乐居财经 程孟瑶 发自杭州

  作为杭州“老十八家”知名房地产开发企业之一，宋都股份（600077.SH）最近一次出现在大众面前是因为一场“退地风波”。专题 | 2021中国地产中报风云记

  今年5月，在杭州“两集中”土拍大戏中，宋都股份耗资45.84亿元，一举拿下新城和富春等5宗地块，但两个月后，宋都股份便官宣了放弃以17.83亿元收购的运河新城GS1001-17地块，因此损失了5000万保证金。

  从长远上看，这是基于整体现金流安全的考虑。

  上半年，宋都股份大力抓回款，其经营现金流净额缺口从去年同期的46.67亿元，大幅缩减至8029.80万元；期末现金及现金等价物41.74亿元，同比大增139.04%。

  2021年上半年，宋都股份实现营收29.88亿元，同比增长22.92%；净利润8807.82万元，归母净利润1.11亿元。

  地产业务营收占比95%

  宋都股份的主营业务为房地产业务，报告期内贡献了28.54亿元的营业收入，营收占比约95.52%。

  2021年上半年，宋都股份实现全口径销售额92.50亿元，业绩主要来自于如意云庐、锦州府、金宸府、海语东方、巢湖江宸府、如意铭著、天空之城、时代之城等项目的集中开盘，实现40.82万方的销售面积，在投融销一体的经营计划下，同期销售费用同比下降12.78%至1亿元左右，增加了利润空间。

  目前宋都股份的房地产项目已形成三大特色鲜明的产品系列即柏悦系、江宸系、如意系，并将在工程端口继续打造鲲鹏系，项目覆盖了浙江、江苏、安徽、广西四个省份。

  其他业务方面，今年上半年宋都股份收入1.3亿，主要为租赁、代建等收入，同比增长占比上升1.15个百分点至4.5%。

  受益于作为区域领先房企的管理输出力和品牌优势，宋都股份在上半年新获取位于浙江温州的1个代建项目。

  截至报告期末，宋都股份代建项目（含已竣工项目）已覆盖了杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善五个浙江省内地区，尚在开发的代建项目总建筑面积201.93万方方。各业务间的优势互补，也将进一步促进宋都股份的健康发展。

  2021年上半年，宋都股份房地产项目（含非并表项目）结算面积38.20万平方米，结转收入98.38亿元。报告期末，其总资产481.92亿元，净资产48.25亿元，较上年度末增2.31%。

  偿债资金多元

  宋都股份以现金流为导向，加强资金流动性的安全管理，确保公司资金状况良好，偿债环境安全。

  截至报告期末，宋都股份存量债券规模为5.93亿元，比较报告期初在途公司债规模为10亿元、资产证券化产品规模3.16亿元，降幅过半。

  另外，宋都股份预收账款也呈持续增长的态势，2017年至2020年的复合增长率达44.1%，期末，预收账款为186.5亿，为其营业收入增长奠定了基础。

  截至期末，宋都股份流动负债为357.41亿元，一年内到期的短债为20.99亿元。相较于短债规模，宋都股份账上货币资金有85.14亿元，较2020年底增长17.1%，其中现金及现金等价物41.74亿元，短期偿债压力不大，流动性充足。

  同期，宋都股份有息负债规模整体维持在稳健水平，其中短期借款为1.38亿，较期初下降56.57%，长期借款为58.52亿，较期初增加30.99%，长短债结构不断优化，现金短债比为1.76。

  在偿债资金来源方面，宋都股份主要依赖于外部融资，其融资渠道较为多元，除了发债和银行借款，还通过租赁、应收账款、股权、信托以及股权质押等方式融资。

  8月17日，宋都股份在上交所市场发行了存续期为3年期的2亿规模的公司债券，并于2021年8月末公司兑付了存续期为2年期的2亿规模的公司债券，举债能力保持在进步水平。

  持续深耕杭州

  近年来，合作拿地、联合开发成为宋都股份运营模式之一。2019年，宋都股份实控人俞建午曾提出要实现300亿元的销售目标，为了达到规模，宋都股份也在积极拓储，主要表现在以杭州为大本营，拓展长三角优势区域。从杭州大本营出发，宋都也已陆续迈进宁波、舟山、南京、苏州、合肥等长三角城市。

  2021年上半年，宋都股份新增7宗地块，新增土地面积35.01万平方米，分别覆盖了浙江杭州、浙江衢州、安徽宣城等城市，总建面90.01万平方米。其中，杭州区域的总建面积44.51万方，占比约50%。

  在建拟建项目总建筑面积为524.80万平方米，浙江板块为321.66万平方米，占比超61%；安徽板块为79.00万平方米；江苏板块为64.18万平方米；广西板块为59.97万平方米。

  可以看到，在宋都37载的发展进程中，其开发足迹遍布杭州，并拓展至长三角、西南等多个城市，其房地产项目布局板块始终高度符合自身的投资策略。