㎡的猎德豪宅了。

  你认为，在指导价出台的情况下，片区房价会有回落吗？快来评论区与我们分享！