8月31日，江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，长三角今年首个“限跌令”出现了！

  《通知》要求，商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）出售、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

  月初，岳阳住建局也发布了“限跌令”。岳阳市规定商品房实际成交价不得低于备案价的85%，意思就是，政府允许房价下跌，但幅度在15%以内。

  除了以上两个城市外，还有多个城市出台政策“限跌”。

  “限跌令”一出，很快引起市场的广泛讨论。有人认为政府都“限跌”了，房价一定会涨，此时不买更待何时？有人担心刚需好容易盼来的降价潮，是不是又要“凉凉”了？

  “限跌令”并不是稀罕物，没到市场下行周期，“限跌令”总会重出江湖。近期，郑州也有多个项目出现降价，那么，在降价潮突袭之下，郑州会跟进吗？

  01 楼市正在加速分化

  据数据统计，8月份，江阴全市商品新房成交884套，同比下降22.99%；成交面积11.1万㎡，同比下降22.81%，是近几年的成交最底点。

  根据克而瑞数据，岳阳新房价格从5月7605元/㎡降至7月的6492元/㎡，两个月跌幅达到17%。据媒体报道，岳阳市住建局相关人员称，由于某龙头房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，才造成市场混乱。

  实际上除江阴、岳阳之外，昆明、安庆、大理、常德、南充等城市都存在新房价格跳水的现象。

  8月16日，统计局公布了最新的7月70个大中城市房价情况，一二线城市的新房价格仍在普遍上涨。说明楼市已经开始加速分化，一二线热门城市的房价还能坚挺，但三四线城市的房价正在丧失上涨动力。

  总体来说，存在房价跳水现象的城市有以下特点：

  1、三四线人口流出型城市。三四线人口持续流出的城市请谨慎选择，人口是房地产的支撑，这类城市的房价注定会持续低迷。

  2、缺乏产业支撑的城市。城市产业结构单一，没有动力性产业支撑，城市经济增长迟缓，也会造成房地产不景气。

  3、土地财政依赖性强的城市。在持续收紧金融政策，三道红线压顶的时期，土地财政不再奏效，过分依赖土地财政的城市，势必会引发连锁反应，造成房地产市场的下行。

  4、房价虚高的城市。此类城市在前一轮房地产红利期房价抬高过快，形成泡沫，到了市场下行周期，挤出泡沫，房价下降。

  02 郑州会出台“限跌令”吗？

  年初，郑州市政府在发布的《关于加强土地出让管理工作的意见》中指出，住宅用地的土地出让前置条件中，要明确合理销售参考房价 (毛坯房价格和装修价格)，可按周边实际销售价格的10%浮动确定。

  《意见》要求新拍地块的销售价格要参考周边房价，上浮和下跌都不能超过10%，本质上也是一种“限跌”。

  事实上，尽管近两年郑州楼市连连受创，但郑州的价格并未出现明显下调。

  根据克而瑞的市场数据，2020年1月郑州新房的成交均价在14417 元/㎡，2021年7月郑州成交均价在16164 元/㎡，每平房价上涨了1747元。

  国家统计局官网发布的70城房价数据则显示，郑州房价已经连涨7个月，涨幅在0.2%-0.8%之间。涨幅不大，但整体保持在稳定上涨的情况下。

  不过，自郑州连续遭受洪灾和疫情双重打击以来，长达一个月的灾后重建以及疫情管控使得经济的副作用传导至楼市。灾难叠加淡季，“降价潮”也随之而来。

  细看之下不难发现，这些降价项目主要集中在去化困难的远郊，比如南龙湖、荥阳，或者四环附近成熟度较低的区域，也有一些是滞销项目的特价房，并且公寓降价较多，品质住宅依旧坚挺。

  从近几年的郑州市场行情看，尽管存在短期震荡，但郑州整体市场基本面仍然稳定，稳步慢涨仍然是郑州房价的大态势。

  而发布“限跌令”的城市房价跌幅已经超过10%，郑州目前房价依然在上涨，并不具备“限跌”的条件。但是，通过数据可以看出，郑州房价涨幅已经缩小，房市降温较快。

  03 “稳”字当先

  2018年，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并强调坚持“房住不炒”的定位不变。

  2019年以来，各地房地产调控政策进一步明朗，多地“两会”上明确提及“三稳”，并强调“一城一策”。

  据统计，2021年来，各部门、各地方出台的房地产相关政策已经超过380次，平均每个月相关调控出台超过50次。

  今年7月30日，最高层会议指出，在房地产方面要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

  8月31日，住建部部长在国新办举行的新闻发布会上表示，下一步住建部将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

  从以上密集的信号里可以看出，当前房地产调控的主基调是“稳”。“稳”字当先，任何大涨大跌都不是调控的目的。

  按照正常的经济规律和通货膨胀速度来说，房价肯定是有上涨的空间的，但是，上一波房价上涨有国内外经济因素的影响，有原材料价格上涨的因素影响，也有部分投机炒房行为的推动。所以，国家出台调控，坚持“房住不炒”，控制房价过快上涨，房市过热。

  但是，恶意降价、大幅度跳水，也是不符合市场运行规律的，而且会破坏市场政策秩序，严重甚至会导致建筑质量下降、烂尾楼等社会性问题出现。

  “限跌令”出台后，房企可以根据市场行情来对备案价格进行调整，每隔半年可以调整一次。这意味着，房企基本已经拥有了降价的许可，如果市场行情持续下降，房企预期降低，那将会通过不断下调备案价和成交价，来实现房价的波动。

  新华社直言，合理的房价才是城市竞争力提升的关键。

  调控政策需要保持房地产市场平稳发展，房价在一定时间内保持横盘或微跌，让居民收入水平慢慢追上房价涨幅。这样既保持市场稳定，为改革创造条件，又慢慢扭转经济对房地产的过度依赖，化解风险。

  目前，房地产市场的拐点已经慢慢出现了。当热点城市房价“涨不动”时，部分三四线城市就会面临更大的调整压力，这时候合理化解库存，防止楼市过快下跌等也是政策的重要方向。

  “限跌令”的密集出台，也给购房者一定启示：

  1、房产布局要倾向中心城市。依据马太效应，中心城市吸附一定区域的人口、经济等，房价更有支撑。而且，医疗、教育等配套设施会更有保障。

  2、非自住，避开人口流出型城市。如果没有自住需求，人口流出型城市最好规避。人口流出多，房屋空置率高，购买力低，购买需求弱，房地产自然失去动力。

  3、郑州市场会有特价房源推出，注意捡漏。经过疫情洪涝，以及开发商自身的回款问题，郑州市场会有部分项目以价换量，是一个适合捡漏的时机。

  4、下跌严重的远郊谨慎选择。郑州周边部分远郊区域，房价下跌比较严重。非地缘客户谨慎选择。